Какой тип недвижимости лучше купить - квартиру в новостройке или на вторичке? Единственного верного ответа нет, поскольку каждый покупатель взвешивает для себя преимущества и недостатки данного выбора. Вторичный рынок часто предлагает плюсы, которыми не могут блеснуть объекты на вторичном рынке, и наоборот. Рассмотрим особенности каждого варианта жилья с точки зрения стоимости, технических нюансов, юридических рисков. Критериями выбора будут: процесс покупки, особенности ремонта и затрат на него, инфраструктура, стоимость, сроки покупки, риски.

Процесс покупки 

1. Как происходит покупка объекта в новостройке? Наиболее распространенный вариант, который ценят за доступность — покупка на этапе котлована или незавершенного дома. В таком случае, заключается договор долевого строительства. Закон защищает права дольщика, такой формат достаточно прост, безопасен, но не лишен недостатков. 

Главный риск — дом может быть не достроен или достроен не полностью. Все зависит от того, как сложатся обстоятельства для застройщика. 

Как купить вторичное жилье? Здесь отсутствует риск незавершенного строительства, поскольку дом готов, сдан в эксплуатацию. На рынке представлены объекты разной давности, не обязательно дому больше 20 лет, постройка может быть относительно новой. В процессе передачи прав собственности используют: договор купли-продажи. Формат такого соглашения стандартный, но сам документ может иметь нюансы, поэтому покупателю пригодится юридическая проверка недвижимости. 

Особенности инфраструктуры 

Новостройки часто расположены в местах, где нет практически ничего для комфортной жизни, а инфраструктура постепенно развивается вместе с домом. Нередко застраивают целый микрорайон, в таком случае, часть домов сдается, часть находится на этапе возведения. Вторичный рынок дает больше разнообразия, поскольку дома располагаются в обжитых местах, где есть все — от магазинов до школ, больниц и прочих учреждений. 

Важно! Новостройки также могут располагаться в развитых районах. Нужно учитывать индивидуальные особенности. В рамках выбора жилья, изучите транспортную развязку, расположение нового ЖК в городе, оцените, удобно ли вам добираться на работу, есть ли рядом школы, супермаркеты, поликлиники, остановки. 

Что выбрать: новостройку или вторичку с точки зрения затрат на ремонт?

Преимущества новостроек: новые коммуникации, современные материалы, состояние зависит от конкретного случая. Новостройку можно купить с черновой, предчистовой или чистовой отделкой. Вторичный рынок предлагает варианты в состоянии «под ремонт», «с ремонтом», «с дизайнерским ремонтом», «с косметическим ремонтом», с мебелью и без. В данном случае, нет единого правила — нужно смотреть на конкретный объект, оценивать адекватность его стоимости, в том числе, с точки зрения, дальнейших ремонтных работ. 

Важно! Не редкость лица, покупающие «убитые» вторичные квартиры, чтобы сделать ремонт и продать подороже. Не всегда такие работы проводятся качественно. Ответьте себе на вопрос: «нужен ли мне готовый ремонт?». Если да, внимательно отнеситесь к осмотру жилья, надежности отделки. 

Риски, связанные с соответствием объекта условиям договора 

Новостройку презентует застройщик, демонстрируя преимущества объекта. Но это еще не реальный, готовый дом! Результат после постройки может не отвечать красочной презентации. Примеры: отделка низкого качества или ее отсутствие, незавершенность работ. 

Вторичку оценить проще, поскольку вы видите непосредственно то, что будете покупать. Главное — описать состояние в договоре, что не возникли проблемы. Были случаи, когда бывший владелец демонстрировал жилье с новой отделкой, встроенной мебелью, по факту — убрал даже плитку. При этом, новый собственник ничего не мог доказать, поскольку в договоре не были указаны данные нюансы. 

В большинстве случаев, вторичное жилье с рассматриваемой позиции имеет преимущество. 

Можно ли сэкономить на покупке квартиры?

Что лучше купить с позиции цены: квартиру в новостройке или на вторичке? Первый вариант дешевле, если покупатель вкладывается в жилье на этапе строительства, еще лучше — котлована. Чем ближе объект к сдаче, тем выше цена. Дополнительное преимущество — возможность взять льготную ипотеку.

На цену вторичной недвижимости и новостроек, которые уже сданы в эксплуатацию, влияют многие факторы:

• Расположение в городе: центральная часть дороже окраин, особенно — в больших городах.

• Особенности и степень развития инфраструктуры, наличие прогулочных зон, экологическое состояние района (это актуально и для новостроек, и для вторички).

• Близость транспортной развязки, для большого города — важнейший момент, который ощутимо влияет на цену.

• Степень благоустройства территории возле дома.

• Обеспечение безопасности в зоне возле здания, внутри него. 

• Общее состояние и давность постройки (ремонт подъезда, состояние фасада, дата последнего капитального ремонта и другие).

• Использованные материалы: традиционно, квартира в кирпичном доме дороже, чем аналогичная, в том же районе, но в панельной постройке. С новостройками ситуация обстоит иначе, поскольку технологии и материалы усовершенствовались. Современные здания строят из многослойных панелей, кирпича, бетона. 

Важно! Вторичное жилье в панельном доме не всегда самое дешевое, поскольку есть и другие, не менее важные, факторы. 

• Количество комнат: обратите внимание, что правило «чем больше комнат, тем дороже квартира» не всегда работает, более существенные факторы — район, транспортная развязка, состояние квартиры.

Важно! Новостройки оценивают не по числу комнат, а по метражу. Однушки и студии могут быть дороже, поскольку спрос на них выше, чем на квартиры большей площади. Интересно, что итоговая цена однушки ниже, а пересчет на стоимость квадратного метра указывает на переплату. 

• Этаж, на котором расположена квартира: в старых домах крайний сверху этаж дешевле, объекты на первых этажах тоже стоят меньше.

Обратите внимание! Стереотип про верхний этаж не так работает в новостройках, поскольку сверху часто находятся пентхаусы — самые дорогие видовые квартиры. Конечно, мы говорим домах высокого класса. 

Как быть с домами этажностью более 15 и 20? Часто квартиры на 7-10 этаже дороже, чем на 20-25. Почему? Причина в собственном комфорте, вкусах и страхе отключения лифта. 

• Площадь квартиры — жилая и нежилая. Основной показатель — комнаты и их размер. Не менее важна площадь кухни, санузла. Чем больше жилая площадь, тем вторичка дороже. 

• Дешевле объект может сделать отсутствие балкона или лоджии. Удачный вид из окон — преимущество, которое может повысить стоимость, иногда существенно. Экономичнее варианты, в которых окна выходят на стену, близко расположенный соседний дом, промышленный объект, даже кладбище. Если открывается вид на лес, реку или дорогу, цена растет. Стоит подумать, важен ли этот фактор для вас!

• Планировка и конфигурация: ценятся раздельные комнаты правильной формы, с удачным расположением окон, дверей. Двушка с раздельными комнатами дороже, чем аналогичная с комнатами «вагончиком» или смежными жилыми помещениями.  

• Интересный фактор — перепланировка. Если она узаконена, проблем никаких. Дешевле стоит жилье с незаконной перепланировкой. Если изменения в квартире не будут утверждены, суд может обязать вернуть все в первичное состояние. Незаконная перепланировка лишает возможности купить квартиру в ипотеку. 

• Фактор соседства спорный, поскольку довольно сложно сразу понять, с кем придется жить в одном доме. Обращайте внимание на состояние подъезда, придомовой территории, если можете — пообщайтесь с другими жильцами. 

• Многие отмечают сезонность работы рынка недвижимости. Специалисты отмечают рост спроса на жилье весной и осенью, зимой и летом он падает. Не в сезон можно получить скидку, особенно, если продавцу нужно продать срочно. Для этого стоит регулярно проводить мониторинг рынка. 

Возможны ли юридические риски?

Преимущества новостроек касаются фактора возможности оспаривания законности сделки — покупатель нового жилья не рискует столкнуться к внезапно появившимися старыми владельцами. Дольщик — первый собственник, до него никто квартирой не владел. Другое дело вторичный рынок, квартирой могло владеть множество людей. Важно крайне внимательно относиться к проверке недвижимости. 

Проверить квартиру на юридические риски

Что выбрать: новостройку или вторичку, если речь о вероятности банкротства продавца? Данная проблема более вероятна в случае с новостройками, но не невозможна и с квартирами вторичного фонда. Третьи лица могут оспорить сделку с вторичкой, но не с новостройками (случаи имели место, но они крайне редкие). 

Можно ли купить вторичку быстро? Да, но сроки зависят от продавца: скорости сбора документов, необходимости искать жилье ему. Не редкостью являются многоуровневые сделки, когда частей цепочки купли-продажи более трех. Относительно нового дома — придется ждать готовности и сдачи в эксплуатацию. Преимущества новостроек в том, что других владельцев не было, сбор документов занимает минимум времени. 

Чтобы определиться, что выбрать: новостройку или вторичку, стоит оценить свои возможности, потребности и персональные вкусы, изучить рынок и заручиться профессиональной юридической поддержкой. 

Риелтор – специалист по недвижимости, который сопровождает покупателя, продавца или обе стороны в процессе заключения сделки купли-продажи. Функции не ограничиваются только показами имеющихся вариантов на рынке. На свои комиссионные риелтор помогает в поисках, ведет переговоры, помогает продавцу получить наиболее выгодную сумму за его объект, консультирует, сопровождает на самой сделке, оказывает содействие в процессах, которые сопровождают куплю-продажу. Поскольку часть сделок, которые проходят абсолютно без нюансов крайне мала, задача специалиста минимизировать риски сторон, помогая им максимально удовлетворить их потребности. 

Услуги специалиста заключаются в письменной форме, в договоре стороны указываю все, что важно для плодотворного сотрудничества. Как одна из сторон, риелтор несет ответственность за качество услуг и их исход. 

Что делает риелтор:

• анализ рынка недвижимости;

• консультирование заказчиков услуг — как продавца, так и покупателей;

• демонстрация объекта и его реклама на доступных ресурсах;

• поиск потенциальных покупателей;

• встречи с клиентами и ведение переговоров;

• сбор документов и решение проблем, связанных с этим;

• обеспечение юридической поддержки;

• решение конфликтных ситуаций;

• сопровождение сделки до момента подписания договора;

• контрольные функции после подписания сделки, если это оговаривалось заранее;

• ведение базы клиентов. 

Профессиональный риелтор, работающий годами, может оказывать услуги одним и тем же клиентам неоднократно. Репутация для специалиста крайне важна: чем больше у него рекомендаций, тем больше людей обратятся, соответственно — финансовая выгода растет. 

Стоит ли прибегать к помощи риелтора?

• Специалист инструктирует продавца и покупателя на всех этапах сотрудничества, помогает разобраться в проблемах, в которых клиент не имеет опыта и знаний.

• Делает продающийся объект максимально привлекательным — удачные фото и качественная реклама играют особую роль.

• Нельзя переоценить роль риелтора в сборе документов. Если сам продавец подкован в этих вопросах, специалист сэкономит время. Если у клиента нет опыта, документы будут собраны намного быстрее. 

• Услуги риелтора при покупке касаются проверки объекта на юридическую чистоту, на добросовестность продавца, на наличие долгов. 

• Поддержка риелтора важна в формировании цены на объект. Максимально объективная оценка собственности — путь к ее быстрой продаже. На рынке никто не ограничен в назначении цены, но завышенная сумма ведет к тому, что квартира будет в продаже месяцами и годами. Специалист ориентируется в критериях, современном состоянии рынка, спросе  и предложении. 

• Реклама объекта отнимает время, поэтому ее тоже стоит доверить профессионалу, который заинтересован в продаже не меньше, чем собственник. Он будет своевременно обновлять данные, следить за спросом. Главная задача риелтора в данном вопросе — создать максимально привлекательное объявление.

• Переговоры с покупателями — важная часть работы специалиста. Благодаря опыту, он может выявить потребности, быстро сформировать представление о том, что нужно клиенту, что ему предложить. Профессионал представит объект намного интереснее, чем собственник. 

• Демонстрация квартиры необходима даже, если есть прекрасные фото. Если владелец часто занят или живет в другом городе, возникает проблема — кто будет водить потенциальных покупателей? А без этого квартиру не продашь! Согласно договору, специалист получает ключи, и может показывать объект в любое, удобное для потенциального клиента, время.  

• Помощь риелтора заключается и в переговорах с другими специалистами по недвижимости, если их интересы пересекаются. 

Таким образом, специалист по недвижимости получает свою комиссию за такие услуги: оценка жилья, его реклама и представление на рынке, экономия времени продавца, юридическая поддержка на всех этапах продажи, ведение переговоров.

Выбрать специалиста может быть непросто, придется ориентироваться на отзывы, рекомендации, репутацию. Профессиональная поддержка специалиста обеспечит комфорт продавца и покупателя, упростит и обезопасит сделку. Помощь риелтора особенно нужна, если вы продаете или покупаете жилье во вторичном фонде. 

Кyпить квapтиpy без посредников можно, если вы подкованы в законодательстве, имеете опыт, но риски возможны. Безопасная покупка без посредников и переплаты за их услуги возможна, но придется следовать ряду рекомендаций. 

• Внимательно отнеситесь к праву собственности на жилье — нужно убедиться, что владелец не мошенник. Для этого можно запросить договор купли-продажи или иной документ, который подтверждает права. Как избежать обмана при покупке? Нужно обязательно пообщаться с владельцем лично, убедиться, что он согласен продать. Особенно это важно, если собственников несколько. 

• Покупка квартиры без посредников часто связана с мошенническими схемами, особенно, если владелец — лицо неблагонадежное. Например, наркоман, алкоголик или человек с психическими нарушениями. Если такие проблемы имеют место, в дальнейшем родственники могут добиться признания сделки недействительной по причине недееспособности собственника.

• Чтобы кyпить квapтиpy без посредников, придется самостоятельно проверять объект на отсутствие долгов, ареста, объект может быть под залогом. Эту проблему можно решить, но перед покупкой необходимо знать о подобных нюансах. Чтобы получить данные, нужно заказать выписку из ЕГРН. С 2023 года это не могут сделать третьи лица, но вы можете попросить владельца открыть доступ, или обратиться за такой услугой к нотариусу. Отказ собственника в получении выписки — довольно тревожный сигнал. 

• Без риелтора вам нужно будет узнать, как часто продавалась квартира, когда и кому. Особенно это актуально для вторичного фонда. Обратите внимание, что частая продажа — не признак проблемы, но владеть данной информацией важно. С другой стороны, причинами частой перепродажи могут быть проблемные соседи, низкое качество самого жилья, аварийное состояние коммуникаций. Не все эти проблемы можно заметить при просмотре.

• Покупка квартиры без посредников не мешает вам лично обратиться к нотариусу по вопросу оформления аванса через договор. Передавать задаток без юридической фиксации не стоит даже, если речь о сделке между родственниками. В документе описаны все факторы риска, он защищает интересы сторон. Например, одним из пунктов может быть штраф за самопроизвольный отказ от сделки после получения задатка.

• Чтобы состоялась безопасная покупка без посредников, нужно оговорить с продавцом все тонкости: особенности передачи денег и ключей, процедуру выписки и выезда, сроки соглашения, возможность передачи жилья с мебелью и техникой. Как избежать обмана при покупке? Если сделка многоуровневая, договариваться придется со всеми сторонами, но каждый момент стоит фиксировать документально. Этот же совет применим, если стороны соглашения две. 

Покупка квартиры без посредников требует именно от самого покупателя обращать внимание на тонкости, которые обычно лежат в области профессиональной компетенции риелтора:

• чтобы сэкономить, стоит правильно выбрать время покупки: обычно, это лето и зима, спрос ниже, поэтому продавцы охотнее торгуются;

• поиск без риелтора позволяет обращаться в разные агентства без проблем, поскольку у вас нет договора сотрудничества с одним из них;

• рассматривайте разные варианты, обязательно ходите на просмотры, можно даже неоднократно;

• в процессе покупки без риелтора обязательно требуйте документы, которые подтверждают право собственности, выписку из ЕГРН, документы собственников, квитанции об оплате коммунальных услуг, дополнительные документы (например, от органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний);

• безопасная покупка без посредников требует продумать способ передачи средств, который максимально защищает ваши деньги: оптимальный выбор — аренда ячейки в банке, аккредитив, работа с онлайн сервисами, не рекомендуется передавать наличные.

Как избежать обмана при покупке квартиры во вторичном фонде? Главное — внимательность к документам, важна каждая деталь. Если вы решили покупать без риелтора, стоит консультироваться с юристом. Вам придется потратить время на поиск, проверки, переговоры. Безопасная покупка без посредников требует проверки на такие особенности: 

• куплена ли квартира на материнский капитал;

• есть ли среди собственников недееспособные лица;

• продается ли квартира по доверенности — это не проблема, но нужно внимательно изучить документ;

• не давайте задаток, настаивайте на авансе, который возвращается, если сделка сорвется;

• покупка квартиры без посредников не мешает пообщаться с соседями той квартиры, которую планируете приобрести;

• документы стоит доверить нотариусу, чтобы он проверил все на подлинность;

• перед сделкой все лица, которые прописаны в квартире, должны быть выписаны;

• в договоре нужно указать точную стоимости, а не заниженную, как часто делают для экономии на налогах.

Как избежать обмана при покупке квартиры без помощи специалиста по недвижимости? Быть крайне внимательным к деталям и ознакомиться с существующей законодательной базой. 

Чтобы разобраться, какие риски существуют при покупке квартиры на вторичном рынке, нужно обратиться к изучению опыта специалистов-риелторов. Мошенничество на вторичном рынке — не редкость, поэтому важно знать, что делать, чтобы обезопасить собственные интересы. Рассмотрим, с чем наиболее часто приходится сталкиваться профессионалам. 

• Риски вторичного жилья связаны с покупкой его за материнский капитал. Согласно закону, все члены семьи, в таком случае, должны быть наделены частью или долей собственности в квартиры со вторичного рынка. Особенно, если речь о детях. Если родители по ряду причин не выполнили эту обязанность, в дальнейшем сделку могут расторгнуть прокуратура, органы опеки, самими детьми, которые выросли и обратились в суд. Риски покупки жилья с такой проблемой реальны, считаются одними из наиболее распространенных на сегодняшний день. Чтобы избежать возможных проблем, требуйте справку из Пенсионного фонда о том, при покупке не были использованы материнские средства. Если они использованы, все дети должны быть наделены долями. 

• Возможны риски покупки жилья на вторичном рынке связанные с тем, что некоторые жильцы отказались участвовать в его приватизации.  Например, лицо было зарегистрировано, согласие на приватизацию дало, но личного участия не было. Не имеет значения, проживал ли этот человек в квартире на момент сделки. Риски связаны с тем, что право проживания тут сохраняется по закону пожизненно. Чтобы возможные проблемы вас не коснулись, стоит проверить, есть ли на момент купли-продажи в недвижимости зарегистрированные лица. 

• Личное банкротство продавца в будущем может сделать сделку недействительной. Причем, не только в год банкротства, но и за 3 года до него. Чтобы минимизировать риски покупки такого жилья, необходимо ознакомиться с Единым федеральным реестром сведений о банкротстве. 

• Если квартира со вторичного рынка была наследством, стоит убедиться, что права наследников не были нарушены. В противном случае, у него могут быть основания для обращения в суд о признании сделки недействительной. 

• Мошенничество на вторичном рынке бывает связано с подделкой документации. Особенно, если квартира продается по доверенности. Довольно известная схема обмана, когда арендаторы создают фальшивую доверенность и продают жилье. Нужно внимательно проверять документ, особенно, если доверитель и лицо, которому выдали доверенность, живут в одном городе. Стоит выяснить причину, по которой стало необходимо оформление доверенности. 

• Риски вторичного жилья могут быть связаны с наличием у продавца психического расстройства, что может вызвать признание его недееспособным. Сделка, которую совершает подобный гражданин, признается ничтожной через суд. 

• Среди рисков вторичного жилья — наличие невыплаченной ипотеки, долгов, ареста, нахождение под залогом. Убедиться в чистоте объекта можно, получив выписку из ЕГРН. Минимизировать возможные проблемы с квартирой со вторичного рынка поможет расширенная версия данной справки. 

Решить проблему рисков вторичного жилья поможет профессиональная помощь нотариуса или риелторской компании, которая возьмет на себя проверки. 

Искать квартиру можно, через агентство — каждое обладает базой собственных предложений. Поиск квартиры также легко доверить риелтору, который подберет вариант, исходя из ваших запросов и бюджета. 

Как искать квартиру самостоятельно? Вам помогут сайты для поиска жилья, где есть система навигации, позволяющая сделать отбор по критериям: цена, количество комнат, район и другие. Поиск квартиры можно осуществить через знакомых. Рекомендации по поиску предоставляют социальные сети, тематические порталы, все те же специализированные сайты для поиска жилья. 

Среди наиболее популярных сайтов для поиска жилья следующие:

• ЦИАН — наиболее крупный ресурс, который предлагает максимальное число вариантов. Здесь простой и понятный интерфейс, качественные фото, есть объекты от собственников и агентств. 

• Авито предлагает не только жилье, но раздел с квартирами огромный. Также есть варианты квартир за границей. По объему базы данных уступает предыдущему.

• Яндекс.Недвижимость — платформа, где можно найти квартиру для аренды и покупки. Имеется опция поиска по карте, продуманные фильтры, довольно объемная база данных.

• ДомКлик — платформа от «Сбера», поэтому отличается наличием интеграции с сервисами банка. Можно легко подобрать вариант ипотечного кредитования. 

Чтобы подобрать квартиру без опыта, нужно изучить рынок. Удобные сайты для поиска жилья позволяют отсортировать предложения с экономией времени. Основной рекомендацией по поиску будет внимательное отношение к деталям. При первой возможности, общайтесь с продавцом, ходите на просмотры. 

Как правильно осматривать квартиру в новостройке или вторичном фонде? Договориться о просмотре стоит сразу, как только нашли привлекательный для себя объект. Осмотр квартиры крайне важен, поскольку не все недостатки можно увидеть по фото, о них не скажут в описании. Проверка квартиры перед покупкой через визуальный осмотр позволяет избежать многих проблем. Прежде всего, вы оцените месторасположение дома, состояние подъезда.

При просмотре стоит обращать внимание на такие нюансы, которые не заметны на фото:

• Состояние коммуникаций — стоит осмотреть трубы, сантехнику, радиаторы.

• Важно оценить квартиру с точки зрения предполагаемого ремонта, можно ли жить без срочных работ. 

• Рекомендации по просмотру включают осмотр стен на предмет наличия плесени — эту проблему решить непросто.

• Обращайте внимание на запахи, в том числе — в подъезде, особенно, если жилье на первом этаже.

• Оценивая квартиру, не забывайте о состоянии окон, рам.

• Как правильно осматривать крайний верхний этаж? Внимания заслуживают потолки. Изучите их на наличие признаков протечек крыши.

• В рамках проверки квартиры перед покупкой стоит уточнить факт наличие перепланировки. 

• Оцените территорию возле дома на предмет благоустройства. 

Как правильно осматривать вторичное жилье? Ничего не оставлять без внимания. Не самый очевидный, но часто проблемный момент — квартира со свежим ремонтом. Уточните причину продажи. 

Рыночная стоимость квартиры разнится в зависимости от города, региона, может меняться под влиянием различных факторов. Оценка стоимости подразумевает изучение широкого спектра параметров — техническое состояние, расположение, площадь и другие. Как оценить квартиру, поможет разобраться специалист, но примерно сориентироваться по вопросам стоимости квартиры можно, ознакомившись с данными критериями:

• расположение в городе и качество инфраструктуры — один из важнейших факторов, формирующих стоимость недвижимости;

• этажность дома и этаж расположения объекта;

• состояние дома;

• вид из окна также влияет на стоимость недвижимости;

• состояние жилья;

• размер объекта и количество комнат;

• год постройки дома и материалы строительства;

• наличие балкона;

• особенности планировки;

• оснащенность придомовой территории.

Оценка стоимости квартиры опирается и на ремонт, наполнение объекта. Например, жилье со встроенной мебелью и техникой может стоить дороже, если речь о новом, качественном наполнении. Логичная и обоснованная стоимость недвижимости позволяет быстрее найти на нее реального покупателя. 

Как оценить квартиру без специалиста? Обратите внимание на актуальную рыночную стоимость квартиры в вашем районе, изучите рынок, определите средние суммы. Завышенная оценка стоимости возможна и не противозаконна, но шансы на быструю продажу невысокие. Кроме того, объект по неадекватной стоимости долго находится на рынке и перестает привлекать потенциальных покупателей, его не предложат своим клиентам риелторы. 

Ведение переговоров при покупке квартиры обычно доверяют риелтору. Если вы решили вести переговоры по цене, торг при покупке квартиры сами, стоит опираться на факты. Вести торг стоит, чтобы сэкономить несколько тысяч, часто продавец вполне охотно вступает в переговоры по вопросу стоимости квартиры, поскольку изначально заложил определенную сумму для этих целей. 

Как торговаться, покупая квартиру во вторичном фонде? Торг при покупке квартиры стоит начинать с фактических недостатков, которые вы выявили. Ведение переговоров при покупке квартиры предполагает доброжелательность, не стоит давить на владельца, говорите без агрессии. 

Торг при покупке квартиры будет удачным, если начинать его с положительного — что понравилось при просмотре. Далее можно перечислять собственные «но»: необходимость ремонта ванной комнаты, замены натяжного потолка или радиаторов. Неудачный торг при покупке квартиры — не конец света. Если объект вам понравился, а стоимость не вызывает проблем, смело соглашайтесь и завершайте сделку. 

Важно! В процессе торга или переговоров вам не нравятся условия, стоимость кажется завышенной, лучше откажитесь. Вы обязательно найдете искомое, поскольку на рынке множество предложений. 

Проверка квартиры перед покупкой необходима, чтобы избежать мошенников. Проверить объект можно самостоятельно, при помощи юриста или посредника в виде риелтора. Безопасная покупка квартиры начинается с базовой проверки документации. Что нужно сделать, чтобы не получить юридические проблемы, и как избежать мошенников?

• Необходимо проверить документы, которые подтверждают право собственности на жилье. Это позволит убедиться, что вы имеете дело с владельцем. Среди правоподтверждающих документов: выписка из ЕГРН, свидетельство о госрегистрации (жилье куплено до июля 2016 года). 

• Доверенность, если продает объект не собственник. Проверить его нужно особенно тщательно, обращая внимание на сроки, имена, даты.

• Проверить квартиру нужно через правоустанавливающие документы. Так вы узнаете, как именно объект попал к собственнику: договор долевого участия (если квартира была в новостройке), договор купли-продажи, передача в собственность, договора наследования, мены или дарения, решение суда.

• Если вышеупомянутых документов нет, либо они утеряны, либо квартира не приватизирована. Эти проблемы может легко решить сам собственник. 

• Наличие обременений легко проверить, через выписку из ЕГРН. Они могут быть принудительными (арест за долги) или добровольными (квартира в залоге у банка). 

• Проблемой может быть судебный спор с жильем. Его собственник может скрывать по личным причинам. 

• Примерами мошенничества могут быть проблемные собственники. Например, недееспособные, что скрывается. Затем сделку признают недействительной через суд.

• Перед покупкой необходимо узнать, кто реально зарегистрирован в квартире. 

Предварительный договор – письменный документ, который подтверждает желание продавца продать, а покупателя — купить объект. Предварительный договор купли-продажи квартиры дает сторонам уверенность в реальности будущей сделки. Заверение у нотариуса не является обязательным, но для юридической безопасности стоит провести эту процедуру, особенно, если продается доля. 

Предварительный договор при покупке квартиры не обязательно подразумевает передачу денежных средств, он только фиксирует желание совершить сделку и подписать договор на покупку в дальнейшем. Многие, в рамках заключения этого договора, передают аванс или задаток. Эти суммы в счет стоимости квартиры бронируют право будущего приобретения. Этапы сделки по недвижимости далее подразумевают подписание договора купли-продажи и передачу всей суммы. 

Стоит понимать принципиальную разницу между авансом и задатком! Если сделка срывается, аванс возвращают, а задаток — нет. В ряде случаев, при штрафных санкциях по договору, задаток требуют вернуть в двойном объеме. 

Чтобы продавец не изменил цену, ее стоит прописать в предварительном договоре. 

Договор купли-продажи – основной документ, который фиксирует передачу права собственности, представляет собой соглашение о сделке. Одна сторона передает деньги, другая — права собственности и жилье. Заключить договор необходимо, чтобы зафиксировать все условия, взаимные требования, договоренности. 

Как заключить договор, чтобы не иметь проблем в дальнейшем? Договор обязательно заключается письменно и заверяется юристом. Не запрещается составлять договор купли-продажи без нотариуса. Этапы заключения договора подразумевают сбор документов, планирование оплаты передачи права собственности по договору. 

Для подписания договора купли-продажи нужны такие документы:

• паспорта всех сторон;

• решение органа опеки, если речь о несовершеннолетних;

• документы, которые подтверждают право собственности на квартиру;

• выписка из ЕГРН;

• несколько экземпляров договора для всех сторон. 

Как заключить договор без проблем? Нужно убедиться, что стороны дееспособные. Документ должен фиксировать все моменты, включая место подписания, данные сторон, предмет договора, сведения из документов, перечисленных выше. Оформление сделки невозможно без гарантий продавца относительно того, что квартира более никому не продана, он не признан банкротом, дело о банкротстве не ведется, объект не находится под залогом и никому не подарен. Должны быть согласия лиц, которые имеют отношения к продавцу (супруг или супруга). Как заключить договор, чтобы обезопасить себя? Необходимо прописать ответственность сторон в случае нарушения условий договора. Этапом заключения договора считается обязанность сторон подать заявление о передаче права собственности. 

Чтобы разобраться, как заключить договор, стоит обратиться по поводу консультации к нотариусу. 

Процессе заключения договора подразумевает передачу денежных средств от покупателя продавцу. Существует несколько способов сделать это быстро, безопасно и надежно. Также есть способы, которые не рекомендуют специалисты, но это вполне законные варианты передачи денежных средств:

• Использование банковской ячейки предполагает аренду ее у банка. Туда помещают средства, а продавец может их забрать, если выполняет условия соглашения. Это безопасно, особенно, если воспользоваться услугой проверки банковским работником. 

• Способ аккредитива аналогичен первому способу, но предполагает безналичный расчет. Когда сделка юридически завершена, банк переводит деньги продавцу.

• Передача наличных — устаревший, небезопасный, но действенный и популярный способ. Проблемы: можно неверно пересчитать деньги, купюры могут быть фальшивыми, опасно перемещаться с крупной суммой. 

• Через депозит нотариуса легко и безопасно передать любую сумму. Если происходит регистрация права собственности, юрист переводит средства.

• Договор эскроу применяется по новому законодательству, предполагает передачу чего-либо через третью сторону. Например, продажа с отсрочкой платежа. 

Зарегистрировать сделку необходимо, чтобы окончательно передать новому владельцу право собственности. Регистрация купли-продажи недвижимости выполняется через Росреестр или МФЦ. 

Регистрация права собственности завершает сделку. Для процедуры требуется перечень документов:

• заявление для регистрации купли-продажи недвижимости;

• квитанция, которая подтверждает оплату пошлины;

• документы, подтверждающие личности сторон — физических или юридических лиц;

• договор купли-продажи;

• если сделка совершалась по доверенности, юридическая регистрация требует наличия  данного документа. 

Регистрация сделки по покупке квартиры может предполагать предоставление и других документов. Полный перечень рекомендуется уточнять в МФЦ. 

Как зарегистрировать квартиру в срок? Регистрация проходит около недели, если пакет документов передан в онлайн формате. Через МФЦ процедура займет 3-5 рабоочих дней. Чтобы сделать все быстрее, стоит обратиться за услугами нотариуса — в таком случае, регистрация завершается на следующий день. 

Почему услуги нотариуса ускоряют процесс? Главная причина необходимости регистрации неделю и 9 дней — проверка договора купли-продажи регистратором. Если документы направляет нотариус, предполагается, что он уже все проверил. Регистратору ну нужно делать эту работу повторно. 

Об оплате расходов на оформление договора по сделке стороны договариваются заранее. Оплачивают юридические услуги, регистрацию, пошлину. 

Важно! Росреестр может отказать в регистрации. Причин много, некоторые проблемы можно устранить, некоторые более серьезные:

• продавец не имеет права продавать объект, поскольку не является владельцем, не имеет доверенности;

• в пакете документов не все, что требуется для регистрации;

• в процессе проверки документации выявлено, что они не подлинные;

• доверенность недействительна на момент регистрации;

• согласно законам страны, некоторые документы составлены неверно;

• заполнение документации не соответствует стандарту;

• есть расхождения между данными в документах и тем, что имеется в Росреестре;

• квартира является объектом судебного спора.

Это наиболее распространенные причины, но могут быть и другие. 

Наиболее важные моменты при покупке квартиры касаются фиксации перехода права собственности в документальной форме, заключения договора. Советы и рекомендации специалистов фиксируются на защите, поскольку безопасная покупка квартиры — сложный процесс, который требует учесть немало нюансов.  

Топ-10 рекомендаций при покупке квартиры в 2025 году:

• Внимательно относитесь к документам, которые подтверждают право собственности на жилье.

• Выбирайте объект, ориентируясь на сочетание цены и качества, рассмотрите варианты вне своей «зоны комфорта» - возможно, за пределами желаемого района есть квартиры лучше и интереснее.

• Вы можете справиться без риелтора, но его присутствие намного упрощает жизнь, позволяет проще вести переговоры, проверить документы. 

• Не бойтесь торговаться, обычно, собственник изначально закладывает несколько тысяч для торга. 

• Покупайте жилье только после личного осмотра, будьте внимательны к техническому состоянию квартиры.

• Чтобы обезопасить себя от мошенников, стоит проверять документы на жилье, выписки ЕГРН, стоит доверить эту задачу профессионалам, поскольку количество схем обмана и продавцов, и покупателей, растет с каждым годом. 

• Никогда не передавайте деньги без фиксации этого документально. Не соглашайтесь на задаток. 

• Выбирая между вторичкой и новостройкой, большинство отдаст предпочтение готовому жилью. Вторичный фонд — не обязательно старый дом!

• Покупка на этапе котлована — выгодное вложение, но и рисками, которые необходимо учитывать.

• Завершение сделки по покупке квартиры — государственная регистрация. После нее новый собственник получает договор с меткой про переход права собственности и выписку ЕГРН. 

Если вы решили изменить свою жизнь и приобрести жилье, стоит сделать это! Главное — учесть все риски, собственные пожелания и возможности.