Доверенность – это документ, подтверждающий полномочия представителя правообладателя заключать сделки от имени последнего. Она выдается на определенный срок или действует до ее отзыва доверителем, разрешает совершать полный спектр действий, связанных с продажей квартиры или выполнять определенные мероприятия – подписать договор купли-продажи, заверить соглашение у нотариуса, либо подать заявление о регистрации перехода права собственности в Росреестр.

Доверенность может быть выдана одному лицу или нескольким. В зависимости от воли доверителя, каждый из представителей действует в рамках предоставленных ему правомочий, либо совместно. 

По общим правилам, доверенное лицо обязано действовать по выданной ему доверенности самостоятельно. Передоверие допускается в исключительных случаях:

• доверитель дал такое разрешение;

• это нужно для защиты интересов правообладателя, при условии, что доверенность не содержит прямого запрета на передоверие. 

Прежде чем поручить представление своих интересов третьему лицу изучите, какие бывают доверенности в России. От ее типа зависит результат, ведь сделка, заключенная от имени собственника уполномоченным на это человеком не всегда безопасна. Не забывайте о нотариальном удостоверении такого документа. По закону, сделки, связанные с распоряжением правом собственности и регистрацией изменений, обязательно заверяются нотариусом.

Если вы покупатель – вам предстоит провести проверку доверенности на действительность. Это не трудная процедура, которая не отнимет у вас много времени.

При покупке квартиры по доверенности учитывайте все риски. Таким документом продавец наделяет своего представителя широким перечнем полномочий, что, иногда, приводит к злоупотреблениям. Чтобы не попасть в руки аферистов, изучите самые распространенные мошеннические схемы. 

Продажа квартиры по поддельной доверенности

Мошенники часто используют такой сценарий. Снимают квартиру в аренду, оформляют поддельную доверенность, а иногда за отдельную плату, даже заверяют ее у нотариуса. Есть и другие способы. Аферисты втираются к собственнику в доверие и обманом вынуждают подписать документ. Например, его закапывают в кипу других бумаг, либо просят поставить подпись на чистом листе.

Схем обмана добросовестного продавца, который даже и не подозревает о готовящейся сделке достаточно много. Но вам стоит запомнить одно: чтобы не лишиться денег, не подписывайте договор, если есть хоть малейшие сомнения, обратите внимание на другие варианты.

Введение собственника в заблуждение

Мошенники умеют манипулировать своей жертвой и могут получить настоящую нотариально удостоверенную доверенность. По сути, собственник сам обращается к нотариусу, самостоятельно дает возможность аферистам совершать с его собственностью любые сделки.

Аннулировать такой договор купли-продажи сложно. Продавцу придется доказать то, что его ввели в заблуждение, для чего потребуется сформировать мощную доказательную базу, найти свидетелей, что не всегда по силам простому человеку.

Доверитель выдал доверенность и умер 

Воспользовавшись ситуацией доверенное лицо может заключить сделку от имени собственника уже после смерти последнего. В таком случае договор купли-продажи аннулируют наследники, а покупателю придется вернуть квартиру.

Риски огромные: найти мошенников сложно, поэтому применить последствия недействительности сделки проблематично. В итоге вы останетесь и без жилья, и без денег.

Собственник недееспособен

Нотариус обязан проверить дееспособность собственника. Это требования закона. Но доверенность, выданная доверителем в неадекватном состоянии, признается недействительной. Собственник может находится под психотропными препаратами или просто не отдавает отчета своим действиям в силу преклонного возраста, либо болезни. 

Для покупателя риски при покупке квартиры по доверенности выше, чем для продавца. Но у вас есть все шансы снизить их. Просто проверьте юридическую чистоту сделки.

1. Проверьте доверенность по базе нотариальной палаты. Вам потребуется только ее номер. Если документ не действителен, то вы не найдете о ней никакой информации.

2. Удостоверьтесь в действительности визы нотариуса. Найдите его контакты на сайте Федеральной нотариальной палаты, свяжитесь с ним, объясните, что планируете купить квартиру, а лучше придите к нему лично вместе с доверенным лицом.

3. Перед заключением договора купли-продажи попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера о дееспособности собственника недвижимости. 

4. Позвоните продавцу, пообщайтесь с ним по видеосвязи или лично. Убедитесь в том, что он на самом деле выдавал доверенность и продает квартиру. Посмотрите, как он разговаривает, не путается ли, задайте ему несколько вопросов о сделке. 

Покупателю не трудно проверить действительность полномочий представителя собственника. Если доверенность не сфальсифицирована, то сведения о ней содержаться в единой базе. Правда, иногда бывает так, что с юридической стороны все чисто: документы оформлены правильно, заверены нотариально, а оказывается, что продавец и не знает о продаже его квартиры. Будьте внимательны к мелочам. Зачастую, даже незначительные нюансы выдают мошенников. Проверяйте не только доверенность, но и другие документы. 

Классификации доверенности нет ни в одном законодательном акте. Но на практике мы часто слышим, что люди называют такой документ генеральной, разовой или специальной доверенностью. Это условная группировка по типам, не утвержденная законом.

Для продажи квартиры требуется письменная, нотариально удостоверенная форма доверенности, так как сделка связана с распоряжением правом от имени правообладателя. Нарушать это правило нельзя. Даже если вы подпишите договор и передадите деньги, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности от продавца к покупателю.

Представитель вправе действовать от имени доверителя в течение определенного периода. Но иногда срок действия доверенности не указывается. Такое может произойти, если покупатель еще не найден и не известно, когда состоится продажа недвижимости. В такой ситуации приходит на помощь Гражданский кодекс. Согласно нему, доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Доверитель имеет полное право в любой момент отозвать доверенность, тем самым уменьшить период ее действительности. Но это не единственная ситуация, когда правомочия прекращаются досрочно. Действие доверенности заканчивается в случае:

• отказа от нее представителем;

• смерти доверителя или доверенного лица;

• признания собственника или его представителя недееспособным (ограниченно дееспособным);

• признания владельца квартиры или доверенного лица безвестно отсутствующим.

Перед заключением сделки обязательно проверьте, сколько еще действует доверенность. Если срок заканчивается, лучше отказаться от покупки недвижимости. Неизвестно, по каким причинам ее еще не продали, когда представитель уже давно наделен соответствующими правомочиями.

При продаже квартиры по доверенности, правомочия представителя собственника удостоверяются нотариусом. Вы можете обратиться в любую нотариальную контору. Следуйте общепринятому порядку действий:

• выберите дату и время совместного посещения нотариуса;

• сообщите специалисту о своем намерении оформить доверенность на продажу квартиры;

• предоставьте документы, подтверждающие личность (паспорта поверенного и доверителя);

• оплатите нотариальный тариф, технические работы и услуги правового характера;

• получите нотариально удостоверенную доверенность.

Сколько стоит продать квартиру по доверенности зависит от региона. Размер услуг правового и технического характера разнится от субъекта к субъекту, а госпошлина за удостоверение доверенности одна.

Чтобы снизить риск при заключении сделок, связанных с покупкой квартиры через представителя продавца, проверьте доверенность. В этом вам поможет специальный сервис, размещенный на официальном сайте нотариальной палаты. Заполните форму, введите:

• номер;

• дату заверения;

• ФИО специалиста, поставившего визу.

Сравните предоставленную сервисом информацию со сведениями из доверенности. Обратите внимание на ФИО доверителя и поверенного, перечень правомочий представителя, данные о самой недвижимости, срок действия доверенности.

Визуальная оценка документа – не самый эффективный способ проверки действительности. Даже если он оформлен на защищенном водяными знаками бланке, это еще не говорит о его актуальности.

Недавно появился еще один способ. Проверьте доверенность по QR-коду. Просто просканируйте его при помощи специального приложения, и вы получите всю информацию о документе в режиме реального времени. 

Единого образца договора купли-продажи недвижимости законодательством не установлено. Главное, чтобы в нем содержались существенно важные условия. В нем должна быть указана стоимость и подробно описан предмет – квартира. Не забывайте и о данных субъектов правоотношений. Преамбула является неотъемлемой частью любого договора. Именно здесь указывают информацию о доверенном лице:

• ФИО поверенного;

• сведения о доверенности;

• адрес регистрации или постоянного места жительства доверенного лица.

Дополнительно можно указать паспортные данные поверенного. Это поможет исключить риск того, что доверенность на продажу квартиры выдана на полную тезку. 

Остальные пункты договора купли-продажи стандартные. Не забудьте подробно описать предмет сделки. Укажите:

• тип недвижимости;

• кадастровый номер;

• место расположения;

• площадь квартиры;

• количество комнат и пр.

Из описания недвижимости, указанной в договоре должно быть четко ясно, о какой именно квартире идет речь и где ее найти. 

В договоре купли-продажи должна быть указана стоимость недвижимости. Напишите общую цену и отдельно, за каждый квадратный метр. По желанию вы можете описать порядок расчетов. При сделке через представителя продавца юристы не рекомендуют рассчитываться наличными. Лучше перечислять оплату на личный счет собственника. Примите это к сведению, даже если вы проверили доверенность.

Но, если в договоре указан формат расчетов именно наличными или у вас нет возможности перечислить деньги на счет в банке, то обязательно возьмите с поверенного расписку о получении денежных средств.

Остальные пункты договора стандартные. Вы можете описать обязанности сторон, ответственность субъектов, порядок регистрации перехода права собственности, форс-мажоры и др. Как показывает практика, чем подробнее договор, тем меньше риск возникновения споров между продавцом и покупателем.

Договор составляют в нескольких экземплярах – по числу участников сделки. Обычно требуется 3 аналога документа: один – для покупателя, второй – для продавца, третий – для Росреестра.

По общим правилам, нотариальному удостоверению подлежит доверенность, а не сама сделка. Но вы можете обратиться в нотариальную контору по своему желанию. Нотариус не только заверит договор, но и самостоятельно отправит документы в Росреестр.

Если вы решили отказаться от нотариального удостоверения договора, то вам придется самостоятельно направлять заявление на регистрацию сделки. Отказ актуален в тех случаях, когда вам хочется сэкономить и вы проверили доверенность, лично поговорили с продавцом, удостоверились в отсутствии рисков. 

Подготовьте документы:

• заявление;

• квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. руб.);

• паспорт;

• договор купли-продажи;

• выписку из ЕГРН;

• правоустанавливающие документы на недвижимость;

• сама доверенность.

Придите в МФЦ вместе с доверенным лицом продавца. Подать заявление можно и онлайн, но это не поможет вам избежать личного посещения многофункционального центра для предоставления оригиналов документов.

По завершению процедуры покупателю выдадут новую выписку из ЕГРН, в которой собственником числиться именно он, а также вернут договор, но уже с отметкой Росреестра.

Продажа квартиры по доверенности подходит для тех, кто не может самостоятельно присутствовать в момент заключения сделки. Обстоятельства бывают разные. Кто-то уехал жить за границу и приезжать только для продажи недвижимости не целесообразно, кто-то работает и не может найти времени, у кого-то присутствуют физические отклонения, препятствующие свободному передвижению.

Несмотря на причины, по которым вы решить продать недвижимость по доверенности, оформлять документ нужно по правилам, установленным законом. Для этого найдите человека, которому вы действительно доверяете, обратитесь к нотариусу и заверьте доверенность, которая потребуется, как для заключения договора, так и для регистрации перехода права собственности.

Покупателю, который осмелился купить недвижимость через представителя продавца юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять правовую чистоту сделки. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора, пообщайтесь с собственником, а главное – проверьте доверенность, посмотрите, сколько она еще действует и кому она выдана.