Общая долевая собственность – тип собственности, который предполагает совместное владение объектом недвижимости, в котором выделены доли. В таком случае, квартира пребывает не в индивидуальном владении, собственники жилья вместе владеют объектом, определенными долями в нем.

Перед покупкой доли в квартире, обязательно закажите комплексную проверку квартиры, на юридические риски. 

Примером может быть ситуация: муж и жена купили квартиру в браке, она находится в совместном владении. Общая долевая собственность предполагает выделение конкретной доли. Каждый собственник жилья имеет право на долю — эта часть выделяется, чтобы каждый совладелец понимал, что принадлежит ему. Таким образом, общая долевая собственность и совместное владение — разные типы собственности. 

Собственники жилья, которые не выделяли долю, те же муж и жена, имеют равные права — половина квартиры мужу, половина — жене. Собственники жилья в случае общей долевой собственности, позволяет делить жилье на неравные части: например, право на долю мужа — треть, остальное — супруге. Определить долю можно как в браке, так и во время развода. 

Общая долевая собственность возможна и в случае с наследуемыми объектами, квартирой, которая переходит в собственность через договор дарения. 

Право на долю должны получить все члены семьи, если квартира покупается за материнский капитал. 

Особенность общей долевой собственности, как типа собственности, в том, что совладельцы должны получить согласие остальных держателей долей, если планируют как либо распорядиться личной частью. В противном случае, это считается нарушением права на долю остальных владельцев. 

Что делать, если один из собственников квартиры, которая находится в общей долевой собственности, хочет продать свою часть? Он обязан уведомить остальных. Совместное владение дает им первоочередное право выкупить долю. Только после отказа можно выставить долю на продажу, предлагать ее третьим лицам. Рассматриваемый тип собственности предполагает равенство в правах каждого держателя доли — он может выкупить остальные части недвижимого имущества первым, если имеет такое желание. Продавая долю, лицо может потратить эти средства на другое жилье, ипотеку. 

Общая долевая собственность и совместное владение — распространенные причины конфликтов между совладельцами недвижимости. Поэтому, решая купить часть объекта, стоит разобраться в обстоятельствах и причинах продажи. 

Общая долевая собственность — источник многих конфликтов. Особенно, если речь о разводе и делении имущества, наследовании квартиры или ее частей. Отношения между конкурирующими родственниками нередко обостренные, что важно учитывать. Эти обстоятельства делают сделки с долями непростыми. Также они и не являются редкостью, особенно, в больших городах. 

Относительно права на долю для детей, если недвижимость покупалась за материнский капитал, закон не содержит четкого размера доли, которую нужно выделить ребенку. Но право на долю несовершеннолетнего защищается. В обычном случае, родители выделяют равные доли всем детям.

Определить долю в квартире позволяют нормы действующего законодательства. Гражданский Кодекс гласит, выделение доли осуществляется через решение суда или соглашение сторон. Как посчитать, какая часть полагается каждому? В большинстве случаев, площадь квартиры делят на равные части между совладельцами. Расчет доли требует знать жилую и нежилую площадь, количество собственников. Из этих показателей исходят, когда хотят узнать долю в квартире. 

Обратите внимание, что расчет доли в квартире не обязательно предполагает равное деление. Порядок пользования также определяет закон. 

Эксперты отмечают, что при наличии двух собственников, доли, большинстве случаев, равны — пополам. Иначе расчет доли осуществляется по соглашению сторон или через суд, который может принять решение, что собственнику (одному  или нескольким) требуется выделение доли, не равное тем, что у остальных совладельцев. Ключевой показатель - площадь квартиры, поскольку при выделении доли в квартире учитывают именно этот фактор, а не количество комнат. Расчет доли не обязательно предполагает, что полученной частью будет именно комната в ее точных границах. Поскольку речь о площади квартиры, расчет доли осуществляется, исходя из квадратных метров.

Нужно не просто узнать долю в квартире, но определить ее вид:

• Выделение доли в частях от всей площади квартиры считается идеальной, поскольку предполагает вычленение конкретного процента собственности, каждый владелец, который обладает правом собственности, знает, сколько процентов ему принадлежит. Каждый совладелец имеет документы на жилье, право на долю и может законно управлять всей квартирой, перемещаться по ней — для этого не нужно согласие других совладельцев. Это простой вариант, который используют чаще всего.

• Выделение доли в квартире в натуре — более сложный вариант со всех точек зрения. Предполагается полная автономия каждой части, расчет доли выполняется по согласованию сторон или по решению суда. Право собственности на долю в таком объекте предполагает изолированной  каждой части. В первую очередь, это не всегда возможно, поскольку не каждая квартира позволяет отделить каждому собственнику изолированные равные части коридора, санузла, кухни, отдельный вход, чтобы совладельцы не соприкасались. Документы на жилье предполагают владение исключительно выделенной частью, остальной частью жилья распоряжаться нельзя. В  большей части случаев, нет возможности изолироваться, поэтому через суд можно установить порядок пользования объектом, что фиксируется решением судебной инстанции. 

Расчет доли требуется, если предполагается деление объекта между наследниками, квартира получена в дар несколькими лицами, супруги делят имущество, в покупку недвижимости вкладывается материнский капитал, собственность покупается несколькими лицами. Документы на жилье содержат все данные, относительно того, кто и какой частью собственности владеет. При появлении в семье ребенка, можно провести дополнительный расчет доли, и выделить определенную площадь квартиры новому члену семьи. 

Таким образом, расчет доли предполагает использование двух путей подсчета:

• Часть целого: например, пятая или третья часть — это идеальная доля.

• 30 кв.м. - доля в натуре, конкретная площадь квартиры, реальная часть, которая может быть отдельной комнатой, комнатой и коридором. Иная формулировка — выделяется конкретно комната, без привязки к площади. Каждый держатель доли имеет собственные права собственности и документы на жилье.

Обратите внимание! Одна доля в жилой квартире не может быть менее 6 кв.м жилой площади квартиры. От этого показателя и менее части считаются микродолями. Исключения: микродоля, которая сформировалась, как следствие наследования права собственности или приватизации, покупки за материнский капитал. Не позднее 1 сентября 2022 года! Причина ограничения — сделки, которые совершали исключительно для регистрации в городе. Например, купили пару квадратных метров, и можно получить прописку. 

Помимо права распоряжаться долей, согласно закону, владелец может выделять доли в ней. Соответственно, часть доли он может и продать. Документы для сделки не отличаются от тех, что и при реализации доли целиком. При приобретении такой части, нужно быть крайне внимательным к проверке документов, чтобы минимизировать риски покупки. 

Проверка документов – важный этап перед сделкой, который позволяет минимизировать риски покупки. Обязательно стоит просмотреть все документы для сделки, удостовериться в праве на собственность.

Основные документы для сделки, которые следует запросить:

• Выписка из ЕГРН — официальный документ, который дает информацию про доли в квартире каждого собственника, их размере, количестве совладельцев. Это важно, поскольку для сделки необходимо согласие собственников. Выписку из ЕГРН можно заказать в онлайн режиме. В выписке из ЕГРН указаны также обременения, если они имеют место. 

• Продавец долей или доли в квартире должен предоставить отказы остальных совладельцев от выкупа части, на которую вы претендуете. Согласие собственников позволяет убедиться, что ни у кого нет намерений получить право на собственность на долю. 

• Документы, которые подтверждают право на собственность. Доверить проверку документов для сделки стоит профессиональному специалисту. Это минимизирует риски покупки. Документ права на собственность дает возможность понять, как именно продавец получил долю — купил, наследовал, принял в дар. 

• Документ для сделки, который подтверждает личность продавца доли в квартире. Большинство криминальных сделок касались ранее долей, характерной чертой была купля-продажа по недействительным, поддельным документам. 

• Стоит проверить справки, которые подтверждают отсутствие долгов за коммунальные услуги. Если долги есть, их должен погасить продавец доли, если по договоренности не предусмотрено иное. 

• Если продавец женат или замужем, а объект был приобретен в браке, требуется не только согласие собственников, но и согласие жены или мужа. 

• При наличии детей-собственников доли, предполагается согласие органов опеки. 

Обратите внимание! Согласие собственников является необходимым, поскольку его отсутствие может дать право совладельцам оспаривать сделку в суде. Право собственности на купленную долю могут по закону перевести на других собственников долей, поскольку они имеют преимущественное право покупки доли. В оформлении и проверках документации состоят основные риски покупки доли. 

Поскольку среди документов для сделки необходимо иметь согласие других владельцев долей, стоит определить, как именно известить их о намерении продать свою долю. Составляется официальное извещение с указанием размера доли, месторасположения квартиры, стоимости. После получения извещения, нужно подтверждение того, что собственники уведомлены. Делают это лично заказным письмом, через нотариуса. Если письменный отказ не дали, нужно подождать месяц после извещения. После этого можно считать, что остальные собственники согласны, поскольку они не используют свое преимущественное право на собственность. 

Базовый документ для сделки, который даст вам право на собственность — договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса. 

Что делать с тем, что один или несколько собственников долей против продажи? Эти лица не дают согласие, пытаются помешать сделке - конфликты с собственниками не являются редкостью. Согласно закону, лицо, которое против, может воспользоваться первоочередным правом выкупа, защищенным законодательно. Условия такой сделки можно оговорить в процессе. Если условия потенциального покупателя с первоочередным правом не устраивают продавца, закон не вынуждает их принимать. Можно продавать так, как хочется, по собственным пожеланиям, цене. Права не разрешать продавать у других совладельцев нет. 

Если вы решили купить долю, важно оценить все возможные проблемы, которые могут быть связаны со сделкой с долей квартиры. Это могут быть юридические риски, конфликты с собственниками, споры о собственности, не редкость и незаконные сделки. Негативным следствием может быть признанная недействительность договора и потеря денег, выплаченных за долю. Когда долю продают третьему лицу, рисками могут быть:

• Доля продается, как отдельное жилье. В данном случае, речь о мошеннических сделках по продаже доли третьему лицу. Пример: 1-комнатная квартира большой площади, которая делится на несколько частей, коммуникации разводят, предлагают долю, как отдельную студию. Чтобы избежать незаконной сделки, обращайте внимание на этаж квартиры, приметки. В такой ситуации, чаще — объект располагается на первом этаже и не подходит для покупки при помощи материнского капитала. Юридических рисков можно избежать, сотрудничая с проверенным специалистом. 

• Недействительность договора после покупки возможна из-за отсутствия согласия на продажу от остальных совладельцев, которые имеют право первенства в выкупе доли. Аннуляция подобной сделки через суд — частая практика. Профессиональный нотариус должен проверить все документы, проанализировать юридические риски при продаже долей третьему лицу.   

• Сговор с целью наживы — нередкая разновидность мошенничества. Владельцы долей сначала подделывают документы об извещении, потом обращаются в суд, чтобы аннулировать сделку, недействительность договора лишает покупателя доли. Иной вариант — когда покупатель и остальные владельцы живут в квартире. Новые соседи могут создать условия, которые вынудят съехать. Конфликты с собственниками давят на покупателя разными способами, известны случаи, когда остальная часть квартиры сдавалась кому угодно, лицам, с которыми жить невозможно. 

Если вы решили купить долю, обязательно проверьте все документы, особенно, выписку из ЕГРН. Лучшее решение — доверить это профессиональному юристу, который исключит юридические риски, предупредит дальнейшие споры о собственности, признание недействительности договора. 

Часто юридические риски связаны с наличием в квартире доли, которая принадлежит несовершеннолетним, малолетним лицам. Особенно, если покупалась квартира при помощи материнского капитала. Незаконные сделки не учитывают интересов и прав ребенка. На самом деле, никакой трудности в юридической чистоте нет. Достаточно получить дополнительный документ — согласие органов опеки. Кроме того, продавец получит бланк заявления, который нужно заполнить. От всех законных представителей ребенка требуется подпись, она разрешает продажу, сам несовершеннолетний подписывает заявление, если ему более 14 лет. Если на этом этапе возникают споры о собственности, конфликты с собственниками, стоит обратиться к профессионалу-юристу. Главное в получении разрешения от органов опеки — доказать, что продажа никак не нарушит права ребенка, он получит жилищные условия не хуже тех, что были. 

Договор купли-продажи составляет для передачи права собственности на долю. Процедурой составления договора занимаются нотариусы, которые обладают опытом и знаниями юридических тонкостей, грамотно прописывают условия сделки, занимаются регистрацией договора. Нотариальное удостоверение дает уверенность в чистоте и законности заключения соглашения между сторонами по продаже доли в квартире. 

Составление договора купли-продажи регулируется нормами Гражданского Кодекса, параграф 7, глава 30. Договор купли-продажи доли, как и всей квартиры, подконтролен одним нормам. 

Заключенным считается договор купли-продажи, который имеет следующие компоненты, отвечает фиксированным в законе правилам:

• указан предмет соглашения — доля, со всеми ее характеристиками, это важно, чтобы невозможно было спутать один объект с другим;

• при составлении договора необходимо четко определить площадь доли, ее фактический размер;

• условия сделки могут предусматривать продажу с мебелью, если речь о комнате или кухне (реальная доля), в документе при составлении договора необходимо отметить данный нюанс;

• при составлении договора указывается, где именно находится доля;

• важнейшая часть договора купли-продажи — цена объекта, сумма, которую следует передать за долю;

• по условиям сделки можно указать порядок оплаты — наличными или безналом;

• дополнительные элементы договора купли-продажи — сроки передачи средств, порядок заселения и другие;

• обязательно указывают перечень других владельцев долей в квартире, включая размеры данных частей, право проживать в квартире они не теряют;

• существенная часть договора купли-продажи — обременения, если они имеются.

Составление договора предполагает указание особенностей, вроде нахождения доли в ипотеке, поскольку с правом собственности новый владелец может принять на себя и некоторые обязательства. Договор купли-продажи доли необходимо заверить у нотариуса. Исключения, когда не требуется нотариальное удостоверение: собственники долей продают свои части в рамках одной сделки, продажа выполняется в рамках программы реновации, собственники двух долей заключают договор купли-продажи между собой — один продает другому. 

Чтобы нотариус выполнил нотариальное удостоверение договора купли-продажи, следует предоставить ему сам документ на долю, акт приема-передачи, паспорта продавца и покупателя, подтверждения согласия остальных собственников. В ряде случаев, чтобы заверить документ, нужно согласие органа опеки, доверенность. 

Регистрация сделки – обязательный этап после того, как договор купли-продажи доли подписали стороны. Оформление недвижимости предполагает регистрацию в ЕГРН. Первым шагом будет подача заявления в Росреестр вместе с необходимым пакетом документов. Если вы купили долю, следует подача документов: подписанный договор, акт приема-передачи, документы, подтверждающие личности сторон, извещения других владельцев долей или доли в квартире. Для регистрации сделки в Росреестре можно воспользоваться услугами нотариуса — он сам выполнит все необходимые действия. Оформление недвижимости через специалиста позволяет избежать лишних посещений Росреестра, экономит время, дает уверенность в правильности регистрация сделки. Но сделать это можно и самостоятельно — это экономит средства при подаче документов и завершении сделки.

Чтобы подать заявление для регистрации сделки, можно выбрать любой удобный вариант:

• МФЦ: принимает документы для завершения сделки, независимо от места, в котором расположены доли.

• Онлайн сервисы, портал Росреестра упрощают процесс регистрации сделки.

• К ряду категорий населения Росреестр выезжает на дом бесплатно, чтобы завершить сделку: инвалиды, ветераны войны. К другим категориям населения выезд платный. 

Регистрация сделки и переход права собственности на долю через Росреестр выполняется за 9 рабочих дней через МФЦ. При удостоверении нотариусом оформление недвижимости занимает около 5 дней. При онлайн подаче документов срок до 7 дней, от нотариуса документы для регистрации сделки по продаже доли рассматривают за 3 дня. 

Обратите внимание! Важнейший момент, который важно учитывать при регистрации сделки через Росреестр. При подаче документов необходимо оплатить госпошлину — без этого заявку рассматривать не будут. 

Завершение регистрации сделки предполагает выдачу новой выписки из ЕГРН на долю в квартире. 

Покупка доли квартиры требует внимательного отношения к документации. Необходимо учитывать все тонкости, профессиональные услуги помогут избежать опасности, которая исходит от мошенников. Покупка доли в квартире с нотариальным сопровождением не только безопаснее, но и быстрее. Профессионал изучил все аспекты сделки, владеет законодательной базой, досконально знает процесс оформления. Успешная сделка позволит покупателю спокойно жить в доле в квартире, не имея проблем с другими собственниками. 

Важные советы, которые помогут сориентироваться в процессе покупки или продажи доли в квартире:

• Долевая собственность предполагает определенные отношения между совладельцами — они должны учитывать интересы друг друга. Другие собственники долей обладают первоочередным правом выкупа.

• Закон предполагает выделение долей в квартире в натуре или частями. Первый вариант не всегда возможен технически. 

• Если владельцы других долей не хотят выкупать часть, которая продается, они не могут противиться этому. Право первоочередного выкупа не дает права накладывать запрет на продажу третьим лицам. 

• Для продажи долей квартиры и оформления сделки необходимо заверение нотариусом. 

• В ряде случаев, требуются дополнительные согласия от банка (если доля находится в ипотеке), органов опеки (если собственник несовершеннолетний). 

• Согласно нормам действующего законодательства, есть возможность выделить реальную долю в натуре. Простой пример — отдельная комната, которая имеет четкие рамки, размеры. Идеальная дола не фиксирована на площади квартиры, она определяет ее часть — это самый распространенный тип. 

• Остальные собственники теряют право первоочередного выкупа доли, если не ответили на уведомление через месяц, не попытались реализовать право выкупа. При обращении в суд позже им будет нечем подтвердить свое право, суд не признает сделку ничтожной. 

• Можно ли продать долю, не ожидая месяц? Можно, если получиться собрать официальные отказы совладельцев остальных долей в квартире. Если вы, не получив извещение и отказ от выкупа, продали недвижимость через 1-2 недели, можно ожидать юридических трудностей, другие совладельцы могут обратиться в суд. Если один из совладельцев согласился выкупить долю, но продавец продал ее третьему лица, также можно ожидать разбирательств. 

• Нотариусы настаивают на письменном, официальном отказе от первоочередного выкупа, поскольку он дает гарантию, что сделка в безопасности. 

• Закон не запрещает собирать отказы от всех близкий сказу в одном документе. Для этого составляется уведомление о намерении продать свою собственность — долю в квартире. 

После продажи части в недвижимости, необходимо оплатить налог. Эта сумма стандартная — 13%. Сэкономить на налоге можно! Первый вариант — получения налогового вычета, данный вариант применим и удобен, если вы ничего не тратили на покупку долей ранее. Стоимость части должна быть менее миллиона. Не оплачивается налог с детских долей, если сам объект ранее был приобретен за материнский капитал.