В переводе на обычный язык обременение означает просто “ограничение”. Конкретно в нашем случае, это ограничение прав собственности. Например, запрет на продажу недвижимого имущества. Определение обременения прописано в законе (№218-ФЗ, ст. 44) и применяться оно может в разных случаях: квартира может быть арестована, куплена с помощью маткапитала и т.д.

Правовые ограничения в при таком сценарии могут иметь серьёзные последствия. Например, договор на уже купленную квартиру может быть расторгнут лицом, получающим ренту с этой жилплощади. Покупатель рискует потерять деньги в таком случае. При других видах обременений могут действовать другие правила.

Существует несколько видов обременения. Некоторые из них налагают индивидуальные ограничения: 

• Арест

Это, пожалуй, самая суровая ситуация — арест квартиры не позволит ни продать, ни завещать, ни обменять жилплощадь. Акт дарения или сдача квадратных метров в аренду тоже невозможны. (См. общие положения при аресте имущества). 

Арест может быть наложен при конфискации имущества, по итогам судебного разбирательства при споре о правах на собственность, при ипотечной задолженности и т.д. Наложение ареста — прерогатива приставов и проводится по исполнительному листу. В квартире можно жить даже если на ней висит арест. Но только в том случае, если она не подлежит изъятию и на объекте нет пломбы “опечатано”.

• Ипотека

На данный момент ипотека — самая “трендовая” причина обременения на квартиру. Ипотечное обременение действует, пока заёмщик полностью за неё не рассчитается. А это значит, что банк-залогодержатель может одобрить или отвергнуть любую сделку с жильем, если оно всё ещё в ипотеке. Ограничения снимаются когда кредит на недвижимость был выплачен или случилось досрочное погашение.

• Рента

Рента —  это особая сделка, когда владелец недвижимости получает фиксированную выплату в обмен на своё жильё. Она составляется по договору пожизненной ренты, который при этом ещё и позволяет рантье жить в своей квартире. Также бывшему владельцу может предоставляться уход или иная помощь.

Обязательства рентополучателя, при этом, не могут заставить его продать квартиру без согласия. В случае ренты на жильё также налагается обременение и если оно было продано без разрешения рантье, то договор купли-продажи (ДКП) может быть расторгнут, причём не в пользу покупателя. Обычно рента на квартиру популярна у людей преклонного возраста.

• Аренда

Аренду можно считать самой легкой формой обременения. Арендное обременение не накладывает каких-то серьёзных ограничений на действия с недвижимостью. Единственный важный нюанс: жилплощадь будет продана “вместе” со съёмщиками, так как они имеют право проживать на её территории до истечения договора аренды квартиры. Это правило непреложно, даже если в договоре прописана долгосрочная аренда. 

Проверить недвижимость на ограничения и обременения. 

• Скрытые обременения

Скрытые ограничения на квартиру, пожалуй, коварнее всех — найти их не так-то просто, потому что ЕГРН не фиксирует такие данные как обязательные. Скрытое обременение бывает в нескольких случаях:

• Завещательный отказ. Это один из самых проблемных нюансов. Такой отказ позволяет третьим лицам, даже если они ненадлежащие владельцы, пожизненно и полноправно проживать в квартире. В ЕГРН этот момент не фиксируется, а также не обязателен (но крайне желателен) к упоминанию в ДКП.

• Маткапитал. Квартира купленная на средства материнского капитала должна быть переведена в общее долевое владение согласно статье 10, п.4 Федерального закона №256-ФЗ. Вкратце, если дети не получили свои надлежащие доли, то сделка будет признана недействительной, а покупатель рискует потерять деньги.

• Отказ от приватизации.  Другой риск покупки жилья — лица в своё время отказавшиеся от участия в приватизации жилплощади имею право на бессрочное проживание.

• Доверительное управление. Это сделка, при которой управление недвижимостью переходит в руки третьего лица для получения прибыли.. Строго говоря, это не скрытое обременение, так как информация фиксируется в ЕГРН. Однако, если во время не узнать об этом нюансе, то сделка будет быстро аннулирована судом.

Доскональная проверка документов на недвижимость становится необходимостью, если покупатель хочет избежать упомянутых проблем.

Проверка права собственности проводится прежде всего через ЕГРН. Её можно заказать на сайте Росреестра или на Госуслугах, но только с разрешения собственника квартиры раскрыть свои личные данные. Разрешение можно оформить в Росреестре онлайн, в ближайшем МФЦ или с помощью кредитно-банковской организации, что поможет проверить арест и другие взыскания/ограничения.

Среди прочего, проверка квартиры на аресты и обременения предоставит следующие данные:

• Кто является владельцем.

• Есть ли совладельцы.

• Сдают ли квартиру в аренду.

• Имеются ли какие-либо обременения.

Также электронная выписка поможет проверить наложен ли на квартиру арест, узнать детали о регистрации права на данное жильё и так далее. Информация про обременения прописана в третьем разделе документа.

Как проверить арест через Росреестр:

• Запросить справку на Госуслугах.

• Подать заявку на портале Росреестра.

• Или заказать отчет об объекте на сайте проверки недвижимости.

Дополнительно можно проверить есть ли у продавца значительные задолженности через сайт ФССП и посетить портал Федресурс, где хранится информация о процедурах банкротства.

Проверять вторичную недвижимость нужно всегда, так как её предыдущая история вам неизвестна. Обременения могут как минимум затруднить дальнейшие действия с недвижимостью. В худшем случае покупатель может потерять новую квартиру — сделку отменит суд вероятно в интересах собственника.ё

Важность проверки обременений заключается и в том, что в случае аннулирования покупки деньги вряд ли вернуться покупателю. Проверить нужно всё, начиная от ЕГРН-выписки до домовой книги — это поможет снизить риски покупки жилья. Также скрупулёзная юридическая проверка усилит безопасность сделки.

В большинстве случаев, снять обременение на квартиру, зафиксированное в Росреестре, можно только решив исходную проблему. И устранить обременение — особенно если это снятие ареста с недвижимости — может только первоначальный владелец. (Если только покупатель на захочет взять хлопоты с обременением на себя). В каких-то случаях такие вопросы регулирует решение суда.

Самый простой порядок снятия обременений связан с погашением ипотеки:

а) Покупатель получает справку о закрытии кредита и погашенную закладную

б) Подаётся заявление в Росреестр или МФЦ о снятии ипотечного обременения

в) Регистрируются права на недвижимость.

Сроки снятия обременения могут разниться, обычно это 15 дней. Если снять обременение на квартиру должны приставы, у них есть 3 дня, чтобы снять обременение, если было вынесено соответствующее постановление. 

Например, ускорение процесса снятия ареста можно осуществить подав жалобу на пристава, который ведет исполнительное производство (ИП). Но только если обременение на квартиру действительно нулифицировано.

Завершение сделки по ипотеке снимает ограничения обычно в течение 3-5 календарных дней. После этого следует процедура регистрации в МФЦ по месту жительства, куда лучше записаться онлайн.

Проверить недвижимость в Росреестре можно в онлайн-справочной. Например официальный сайт Росреестра хранит такие сведения как регистрация прав на квартиру по номеру права. Однако, от справочной не удастся получить сведения того как часто квартира переходила из рук в руки. 

Проверка квартиры через Росреестр также возможна и с помощью выписки из ЕГРН. Запрос выписки из ЕГРН осуществляется через сайт ведомства или Госуслуги. В МФЦ можно заказать бумажную выписку из Росреестра.

Безопасная покупка квартиры вполне возможна. Однако для этого потребуется тщательная проверка документов до и во время покупки (особенно если сделка занимает много времени). 

Как избежать рисков при сделках? Проверить недвижимость на арест, уточнить количество прописанных лиц, узнать был ли завещательный отказ, обязательно получить ЕГРН-выписку и сведения из домой книги. Это ключевые советы покупателям недвижимости, когда им собираются продать квартиру на вторичном рынке.