Я в какой-то степени здесь, конечно, являюсь заинтересованным лицом, потому что сам являюсь юристом и сам сопровождаю сделки с недвижимостью. Но забегая вперёд скажу, что привлекать юриста к сделке с недвижимостью целесообразно не всегда. Начну вот с чего. Какая функция у юриста в сделке? Нужно понимать, что юрист и риэлтор — это не взаимоисключаемые лица в сделке. Они могут работать параллельно друг с другом. У риэлтора функция заключается в том, чтобы выгодно продать или купить объект покупателю со всеми интересующими его характеристиками, потребностями и т.д. У юриста функция совершенно другая. Юрист работает после того, как интересующий покупателя объект уже подобран. Юрист анализирует объект недвижимости на предмет возможных обременений и ограничений по строительству с учётом потребностей покупателя. И также юрист анализирует продавца и покупателя, в частности насколько велика вероятность того, что сделку могут развернуть (признать её недействительность). Из-за того, что покупатель или продавец находится в банкротстве или в предбанкротном состоянии. А также какие необходимые согласия нужно покупателю или продавцу для совершения сделки. Если это юридическое лицо (организация), то юрист просмотрит устав организации, просмотрит какие сделки подлежат обязательному одобрению со стороны корпоративной организации, общего собрания или совета директоров. Возможна, сделка будет являться крупной для компании, что также потребует корпоративного одобрения. Все эти моменты смотрит юрист. Что очень важно, юрист смотрит историю приобретения конкретного объекта недвижимости. Он смотрит не просто выписку из ЕГРН, а смотрит документы продавца, в частности как он приобретал недвижимость, по возможности документы предыдущего продавца и т.д. Он отслеживает каким образом выстраивается цепочка с интересующим объектом недвижимости. Риэлторы, которые пытаются на себя взять эти функции на самом деле здесь себя немножко переоценивают. Пример. Допустим, приобретается земельный участок. Покупатель привлекает риэлтора. Что посмотрит риэлтор? Он запросит выписку из ЕГРН. Может быть выйдет на участок, чтобы посмотреть, к примеру, на линии электропередач, так как рядом с ними предполагается охранная зона. И то не всегда он это сделает. Что посмотрит в этом случае юрист? Юрист в этом случае посмотрит выписку из ЕГРН. Выйдет на участок, чтобы посмотреть, что на нём вообще происходит. Посмотрит документы территориального планирования и зонирования, в частности правила землепользования и застройки. Посмотрит какие ограничения есть по ПЗЗ в отношении участка. Посмотрит генплан, в частности, что будет строиться в ближайшее время на территории. Юрист проверит статус арбитражных разбирательств в отношении продавца недвижимости. Может быть в отношении него подано 100 исков на сумму 100 миллионов рублей и он является потенциальным банкротом. Юрист проверит статус банкротства продавца и его близких родственников. И обязательно, конечно, посмотрит историю документов по приобретению недвижимости, в частности на основании чего она была приобретена. Конечно, юрист сделает правильный договор с учётом конкретных рисков в отношении объекта. Пропишет необходимые заверения и гарантии. Пропишет необходимый сценарий расторжения договора и сценарий расчётов. Пропишет, что будет, если вдруг какое-то заверение будет нарушено и договор будет расторгнут. В частности, кто, кому, сколько денег возвращает, какие санкции и неустойки выплачивает. Риэлторы, которые дают клиенту договор на одну страничку, с такой задачей просто-напросто не справляются. Потому что риэлторы боятся, что когда в Росреестр поступает договор на 10 листов, то Росреестр потенциально вынесет отказ, увидев для себя непонятные условия. Дорогие друзья, в сделках на сумму, 5, 10, 20 миллионов не боятся отказов Росреестра. В этих сделках боятся купить «кота в мешке». Поэтому в любой сделке привлечение юриста не будет лишним. Когда без юриста действительно можно обойтись? Во-первых, если вы приобретаете квартиру в ипотеку и ваши документы предварительно смотрит и готовит банк. Во-вторых, это договор об участии в долевом строительстве. Потому что застройщик вряд ли вам даст возможность изменить условия договора. В этом случае можно привлечь юриста на анализ договора, в частности проанализировать возможные риски, которые дольщик принимает на себя. Но в целом сопровождать сделку и вносить какие-то изменения в договор не получится. А вот на все сделки с земельными участками, на все сделки с квартирами, тем более зданиями, я рекомендую привлекать не только риэлтора, но и юриста, потому что вы должны застраховать себя по всем фронтам.