Кадастровая стоимость – цена, которую фиксирует государство в результате оценивания объекта, применяя определенные методики. Кадастровую стоимость объекта вносят в Единый государственный реестр недвижимости, главная функция кадастровой стоимости — расчет налогов на определенное имущество. 

Узнать кадастровую стоимость квартиры или другого объекта можно, обратившись в Росреестр. Для расчета суммы государство разработало методику, которая успешно применяется для получения кадастровой стоимости каждого объекта.

Чтобы узнать кадастровую стоимость используют метод массовой оценки. Например: двухкомнатная квартира с раздельными комнатами находится в многоквартирном доме 1975 года постройки. Кадастровая стоимость объекта определяется для всех аналогичных двухкомнатных квартир конкретного года постройки на территории квартала. 

Кадастровую стоимость путем оценки Домвизора можно определить, учитывая:

• уровень износа дома;

• расположение многоквартирного дома в городе;

• год возведения объекта;

• площадь квартиры;

• материалы постройки;

• стоимость обслуживания дома коммунальными структурами;

• затраты на энергоресурсы;

• особенности инфраструктуры.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, не используют данные: качество ремонта в квартире, вид из окна, наличие арестов и других обременений, ухоженность придомовой территории и другие индивидуальные характеристики. 

Кадастровая оценка необходима для расчета налога на имущество — это основная функция кадастровой стоимости. Налоговая ставка рассчитывается, исходя из полученной суммы, и составляет 0,1-2% от нее. Размер налога устанавливается, исходя из кадастровой стоимости объекта на 1 января года, за который платится налог. Оценка рыночной стоимости при расчете кадастровой роли не играет, поскольку у них разные задачи. 

В каких случаях знать кадастровую стоимость необходимо?

• В процессе приватизации недвижимой собственности она необходима по закону.

• Если жилье выступает залогом при кредитовании.

• В процессе купли-продажи недвижимого имущества, если минимальный срок владения меньше 5 лет. 

• Для расчета суммы государственной пошлины — для оформления наследства, продажи квартиры несовершеннолетнего (земельного участка или иного вида недвижимости), в процессе судебных споров, например, при имущественных судебный спорах.

• Если объект получен в собственность путем дарения и требуется рассчитать налог на имущество. 

• Если собственнику полагается субсидия, например, от муниципальных органов.  

Если объект наследуется, проходит приватизацию или получен путем договора ренты, минимальный срок владения падает от 5 до 3 лет. Это же актуально и для продажи единственного жилья. По окончанию срока оплата НДФЛ не требуется, а кадастровая стоимость не играет роли. 

Искусственно занижать цену недвижимости незаконно. Оспорить размер кадастровой стоимости можно, обратившись в суд, или в комиссию по переоценке — действует при управлении Росреестра. 

Кадастровая и рыночная стоимости имеют различия, прежде всего, из-за методики определения и целей существования. Рыночная стоимость от кадастровой отличается суммой — может быть больше, поскольку при ее расчете учитываются факторы, которые не принимаются во внимание при получении кадастровой суммы:

• состояние квартиры и качество ремонта;

• вид из окна;

• этаж;

• особенности и техническое состояние придомовой территории;

• сторона света, на которую выходят окна;

• наличие балкона;

• наличие перепланировок;

• наличие обременений;

• проблемная история самого объекта;

• наличие мебели и техники и другие. 

Рыночная стоимость представляет собою цену, за которую будут продавать и покупать конкретный объект. Кадастровая и рыночная имеют при расчете и общие факторы, влияющие на полученный результат: расположение здания, год постройки, технический износ здания, материалы постройки. Кадастровая стоимость предполагает учет не только одного объекта, а группы аналогичных, применяются стандартные методики, статистический анализ. Проще говоря, одна кадастровая стоимость может быть присвоена всем квартирам в квартале одинаковой площади, домов одного года постройки, с равным количеством комнат. 

В чем отличия кадастровой стоимости от рыночной? Основная разница — в методике оценки. Рыночная стоимость рассчитывается персонально, кадастровая стоимость — путем массовой оценки. 

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно по кадастровому номеру через сайт Росреестра. Если вы знаете только адрес, номер устарел, стоит обратиться к публичной кадастровой карте. Также кадастровую стоимость узнают, если известно только примерное месторасположение объекта. 

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости легко, через выписку из ЕГРН. Выписку из ЕГРН заказывали через Росреестр, но в марте 2023 года произошли изменения в правилах предоставления данного документа. Выписку из ЕГРН предоставляют ограниченному кругу лиц, которые имеют отношение к собственнику. Доступ для третьих лиц предоставляют только с разрешения владельца. 

Стоимость объекта по кадастру с 2023 года узнают через «Госуслуги» - информация бесплатная. Данные онлайн не содержат схем, информации о собственнике, но кадастровая стоимость недвижимости указывается. 

Стоимость по кадастру указана в разделе «Предоставление сведений из ЕГРН». Следует выбрать пункт «Посмотреть основные сведения о недвижимости», определить объект недвижимости. Затем в ручном режиме внести требуемые данные.

Важно! Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной, но есть исключения. Например, дом пострадал от затопления или огня. В такой ситуации рыночная цена падает, а кадастровая стоимость остается той, что была присвоена объекту недвижимости до происшествия. 

Государство устанавливает кадастровую стоимость, исходя из конкретных методик, правил и критериев оценки. Посчитать сумму могут только уполномоченные органы. 

Особенности определения кадастровой стоимости объекта недвижимости:

• калькуляция кадастровой стоимости осуществляется для формирования налоговой базы;

• сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости могут отличаться от рыночной суммы, поскольку учитывают разные ценообразующие факторы;

• рассчитать кадастровую стоимость можно без осмотра объекта;

• определение кадастровой стоимости не зависит от ремонта в квартире, доме;

• чтобы рассчитать кадастровую стоимость, применяют метод массовой оценки;

• определение кадастровой стоимости объекта недвижимости государственным органом проводится в порядке очереди: раз в 4 года или раз в 2 года в городах федерального значения;

• в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости помогут специальные сервисы на Росреестре, публичная кадастровая карта, выписка из ЕГРН.

Рассчитать кадастровую стоимость не может риелтор, юрист или другие лица, данные полномочия имеют только уполномоченные государственные органы. 

Оспорить кадастровую стоимость можно, если собственник с ней не согласен. По закону, кадастровую стоимость меняют, путем обращения в специальную комиссию Росреестра — для этого следует написать заявление. Оспорить кадастровую стоимость можно из через суд.

Закон не запрещает установить рыночную цену в качестве кадастровой стоимости. 

Кадастровую стоимость оспаривают, если она больше рыночной, что может быть вызвано нарушениями методики оценки. Из-за недостоверности указанных сведений кадастровая стоимость может быть завышена на несколько миллионов, что существенно сказывается на налоге. Базовая ставка на жилой объект — около 0,1%. 

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, используют досудебный и судебный форматы. Первый вариант — через комиссию по спорам, второй — через суд путем подачи административного иска. В суд идут сразу, если не устраивает сумма, или после неудачного опыта с вышеупомянутой комиссией. Если пойти в суд сразу, оспаривать придется только саму сумму, если после комиссии — оспаривают и действия комиссии. 

Через суд можно:

• присвоить в качестве кадастровой рыночную стоимость;

• изменить кадастровую сумму. 

•  

Важно! Обратиться в судебные органы можно в течении 5 лет с момента внесения в ЕГРН данных о кадастровой стоимости. 

Кадастровая стоимость земельного участка или квартиры по кадастровому номеру указана на сайте Росреестра. Если документ о праве собственности получен до 2016 года, номер имеется в свидетельстве. Альтернатива — выписка из ЕГРН. Кадастровая стоимость квартиры может быть неактуальна, если на руках старая выписка. 

Сведения о кадастровом номере объекта и адресе содержит Росреестр, для получения данных о стоимости нужно ввести кадастровый номер земельного участка по адресу, квартиры в определенную строку на сайте. 

Простой способ узнать нужные данные - заказать справку ЕГРН, если собственник дал такое разрешение. Для самого владельца ограничений на данные нет. 

Если адрес точно не известен, можно обратиться к публичной кадастровой карте. Если данных нет (ни номера, ни адреса земельного участка или квартиры), найти данные не выйдет. 

Для оценки кадастровой стоимости будет важно месторасположение объекта в городе или за его пределами. Стоимость квартиры или земельного участка по кадастру может меняться со временем, поэтому старые данные могут быть неактуальными.

Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости можно получить в электронном виде через Росреестр, МФЦ или на сайте Госуслуг. По статистике, именно так получили документ более 90% пользователей услуги за год. Для получения электронной выписки нужно обратиться к сервисам Росреестра — предоставляется бесплатно.

Способ получения электронной выписки — ввести в специальное поле на сайте адрес или кадастровый номер объекта. Сервисы позволяют получить актуальные данные об объекте. 

После введения данных для получения электронной выписки в «ЕГРН.Реестр» на официальном сайте откроется вкладка с данными. Там будет и кадастровая стоимость. 

Выписка ЕГРН на официальных источниках — официальный документ, который подтверждает кадастровую стоимость. Заказать справку можно и на бумажном носителе. 

Электронный документ, оформленный через сервисы, придет на адрес электронной почты без заверения — он подходит для ознакомления. Через прямое обращение в Росреестр составляется документ, который можно предоставить в различных учреждениях. 

Обычно между рыночной и кадастровой стоимостью есть разница — первая выше второй, причинами чего служит разница в методике формирования суммы. 

Рыночная стоимость представляет собой цену, за которую покупают и продают объект. Рыночная стоимость составляется персонально для каждого объекта, кадастровая — устанавливается государством, без учета специфических характеристик квартиры, участка, дома, путем массовой оценки. Если кадастровая стоимость превышает рыночную, собственник может обратиться в суд и оспорить эту цифру. Завышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на налогообложение. Причинами разницы в пользу кадастровой суммы могут быть ошибки в методике оценки или иные факторы. 

Рыночная стоимость квартиры, обычно превышает кадастровую стоимость, поскольку учитывает: качество ремонта в квартире, вид из окна, наличие мебели, особенности отделки и другие специфические особенности. Если разница между двумя рассматриваемыми показателями существенна в пользу кадастровой, имеет место падение привлекательности конкретного объекта на рынке по веским причинам. 

Случаи, в которых меняется кадастровая стоимость, связаны с изменениями характеристик объектов. Кадастровая стоимость повышается, если:

• объект стал больше по площади (пристройка);

• улучшились качественные показатели инфраструктуры (возле объекта недвижимости построили станцию метро);

• была проведена реконструкция объекта недвижимости (капитальный ремонт крыши, замена лифта). 

Кадастровая стоимость снижается, если:

• площадь объекта недвижимости стала меньше (например, для земельных участков — часть была продана);

• инфраструктура стала хуже по качеству (например, рядом с жилыми домами появилось промышленное предприятие, которое негативно влияет на экологию);

• повысился уровень износа объекта недвижимости (дому более 45 лет и все это время не было капитального ремонта). 

Для определения кадастровой стоимости учитывают объективные факторы, индивидуальный осмотр земельных участков, квартир не осуществляется. При пересмотре кадастровой стоимости в комиссии Росреестра рассматривают причины, которые вынудили собственника обратиться по вопросу оспаривания. Для изменения кадастровой стоимости нужно обосновать, почему установленная сумма может считаться неверной. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается государством, исходя из ряда характеристик путем массовой оценки. Персональные особенности каждого объекта, такие, как качество ремонта, не учитываются. Основная задача кадастровой оценки — налогообложение. Согласно закону, кадастровую стоимость можно оспорить через специальную комиссию или через суд. Эта сумма может превышать рыночную, но в большинстве случаев все наоборот. По решению суда может быть установлена кадастровая стоимость, равная рыночной.