Оценка объекта недвижимости – это определение ее стоимости. После нее вы поймете, сколько реально стоит объект. Выполнить официальный анализ рыночной стоимости может только эксперт. Он сообщит цену и даст заключение, которое имеет юридическую силу. С ним вы докажете, что кадастровая стоимость завышена, покажете, что недвижимость ликвидна.

Оценку проводят, учитывая положения ФЗ-135. В нем закреплены все правила процедуры. Их нарушать нельзя. Если оценщик пренебрегает нормами, результат официально не признают.

То, зачем проводится оценка, во многом зависит от ситуации. У процедуры несколько целей. Ее проводят, если:

1. Страхуют квартиру. Информация нужна, чтобы определить размер страховой премии, величину компенсации. Без оценки недвижимости заключить сделку не получится.

2. Оценивают ущерб. Он возникает из-за пожара, ограбления, других противоправных действий и стихийных бедствий. Оценка нужна, чтобы предъявить аргументированные требования к виновному.

3. Оформляют ипотеку. Для банка значение оценки недвижимости крайне важно. Компания хочет понимать, на сколько имущество ликвидно. Без определения стоимости объекта ипотеку вам не дадут.

4. Оспаривают кадастровую стоимость. Иногда она превышает рыночную, и гражданин переплачивает. Задача оценки – устранить нарушение.

5. Продают или покупают недвижимость. Оценка покажет реальную стоимость объекта, позволит узнать, не завысил ли продавец цену.

Разобравшись, что такое оценка недвижимости, обратите внимание на сроки. Стоимость объекта определят за 2-3 дня. Цена услуги составит 2-5 тыс. руб. Тут сильно влияет ваш регион и нюансы процесса оценки недвижимости.

Виды оценки недвижимости отличаются. Тут все зависит от того, какая информация нужна человеку. Выделяют следующие типы оценочной стоимости:

1. Кадастровую оценку вы можете узнать с помощью, отчета из ЕГРН. Ее используют для расчета налогов, которые обязан платить владелец недвижимости. Кадастровая стоимость объекта высчитывается проще, чем рыночная. Во внимание не принимают удобство объекта, а также его состояние. А вот возраст самого здания и его местоположение учтут. Для такой оценки вызывать оценщика не надо. Кадастровую стоимость посчитает представитель Росреестра. Вообще это делают с установленной законом периодичностью. Но вы можете попросить пересчитать цену, сходив в центр кадастровой оценки, а затем передав результаты в Росреестр. Их проверят, после чего внесут информацию в ЕГРН. Иногда собственник не согласен с результатами оценки кадастровой стоимости. Если вы считаете, что показатель завышен, идите в суд. Предварительно свяжитесь с независимым специалистом и попросите его оценить объект, а документ включите в общий перечень приложений к иску. Так вы повысите шанс доказать, что вы были правы.

2. Рыночная стоимость объекта недвижимости. Это один из главных видов стоимости. Рыночной называют ту цену, за которую объект продают и покупают. При такой оценке эксперт смотрит на все, что влияет на стоимость. Он изучит, за сколько продают похожие квартиры в вашем регионе, посмотрит на сам дом, его материал, возраст, изучит место, транспортную доступность и даже соседей. Рыночная стоимость недвижимости полезна при ипотеке, заключении ДКП. Так кредитор и покупателю поймут, не завышена ли цена.

3. Ликвидационную. Это та цена, за которую купят объект почти сразу. Во время оценки ликвидационной стоимости эксперт старается найти такой показатель, чтобы продажа заняла не больше 2 месяцев. В результате устанавливают скидку. Затем сравнивают ликвидационную и рыночную стоимость. Обычно первая на 10-20% ниже, чем вторая. Показатель смотрит банк. Он использует его при продаже квартиры в счет погашения долга.

4. Инвестиционную. Эта информация нужна предпринимателям. Они используют ее, чтобы знать, стоит ли вкладывать деньги в объект. В результате заказывают инвестиционную оценку. Обычно получившаяся цена выше рыночной, поскольку в ней учитывают возможный рост стоимости и доход, который получит инвестор.

5. Восстановительную. Этот вид оценочной стоимости используют редко. Специалиста приглашают, чтобы узнать размер ущерба и задокументировать его для компенсации или составления сметы.

Чаще других проводят рыночную и кадастровую оценку. Эти данные нужны во всех ситуациях.

Есть только одно лицо, кто оценивает недвижимость. Такое право закон дает профессиональным оценщикам. Но стать ими могут не все. Для получения статуса нужно регистрироваться как ИП или трудоустраиваться на работу в оценочной организации.

Работу оценщика регулирует Федеральный закон №135-ФЗ. В нем закреплены дополнительные требования. Человек получит право определяет стоимость объекта недвижимости и выдавать официальные заключения, если он:

1. Вступил в СРО оценщиков. Так называют объединения специалистов, которые следят за работой их членов. СРО устанавливают свои требования вступления. Их представители смотрят на образование, опыт, другие параметры. Членство в СРО нужно подтверждать. Для этого оформляют выписку из реестра.

2. Оформил страховку. Оценщик обязан застраховать гражданскую ответственность. Если полиса нет, отвечать за вред, который специалист нанес клиенту, предстоит самому. Наличие страховки решает проблему. Если что-то пойдет не так, компенсацию клиенту выдаст страховая компания.

3. Получил квалификационный аттестат. Он есть у всех сертифицированных специалистов. Документ гарантирует, что человек права учился.

Смотрите, чтобы все требования соблюдались. Если хоть что-то не так, отчет юридическую силу не получит.

Есть общие правила, по которым работают оценщики. Их нарушать нельзя. Они влияют на то, признают ли отчет законным. Если есть ошибки и расхождения, никто учитывать документ не будет. Нормы закреплены в Федеральном стандарте оценки. Чтобы посчитать цену объекта, используют следующие и них:

1. Сравнительный метод оценки. Его используют чаще других. Метод считают одним из самых точных. Сначала оценщик посмотрит цену на недвижимость в вашем районе, затем найдет похожие объекты, посмотрит, в чем разница с вашей квартирой. Он изучит сразу все факторы, а затем даст заключение.

2. Доходный подход к оценке. Обычно его применяют, чтобы посчитать инвестиционную стоимость, а вот для рыночной используют реже. Во время анализа специалист смотрит на цены на рынке, учитывает возможные риски, прогнозирует развитие ситуации.

3. Затратный метод оценки. Его применяют при аналитике объектов, которые не с чем сравнивать. При применении этого метода оценки недвижимости смотрят, сколько денег пошло на строительство, учитывают цену на землю. Затем определяют итоговую стоимость.

4. Оценочный метод Домвизор. 

Есть целый список критериев оценки недвижимости, на которые смотрит оценщик. Он учитывает:

• состояние объекта и местоположение недвижимости;

• юридический статус объекта и наличие обременений;

• площадь квартиры;

• цены на другие объекты на рынке;

• район, его инфраструктуру;

• возраст дома, материалы, тип застройки;

• этаж, наличие лоджии или балкона;

• планировку;

• состояние двора и наличие парковки;

• вид из окон, экологию.

Все, что есть в списке, важно. Нельзя игнорировать ни один фактор, влияющий на стоимость.

Есть много того, что влияет на стоимость объекта. Цена изменится, если присутствуют следующие факторы:

1. Политические. Государство поддерживает граждан. Если вводят новые программы, делающие покупку доступной, цены растут. Тут все просто. Желающих больше, а хороших квартир мало. Когда поддержку, наоборот, сворачивают, все дешевеет. Без помощи государства основной массе граждан жилье купить трудно. В результате квартиры не востребованы, их сложнее продать, и цены устремляются вниз.

2. Экономические. Тенденции рынка недвижимости показывают, что это надежное вложение. Во время кризисов люди берут жилье, чтобы сохранить деньги. Это повышает спрос и цены на квартиры. Но тут все зависит от ситуации. Иногда люди, наоборо,т откладывают крупные покупки на потом и не берут жилье. Спрос падает, что снижает цену.

3. Демографические. Возрастной состав населения тоже влияет на рыночную стоимость объекта. Тут все связано с тем, какие объекты нужны. Для молодых работающих людей важно транспортная доступность, инфраструктура района. Пожилые люди берут квартиры рядом с поликлиниками, продуктовыми магазинами.

4. Социально-культурные. Если население живет хорошо, у него есть деньги. Их вкладывают в недвижимость. Когда денег нет, инвестиционная привлекательность недвижимости перестает быть важной, что влияет на рыночную стоимость объекта.

5. Научные и технические. Рост цен на материал повысит стоимость недвижимости. Когда происходят научные открытия, цены падают, поскольку возводить объекты становится проще.

6. Природно-географические. Климат и рельеф сильно влияют на нюансы стройки и ее стоимость.

Есть несколько этапов оценки объекта:

1. Клиент звонит оценщику и говорит, что ему нужна услуга.

2. Участники сделки согласуют условия, определяют дату выезда оценщика не объект недвижимости, а затем подписывают договор. Это ваша гарантия того, что сотрудничество пройдет так, как вы договаривались.

3. Специалист приезжает и проводит официальную оценку. Он осматривает квартиру, фотографирует ее, смотрит на район, сам дом, сопутствующие факторы.

4. Оценщик уезжает обратно в офис. Там он продолжает работу. Здесь выполняют процесс анализа рынка.

5. На основании всех данных специалист выполняет подготовку отчета по оценке.

6. Специалист передает официальное заключение клиенту. Иногда документ отправляют на электронную почту или пересылают в бумажном виде. Тут все зависит от того, о чем вы договаривались.

На рынке много лицензированных специалистов, но хорошо оценить квартиру могут не все. Чтобы выбрать подходящего специалиста, смотрите на:

• наличие аккредитации – без нее оценщики работать не могут;

• членство в СРО – оно нужно для допуска к работе;

• страховой лимит – чем больше сумма, тем лучше;

• профессиональную репутацию – если человек хорошо показал себя, об этом напишут в отзывах клиентов;

• опыт работы оценщика – молодые специалисты чаще допускают ошибки;

• стоимость услуг оценщика – смотрите предложение на ваш бюджет;

• знания, необходимые для оценки, - обратите внимание на наличие образования;

• срок выполнения работ – в среднем они занимают 3-4 дня.

Перед тем, как выбрать оценщика, посмотрите на все в комплексе. Так вы найдете хорошего специалиста.

Нет универсальной стоимости оценки недвижимости для всех регионов. Цены везде разные. В среднем за услугу просят 3-4 тыс. руб., но можно найти предложения дешевле и дороже. Смотрите на ситуацию на рынке, площадь вашей квартиры, нюансы запроса.

На сайтах компаний есть прайс-лист оценщиков. Там сказано, сколько попросят за услугу. Если остались вопросы, звоните менеджеру. Он скажет, как определили цену, сообщит, сколько возьмут в вашем случае.

Но самый дешевый метод на данный момент это оценка рыночной стоимости квартиры от Домвизора от 199 руб. 

Часто спрашивают, зачем нужна оценка при ипотеке. Тут все просто. Банк хочет знать стоимость залога при ипотеке, чтобы понимать, выдавать ли деньги в долг. Если имущество неликвидно, компания сотрудничество не начнет.

Ипотечное кредитование и оценка неразрывно связаны. Но есть нюансы экспертизы объекта для банка:

• оценку при ипотеке оплачивает заемщик;

• есть требования банка к оценке – обычно компания ограничивает список оценщиков, к которым можно идти;

• стоимость залога при ипотеке должна быть определена недавно – старые результаты оценки при рефинансировании ипотеки не подойдут.

Набор документов для оценки квартиры зависит от типа объекта. Если это жилье в новостройке, предоставляют:

• паспорт заявителя;

• ДДУ;

• технический паспорт объекта;

• акт приема-передачи.

Если нужна оценка квартиры в старом фонде, перечень документов меняется. Оценщику необходимы:

• паспорт клиента;

• выписка из ЕГРН;

• договор купли-продажи, если подготовлен;

• техпаспорт.

Иногда также нужна кадастровая выписка.

Самостоятельная оценка недвижимости позволит только узнать примерную цену. Сделать официальное заключение никак не удастся, если у вас нет права на оценочную деятельность. Для определения цены начните со сравнения аналогов на рынке. Так вы примерно поймете ситуацию на рынке. Затем для расчета стоимости объекта обратите внимание на ремонт, вид из окна, соседей.

Если вы не знаете, как самому оценить квартиру, используйте онлайн-калькуляторы оценки. В них нужно только ввести параметры вашего жилья, и система все сама посчитает. Но учитывайте, что результат примерный. Точные цифры вам скажет только оценщик.

Иногда оценщики осознанно занижают стоимость квартиры. Обычно так действуют, когда имущество будет залогом по ипотеке или другому кредиту. Чтобы повысить стоимость квартиры в оценочных документах, нужно:

• просить оценщика писать в отчете, что он учитывал;

• привлечь независимого специалиста;

• накопить часть суммы самому, чтобы не просить у банка много.

Грамотно подходя к оценке квартиры, вы узнаете реальную стоимость жилья и не столкнетесь со сложностями.