Акт приема-передачи квартиры – документ, закрепляющий передачу собственности, когда жилье переходит от строительной компании или продавца к покупателю. Он подтверждает, что все обязательства исполнены по договору ДДУ (долевого участия) или договору купли-продажи. При покупке квартиры в новостройке он оформляется после окончания строительства, когда есть техпаспорт и дом сдан в эксплуатацию. Нужно знать, как правильно составляется документ приема-передачи для оформления квартиры – это даст возможность защитить свои права, если в недвижимости нашлись недостатки или нарушены условия сделки.

Это не формальный документ, который можно просто подписать и забрать ключи, а серьезная юридическая основа сделки на оформление квартиры. Он подтверждает, что покупатель принимает ее и у него нет претензий к качеству своего будущего жилища и дома в целом.

После подписания за квартиру несет ответственность покупатель (дольщик), поэтому перед тем, как заверять акт своей подписью, нужно убедиться, что все в порядке, оценить качество строительства и отделки, внимательно осмотреть квартиру, чтобы увидеть все недочеты и дефекты. После этого можно завершать юридическое оформление – регистрировать нового собственника.

Когда покупатель подписал акт, ответственность за квартиру переходит к нему.  Это значит, что продавец исполнил свои обязательства. Юридическая важность акта определяется договором, к которому он прилагается. Но без фиксирования приема-передачи сделка может быть признана недействительной, и ее можно оспорить.

Есть несколько функций, которые определяют, зачем нужен акт:

·        Передает права собственности – это основное назначение передаточного акта. С этого момента официально собственником становится покупатель. Это предыдущий этап перед тем как зарегистрировать право собственности.

·        Подтверждает, что все условия сделки и обязательства сторон выполнены. В нем указываются согласованные условия передачи недвижимости, и их соответствие – цена, состояние отделки (чистовая, черновая), сроки.

·        Удостоверяет, что у покупателя нет претензий к качеству строительства. Это фиксируется в документе. Если есть серьезные недочеты, он не подписывается. При небольших недочетах квартиру нужно принять, но компания устраняет претензии в указанное время.

Составление акта при приеме-передаче квартиры по договору ДУ и купле-продаже имеет свои особенности и некоторые отличия. Подписание документов для покупки в новостройке требует точных шагов по оформлению, так как здесь много факторов, которые нужно учесть. В каждом случае перед подписанием проводится подробный осмотр.

Акт по ДДУ составляет застройщик, в него можно внести изменения. Его делают в трех экземплярах – для инвестора, застройщика, и один включается в пакет документов для Росреестра, чтобы зарегистрировать право собственности. Образец акта можно скачать в интернете, он достаточно простой.

На приемке и заключении акта по ДДУ должны присутствовать представитель застройщика и все дольщики в одно время. Если это невозможно – у одного из членов семьи или уполномоченного лица должны быть доверенности, например на пожилых родителей или супруга. Для осмотра можно пригласить профессионала, который разбирается в качестве строительства. Риэлторские компании часто предлагают услуги специалистов, которые смогут профессионально оценить, соответствует ли объект всем требованиям и увидеть незаметные на первый взгляд недостатки. Доверенность в этом случае не нужна – требовать ее у тех, кто не является дольщиками, застройщик не имеет права.

С собой нужно иметь оригинал ДДУ и паспорта. Представитель компании проверяет документы, наличие договора ДУ, доверенности, и затем проводится осмотр. Не стоит принимать квартиру без осмотра, даже если застройщик предлагает «для удобства» сначала подписать документы, а потом проверить объект.

При приемке в новостройке и заключении акта по ДДУ нужно учитывать условия договора. Если в нем говорится о черновой отделке, то нет смысла требовать наличия обоев или плитки, но если количество квадратных метров не соответствует заявленному, то инвестор вправе ее не принять. Поэтому нужно внимательно сверить все показатели по договору.

Передача по договору долевого участия регулируется Гражданским кодексом, законами о защите прав потребителей и о долевом строительстве.

Перед тем, как составить акт на квартиру, ее нужно осмотреть. При черновой отделке нужно проверить, ровно ли сделаны стены и потолок, есть ли неровные участки пола и стен, влага, плесень или трещины. Должны работать электрические точки. Если квартира сдается в чистовой отделке, то важных деталей гораздо больше – требуется оценить качество ремонта, штукатурки, стяжки, работу сантехники, замков, фурнитуры. В каждом случае нужно измерить помещения на соответствие площади.

Все недостатки подробно фиксируются и вносятся в дефектовочный акт. Он составляется в двух экземплярах, для застройщика и дольщика. В этом документе нужно указать и сроки исправления.

Если недоделки существенные, то акт приема не подписывают. Например, нет окна, не работает канализация, есть дыра в стене. При таких условиях возможности проживать нет, поэтому принимать объект даже при одном существенном недостатке нельзя. Нужно дождаться, когда застройщик устранит проблему или возместит убытки. После этого проводится повторная приемка, на нее приглашает застройщик. Снова проверяются все параметры, и то, как устранены проблемы, и оформляется передача по договору долевого участия. В акте ставится фактическая дата проверки.

Если застройщик говорит о том, что исправит недоделки потом, например, сантехника будет установлена после составления акта приема-передачи квартиры, такое жилье принимать не стоит, иначе доказать что-либо будет сложно. В дефектовочном акте нужно написать, что недочет существенный.

Несущественные недостатки, которые не влияют на проживание, тоже вносятся в дефектовочный акт при передаче квартиры по ДДУ. Это может быть неровная штукатурка, царапины на стенах, отклеивающиеся обои. При этом акт приема нужно подписать, но указать сроки, когда недостатки будут устранены. Особенности ДДУ в том, что если девелопер проведет независимую экспертизу и признает недочеты несущественными, он имеет право оформить приемку в одностороннем порядке. Это значит, что квартира будет фактически передана, и отвечать за ее состояние и устранять недостатки придется уже новому владельцу.

При определении сроков устранения нужно исходить из договора и закона о защите прав потребителей, в котором установлен срок 45 дней. В некоторых случаях застройщик может согласиться на компенсацию, а не исправление недочетов.

Если собственник не заметил проблемы, то уже после составления акта приема-передачи квартиры, он может предъявить претензии. Согласно закону о долевом строительстве, дом 5 лет находится на гарантии, а на инженерное оборудование (трубы, отопление) – даются гарантийные 3 года. Не все недочеты можно выявить сразу – например, летом не удастся проверить работу отопления, а некоторые недостатки проявляются только со временем.

В договоре на долевое участие в строительстве указываются сроки ввода в эксплуатацию (например, второе полугодие 2026 года). До 31 декабря 2026 года застройщик получает разрешение. С этой даты, или с более ранней, если разрешение выдано раньше, начинается срок передачи объекта дольщикам. В договоре указывается, в какой срок застройщик передает имущество. Если срок прошел, то можно требовать неустойку.

Также в договоре прописывается срок, когда дольщик принимает недвижимость. Он отсчитывается с момента письменного уведомления о том, что дом сдан. Поэтому в содержание акта приема-передачи квартиры обязательно входит реальная дата приемки, чтобы получить юридическое подтверждение права на неустойку.

Для получения неустойки составляется претензия в двух экземплярах. Застройщик обязан ее принять, зафиксировать дату и дать ответ в течение 10 дней. Неустойка рассчитывается по ключевой ставке ЦБ за каждый день просрочки. Если застройщик предлагает выплатить неустойку по соглашению, то нужно подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где указывается сумма неустойки и срок выплаты. Если уладить не удалось, придется обращаться в суд.

Акты составляются индивидуально, но есть обязательные элементы, которые должны быть в каждом документе.

Содержание акта приема-передачи квартиры:

• Персональные данные покупателя и продавца (или реквизиты компании-застройщика).

• Адрес жилого объекта.

• Претензии к квартире (по качеству строительства или отделки).

• Где составлен акт.

• Дата и подписи сторон

При покупке вторички акт тоже очень важен, но не является обязательным элементом, в отличие от первички. В нем действительно можно соблюдать меньше условий и его проще составить, но есть свои обязательные элементы.

В перечень документов входят два экземпляра акта для продавца и покупателя. В них вписываются паспортные данные сторон, адрес, показания счетчиков учета, дата и место составления, а также описание состояния квартиры. Содержание акта приема-передачи квартиры включает все недостатки, которые указываются со сроком устранения или размером компенсации. Поэтому нужно внимательно изучить все возможные недостатки – если их обнаружить потом, компенсировать убытки не получится. Там же указываются расчеты и факт проведения оплаты.

Место и время подписания акта передачи квартиры определяется в зависимости от срока сдачи дома и месторасположения недвижимости, процесс происходит непосредственно на объекте. По закону после сдачи дома девелопер должен письменно уведомить о том, что квартиру можно осматривать. Уведомление о том, когда подписывать акт и принимать квартиру, должно прийти в виде заказного письма или вручено лично. Так компания удостоверится, что адресат получил отправление и поставил свою подпись. Обычно это делается за 2-4 недели до срока сдачи дома. Часто об этом сообщают по телефону или смс, но такой способ юридически не считается уведомлением. После уточнения, когда назначена передача и когда подписывать акт, нужно прийти в офис, сверить документы, затем осмотреть квартиру, в ней же проходит подписание.

Дата подписания должна быть реальной. Место и время подписания акта передачи квартиры – совпадать с фактическим, так как он фиксирует этот факт. Передаются ключи, и покупатель становится собственником. Поэтому местоположение подписания – непосредственно на жилом объекте, чтобы будущий владелец видел, что получает квартиру в надлежащем состоянии и она полностью соответствует договору.

Если квартиру не принимают в течение двух месяцев или срока, указанного в договоре, застройщик может составить односторонний акт, по которому квартира будет считаться принятой. Чтобы обезопаситься от одностороннего подписания акта строительной компанией, нужно прислать официальное письмо о готовности принять жилье. Если она будет уклоняться от приема, ссылаясь на очередь или другие проблемы, этот запрос поможет выиграть спор в суде и юридическая сила акта не будет признана.

Если дольщик или один из дольщиков не может присутствовать при осмотре квартиры после сдачи дома, можно подписать акт передачи квартиры по доверенности. Для этого у нотариуса оформляют доверенность на родственника или представителя-юриста, передавая ему полномочия. Если инвестор живет за границей, доверенность можно оформить в консульстве России, а потом отправить почтой.

Доверенное лицо осматривает объект, подписывает акт по доверенности, получает ключи. В доверенности нужно указать, в каких организациях лицо уполномочено представлять собственника, какие документы имеет право получать и подписывать, в том числе подписать акт по доверенности.

Не подписывать акт приема передач квартиры в новостройке можно, если есть существенные недочеты – отсутствие условий делает ее непригодной для проживания. Тогда документ не подписывают, пока проблемы не устранены или не выдана компенсация. Но если недоделки признаны несущественными, для чего застройщик воспользовался независимой экспертизой, а подписи инвестора на документе нет, он имеет право придать ему силу в одностороннем порядке. Поэтому не подписывать акт приема передач квартиры в случае несущественных недостатков не стоит, но дефектовочный акт нужно сделать. Для застройщика отказ от акта с перечнем дефектов не предусматривается.

Можно заключить договор купли-продажи без передаточного акта, но тогда в договоре должно быть указано, что имущество передается без отдельного документа и что передача происходит при подписании договора. При возникновении спорных ситуаций суд может не признать передачу имущества и это будет иметь юридические последствия. В этом случае рискует и продавец, и покупатель. Кроме того, без акта нельзя получить налоговый вычет, и банк может отказать в ипотеке.

Юридические особенности дарения не включают акт приема-передачи. Поэтому если жилое помещение передается безвозмездно, акт приема передачи квартиры по договору дарения не обязателен. Но оформление акта дарения возможно для подтверждения дарения и состояния недвижимости. Он засвидетельствует, что даритель передал помещение одаряемому, а все стороны согласны с фактом передачи и знают об условиях. Это поможет, если одна из сторон, например даритель, захочет оспорить безвозмездную передачу в одностороннем порядке. Если есть акт на передачу квартиры по дарению – оспаривание будет невозможно.

Акт приема передачи квартиры по договору дарения составляется в произвольной форме, в двух экземплярах. Оформление акта дарения – это приложение к договору, а не отдельный документ. В нем обязательно должны быть указаны паспортные данные сторон, описание объекта – адрес, регистрационный номер, площадь, количество комнат и другие. Там же описываются имеющиеся недостатки. Фиксируется факт передачи документов и ключей, указывается об отсутствии претензий. При использовании типового акта передачи квартиры по дарению нужно изменить его согласно своим условиям.

Акт приема-передачи используется не только при купле, но и при аренде жилья. Акт аренды квартиры защищает обе стороны от материального ущерба, претензий со стороны арендодателя или арендатора. В законе нет прямой обязанности составлять его при аренде. Но он подтверждает факт передачи арендуемой квартиры и имущества в пользование и заключает, что объект передан в надлежащем состоянии.

Документ составляется как приложение к договору аренды, в двух экземплярах. Условия аренды прописываются в договоре об аренде.

Акт аренды квартиры составляется в свободной форме. Его можно скачать в интернете, изменить, сократить или дополнить, так как документ индивидуальный. В нем указывают паспортные данные собственника и нанимателя, номер договора об аренде, дата и место, подписи сторон, печать для юридических лиц, адрес, регистрационный номер, площадь, количество комнат, особенности и состояние квартиры. Опись имущества и перечень дефектов можно составить отдельно или включить в акт приема-передачи.

В опись имущества включают предметы мебели, бытовой техники, электроники, интерьера, сантехники, описание отделки. Проверяется работа техники, внимательно осматривается мебель. Указывают их состояние («новое», «в удовлетворительном состоянии»), серийный номер приборов (чтобы их нельзя было заменить на неработающие), допускается добавить стоимость. Описывать имущество можно подробно, если речь идет о ценных предметах, или кратко.

Опись недостатков (перечень дефектов) перечисляет все обнаруженные проблемы – оторванные обои в углу коридора, не работает одна розетка в спальне, трещина на плитке в ванной и т.д. Нужно подробно описать все недостатки, иначе их придется устранять нанимателю.

В акт аренды квартиры вписывают показания счетчиков, чтобы собственник или наниматель не переплачивали за коммунальные услуги.

Акт подписывается в момент передачи ключей, когда жилое помещение переходит в пользование нанимателя. Договор аренды должен быть уже подписан, проверена опись, устраивают условия аренды и жилье подходит. Со времени передачи арендуемой квартиры ответственность несет арендатор.

Акт может понадобиться для досудебного урегулирования и в суде, если возникнут споры.  Договор аренды может быть признан недействительным, а без акта доказать, в каком состоянии находилось имущество, и было ли оно, нереально. Это оберегает обе стороны от разногласий или потерь. Например, если приставы придут описывать имущество владельца, то не удастся доказать, что на объекте находится собственность нанимателя. В обязательства арендатора входит сохранение имущества. Недобросовестный наниматель при возврате квартиры может заменить технику или привести ее в негодность и тогда не получится взыскать убыток.

Акт приема-передачи квартиры требуется для соблюдения закона, защищает права обеих сторон и юридически подтверждает завершение сделки. Это важный документ для разрешения споров и регистрации собственности, который гарантирует защиту продавца и покупателя.