Это один из самых частых рисков при покупке квартиры.

Иногда при купле-продаже квартиры цена может быть умышленно завышенной или даже заниженной. Обычно это делается в интересах продавца или покупателя, чтобы скрыть доходы, заплатить меньший налог на продажу квартиры и т.д. В принципе, это не запрещено законом. Хотя в некоторых ситуациях, занижение стоимости квартиры совершается с целью мошеннической махинации.

Как бы там ни было, это пагубная практика, так как оценка стоимости квартиры в этом случае фиксируется в договоре купли-продажи (ДКП), автоматически попадая в Росреестр. В случае проблем у покупателя, для суда эта сумма — конечная рыночная цена недвижимости.   

Если ДКП будет расторгнут по инициативе продавца, покупатель получиттолько зафиксированную в договоре сумму и больше ничего. И если она будет меньше реально уплаченных вне договора денег, это уже будет проблема хотевшего “сэкономить” покупателя.

Как упоминалось ранее, фальшивые оценки могут случаться при махинациях, поэтому рекомендуется проводить собственную оценочную экспертизу и сверяться с кадастровой стоимостью, чтобы иметь адекватный отчет об оценке недвижимости. Это также позволит получить статус “добропорядочного приобретателя” в глазах суда, что играет немалую роль в разбирательствах.

Риски при покупке и продаже квартиры также включают несвоевременный расчёт.  Задержка с оплатой при покупке жилья может привести к невыполнению обязательств вовсе, даже при заключенном договоре.

Чтобы снизить риски при покупке-продаже квартиры и заставить контрагента соблюдать обязанности покупателя, эксперты рекомендуют не отдавать деньги сразу, а перевести их вместо этого на аналог эскроу-счёта в специальном сервисе. Покупатель отдаст деньги сразу, но они поступят к продавцу только по завершении сделки и выполнении всех прописанных в контракте обязательств.

Также можно использовать аккредитивы или банковские ячейки, снижая риски для продавца и покупателя одновременно.

Покупка квартиры у разведённого/разводящегося продавца весьма щекотливая ситуация. По закону граждане могут совершать сделки после развода с совместно нажитой жилплощадью в одностороннем порядке. Но второй супруг или супруга могут также оспорить транзакцию и договор купли-продажи будет признан недействительным.

Рекомендуется проверять у продавца права на имущество после развода или наличие договора о разделе имущества, а также запрашивать документально подтвержденное согласие второго супруга. 

Серьёзный риск при покупке жилой недвижимости это фальшивые документы на право собственности. Как правило подделка документов в таких случаях сопровождается нежеланием продавца показывать квартиру покупателю по различным предлогам Такой отказ — прямой сигнал, что в ситуации что-то не чисто...

Покупка жилья с фальсифицированными правами собственности на квартиру часто может привести к расторжению сделки судом. Поэтому во-первых нужна проверка подлинности документов вашего контрагента. 

Во-вторых, при купле квартиры нужно собрать все возможные сведения, чтобы разоблачить недействительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги. Это не только юридическая проверка документов, но и право рассчитывать на статус добросовестного покупателя, закреплённого в законе.

Риски при купле-продаже квартиры включают скрытую комиссию. По сути, это банальное мошенничество с комиссией. 

Выглядит это так: при продаже или купле недвижимости, агент может убедить продавца тайно снизить цену на жильё, не уведомив при этом покупателя. Как правило, это не влечёт дополнительные расходы, однако покупатель также не экономит на покупке квартиры “скинутую” сумму.

К тому же, при купле недвижимости агент может показывать только те объекты, где ему согласны заплатить “откат”. Опять же, это не про непредвиденные расходы, но такая практика нарушает права покупателя. Поэтому необходимость проверять договор и уточнять рыночную/кадастровую стоимость покупки более чем актуальна. 

Неправомерные действия при приватизации — весомый риск при покупке жилой недвижимости. Частая ситуация: один из проживавших просто отказался от приватизации. 

Де-юре здесь нет нарушения. Но фактически продавать такую квартиру нельзя — права собственности на квартиру отказавшийся не имеет, но он может жить в ней бессрочно и сколько пожелает, даже при купле квартиры третьим лицом.

Также, на квартире может быть недействительная приватизация оспоренная в суде, в процессе могло случиться нарушения прав собственности какого-либо лица или квартира имеет нарушения приватизации, противоречащие закону РФ.

Если квартира в собственности менее трех лет, то возможно у продавца есть настораживающие мотивы для поспешной продажи. 

Три года — это срок исковой давности для разбирательств с недвижимостью. Гипотетически переход права собственности за этот срок могут оспорить родственники, наследники и даже сам продавец квартиры (особенно если он банкрот или недееспособный).

Ограничения по продаже могут всплыть, если квартира продавалась по фальшивой доверенности и у липового “продавца” в действительности не было ни малейшего права на квартиру.

Росреестр, в ведомстве которого находится ЕГРН, может затормозить регистрацию по разным причинам: ошибка в документах, нехватка сведений для реестра и т.д. Если регистрация в Росреестре отсутствует, то продавать такое жилище нельзя.

Более того квартира может быть зарегистрирована на другое лицо. При таком повороте событий, в лучшем случае будет приостановка сделки. В худшем, если деньги заплачены, аннулирование покупки и потеря средств. Поэтому проверка квартиры в Росреестре и проверка прав на недвижимость приоритетны.

Использование материнского капитала также создает риск при покупке жилой недвижимости. Согласно закону покупка квартиры с материнским капиталом обязывает перевести квартиру в общедолевое владение. 

То есть права на использование маткапитала предписывают выделить равные доли всем лицам проживающим в квартире, включая детей. Если в момент купли квартиры доли не были оформлены, то сделку вполне получится оспорить в суде и покупатель потеряет квартиру. 

Для продавцов же платежи материнским капиталом могут растянуться на три недели — государственные субсидии должны проделать длинный путь через ПФР, что не всегда на руку.

Незаконная перепланировка наказуема, если не были получены права на перепланировку. При покупке квартиры с такими нюансами ответственность переходит с продавца на покупателя. Если согласование перепланировки квартиры не удастся, то по закону владельцу может грозить принудительное восстановление облика жилья до перепланировки или даже выселение.

Недееспособность входит в частые риски при купле-продаже квартиры. Статья 171 ГК РФ может признать недействительность сделки, если владелец был недееспособным в силу болезни, возраста или иных причин. Права дееспособных лиц в данном случае защищаются менее рьяно и квартиру могут вернуть в собственность продавца без компенсации покупателю. Потому проверка дееспособности продавца при покупке квартиры остаётся важным пунктом.

Банкротство собственника вполне весомый риск при покупке жилой недвижимости. По сути, права при банкротстве ограничены — лицо становится должником, обязанным рассчитаться с кредиторами. Жильё, купленное у такого человека, может быть изъято обратно: суд может посчитать, что это нарушает права кредиторов.

Покупка квартиры у банкрота — рисковое вложение. А потому проверка финансового состояния собственника повышает безопасность.

Долги за коммунальные услуги сами по себе не опасны. Во-первых, продавца можно обязать в договоре погасить задолженность по коммуналке как только ему выплатят деньги. Во-вторых, как правило, это не повод застопорить покупку квартиры.

Однако неоплаченные коммунальные платежи при купле недвижимости могут быть сигналом покупателю, что продавец имеет финансовые проблемы и может являться банкротом. Платежи за квартиру не единственное, на что нужно обратить внимание — долг за капремонт привязан к жилому помещению, а значит ляжет на плечи нового владельца.

Квартира переоборудованная из комнаты — это нежелательнейшая покупка. Риск при покупке жилой недвижимости здесь заключается в том, что такая “квартира” по сути мёртвый груз, который будет трудно продать.

Во-первых, если это неправомерное переоборудование, то жилинспекция может законно потребовать вернуть первоначальный вид жилища. А после переоборудования квартиры у вас на руках будет не комната, а доля в общей собственности. Ее будет невозможно продать без согласия всех остальных владельцев.

Другое состояние в жилье от застройщика означает, что при покупке квартиры могли всплыть строительные дефекты, значительно снижающие качество жизни. Например у квартиры могут быть сильные сквозняки или высокая слышимость.

Недобросовестные застройщики могут снижать качество строительства ради сэкономленной маржи. На всякий случай стоит лично проверить жилищные условия от застройщика в домах, возведённых компанией за последние 3-4 года. Дальше этого срока смотреть бессмысленно.

Передача квартиры по дарственной может быть оспорена по ряду причин: например, если квартира содержится новым хозяином в ненадлежащем состоянии или у собственника было состояние недееспособности и он не осознавал свои действия. Гипотетически, по некоторым из таких причин дарственная на квартиру может быть аннулирована. А сделка, в зависимости от ситуации, может стать недействительной.

Права наследников на жильё должны быть строго зафиксированы в завещании. Но весгда есть риски, что его могут оспорить ущёмленные в правах наследники. Таким образом вместо личной квартиры можно получить тяжбу с:

• “Недостойными наследниками”. Лица первоначально лишенные права на имущество, но в силу каких-то причины оно было восстановлено.

• Владельцами обязательной доли. Сюда могут входить несовершеннолетние дети, а также нетрудоспособные родители/супруги или иждивенцы.

• Отказополучателями. Это лица, получающие долю в наследстве в силу завещательного отказа.

Таким образом, при покупке жилой недвижимости по наследству, в том числе квартиры, следует внимательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН, где указаны наследники. Досталось ли жильё по наследству, продается ли по доверенности — правоподтверждающие документы нужно проверять всегда.