Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Щукино, ул. Маршала Бирюзова, д. 41, кв. 23

Результат проверки на риски, рекомендации по их уменьшению

• Пункты в договор купли-продажи
  Внесите в договор купли-продажи недвижимости следующие пункты, чтобы вы смогли ссылаться на них в суде, если заинтересованные или третьи лица направят исковое заявление о признании сделки по недвижимости недействительной:
  1) Для подтверждения, что покупатель не знал о банкротстве продавца или намерении его обанкротить(-ся)
  1. Продавец подтверждает и гарантирует, что в отношении него не возбуждено производство по делу о банкротстве, отсутствуют признаки несостоятельности (банкротства) в соответствии с действующим законодательством РФ, являющиеся следствием неисполнения или возможного будущего неисполнения договорных и иных обязательств, судебных решений, решений государственных или муниципальных органов и должностных лиц, также отсутствуют основания и признаки возникновения таких оснований в будущем для признания Договора купли-продажи недействительным в соответствии со статьями 61.2 и 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 No 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
  2. Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных не исполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение трех лет с момента подписания настоящего Договора, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физических лиц и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротами. В противном случае, он обязан возместить покупателю все убытки, понесенные в результате рассмотрения дела по оспариванию сделки по настоящему Договору.»
  
  2) Для подтверждения, что покупатель не знал о наличии наследников, имеющих право притязания на имущество
  1. Продавец гарантирует, что наследников по закону или по завещанию, претендующих на недвижимое имущество не имеется. В противном случае, он обязан возместить покупателю все убытки, понесенные в результате рассмотрения дела по оспариванию сделки по настоящему Договору.»
  
  3) Для подтверждения, что покупатель не знал о наличии право притязаний на недвижимое имущество со стороны третьих лиц
  1. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора является полноправным и законным собственником недвижимого имущества, недвижимое имущество не отчуждено, не заложено, в споре, под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдано, возмездное или безвозмездное пользование не передано, не обременено правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.
  2. В соответствии с ч.1 ст. 431.2 ГК РФ, сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений.
  3. Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации перехода права по настоящему договору.
• Безопасная сделка
  Рекомендуем применить стандартную процедуру правовой защиты: безналичный расчёт по рыночной (полной, оценочной) стоимости, c помощью «безопасной сделки», например в ПАО «Сбербанк» вы можете провести сделку, безопасно и без посещения МФЦ (продавец получит деньги, автоматически после регистрации объекта недвижимости). Безналичный расчет является доказательством получения денег и безналичный расчет не оспорить в суде, а расписку оспорить очень легко.
• Использование мат.капитала
  При наличии у собственников детей, родившихся после 1 января 2007 года, уточните об использовании материнского капитала на приобретение указанного объекта недвижимости.
  
  Риски: Не наделили детей долей в собственности, а значит суд может изъять доли в пользу детей прошлого собственника.
  
  Рекомендации: Для уменьшения рисков, попросите собственника предоставить сертификат на материнский капитал и предъявить справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ о том, что вся сумма этого капитала ранее не использовалась, или была использована им на другие цели.
• Справка о прописанных
  Рекомендуем получить сведения о зарегистрированных лицах на момент сделки. Попросите продавца показать выписку из домовой книги или справку из паспортного стола (МФЦ) о зарегистрированных лицах на момент сделки.
  
  Риски: Если люди откажутся выписываться после успешной сделки, то вам придется их выписывать через суд, что повлечет за собой определенные расходы. Или в выписке указаны временно выбывшие, например военнослужащие или осужденные, проконсультируйтесь с юристом. После возвращения они могут оспорить сделку или получить право пользоваться квартирой вместе с новым собственником
  
  Рекомендации: По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры/дома при ее продаже. Если снятие с прописки возможно только после сделки (например, при альтернативной продаже) укажите в договоре купли-продажи обязательства продавца выписать всех в течение определенного времени, а также что все денежные средства за сделку продавец получит только после снятия всех жильцов с регистрации по данному объекту недвижимости.
• Брачные отношения
  Для заключения сделки нужно согласие каждого собственника, в том числе их супругов. Даже если супруг(а) не являются собственником объекта, все равно требуется нотариальное согласие на продажу.
  
  Риски: Если собственник продаст недвижимость без согласия супруга, то суд может забрать у вас половину объекта недвижимости, и передать в собственность другого супруга, без согласия, которого совершили сделку купли-продажи.
  
  Рекомендации: Посмотрите паспорт у продавца о наличии брака. При наличии брачных отношений необходимо согласие супруга/супруги, декларирование в договоре купли-продажи отсутствия брачного договора и/или иного соглашения, изменяющего законный режим совместной собственности супругов.
• Прошлая оплата погашена
  Попросите собственника показать предыдущий договор купли-продажи объекта и передаточный акт. В договоре или акте должно быть указано, что продавец получил оплату, покупатель — ключи и стороны не имеют друг к другу претензий. Иногда договор и акт-приема передачи - это один документ, так же вы можете запросить расписку или чек о получении денежных средств, по договору купли-продажи объекта.
  
  Риски: Если собственник не рассчитался, за этот объект недвижимости, перед прошлым владельцем, то сделку могут аннулировать в пользу прошлого владельца. В идеале вам нужно проверить, факт передачи денежных средств, всех прошлых владельцев.
• Доверенность
  Если сделка будет проходить через доверенное лицо, рекомендуем проверить доверенность в реестре доверенностей нотариуса на официальном сайте: https://www.reestr-dover.ru/
  
  Риски: Встречаются случаи, когда арендаторы подделывают доверенности от собственника и продают квартиры. Поэтому, если квартира продается по доверенности, необходимо установить, действительно ли собственник эту доверенность выдавал и по какой причине потребовалось участие представителя. Особенно внимательно нужно подойти к проверке доверенности в тех случаях, когда доверитель живет в одном городе с тем, кто представляет его интересы при проведении сделки.