Сначала давайте разберемся, что такое прописка. В законе такого термина нет. Он пришел из советских времен, поэтому искать отличия прописка от регистрации не стоит. Фактически это одно и то же.

Сейчас сотрудники государственных органов используют термин «регистрация по месту жительства». Именно так говорить правильно. Причем она бывает как постоянной, так и временной. Учтите эти правовые особенности прописки, если видите зарегистрированных жильцов в понравившейся квартире.

Постоянную регистрацию делают по тому адресу, где вы живете большую часть времени. О такой прописке вам ставят штамп в паспорте. Он подтверждает, что вы связаны с местом жительства, можете беспрепятственно там находиться. Если вы надолго останавливаетесь где-то, нужно делать временную прописку. Ее в паспорт не ставят. Вместо этого вы получите заполненный бланк, в котором указано, кто вы и где зарегистрированы. Временная прописка дает практически те же возможности, что и постоянная. Разница состоит в том, что предполагается, что вы скоро съедите.

Прописка – это не только про то, где вы живете. Регистрация в квартире связывает вас с конкретной территорией, позволяет получать льготы и преференции. Именно на основании прописки вас привязывают к поликлинике, предоставляют государственные услуги. Их список для граждан с постоянной и временной регистрацией отличается. Например, в Москве у детей с постоянной пропиской приоритет при зачислении в садик перед теми, кто живет в столице временно. Это связано с большими очередями.

Квартиры с прописанными людьми продают не так часто. Обычно жильцов стараются снять с регистрации до того, как будет подписан договор с новым собственником. Так действуют потому, что текущий хозяин помещения понимает, что права зарегистрированных в жилье граждан будут противоречить интересам нового владельца. Снимая всех прописанных с учета, продавец облегчает потенциальному собственнику жизнь.

Но не все поступают так. Если человеку важно просто как можно быстрее продать квартиру с прописанными людьми, он не станет морочить с их снятием с учета. Эту задачу оставят на вас. А еще могут быть сложности с выпиской. Например, ребенка нельзя снять с регистрации в никуда. Ему обязаны предоставить новое жилье. Если его нет, вам придется мириться с другими жильцами, которые часто не спешат съезжать.

Сложность состоит в том, что в выписке из ЕГРН нет информации о прописанных людях. Вам придется искать альтернативные способы проверки, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами.

Теперь нужно понять, можно ли купить квартиры с прописанными людьми. В законе по этому поводу ничего не сказано. Это значит, что такие сделки не запрещены. Если вас не страшат риски покупки жилья с прописанными, заключить договор купли-продажи удастся без проблем.

Но вообще такие сделки лучше не заключать. Покупка квартиры с прописанными может иметь для вас много негативных последствий:

1. Не всех можно выписать. Например, человек, передавший жилье по договору ренты, сохраняет право на проживание в квартире на всю жизнь, и с этим ничего сделать нельзя. Даже если вы пойдете в суд, ваш запрос отклонят. Учитывайте это, решая, можно ли купить квартиру с прописанными.

2. Часто доходит до принудительного выселения. Не все жильцы готовы добровольно съехать, когда собственник квартиры поменялся и снимает их с учета. Есть шанс, что, после покупки квартиры с прописанными, вам придется приходить с полицией и принудительно выселять всех, кто не хочет съезжать.

3. Есть риск оказаться в долгих судебных тяжбах. Ситуация связана с покупкой жилья с «проблемными» категориями прописанных. Готовьтесь долго и нудно выселять тех, кто не хочет съезжать сам и имеет льготы.

Если вы все же решитесь на такую сделку, детально изучайте условия покупки жилья с прописанными. Обязательно смотрите, на каком основании жильцы зарегистрированы, а также удастся ли их выселить. В сложных случаях не спешите с покупкой. Она только добавит вам хлопот.

Лучше сразу понимать, что вас ждет, поэтому заранее озаботьтесь проверкой квартиры на отсутствие прописанных людей. Так вы защититесь ото всех неприятных сюрпризов. Не так просто понять, как проверить прописку. Это единственная ситуация, когда выписка из ЕГРН бесполезна. В ней информации о прописанных жильцах. Реестр недвижимости их учет не ведет. Он фиксирует только то, что напрямую касается квартиры и вопросов распоряжения ей. Покупка недвижимости с прописанными жильцами по закону возможна, поэтому такие данные в реестре не отражают.

Но, помимо выписки из ЕГРН, есть другие документы о прописке в квартире, который вам пригодятся. Чтобы не совершить покупку недвижимости с прописанными людьми, запросите:

1. Выписку из домовой книги. В ней указывают всех, кто зарегистрирован в квартире. Но информация актуальна только на момент выдачи документа, поэтому для проверки просите свежую выписку из домовой книги. Насторожитесь, если вам дают документ столетней давности. Возможно, вас пытаются обмануть.

2. Единый жилищный документ. Его делают только в Москве, поэтому жителям регионов стоит пропустить этот пункт. Но, если вы живете в столице, обязательно просите ЕЖД. Он совмещает в себе информацию из домовой книги и выписки из ЕГРН. Так вы узнаете всю информацию о квартире.

3. Информацию от паспортиста ТЖС или управляющей компании. Это тоже способ не для всех, но он подходит для быстрой проверки регистрации жильцов. Вам дадут все, что нужно.

Фактически есть только 1 общедоступный способ, как проверить прописку. Вам предстоит взять выписку из домовой книги. Все остальные способы применяют по ситуации. Никаких отдельных удостоверений о прописке нет.

Продажа квартиры с прописанными овеяна мифами, поскольку мало кто точно знает их права. Порой с ними не знакомы сами владельцы квартир и зарегистрированные жильцы. Можно встретить опасения, что через определенное количество времени зарегистрированный гражданин может претендовать на квартиру и даже забрать ее у собственника.

Но это все домыслы. На деле есть четкое разграничение прописки и прав собственника. Они никак не связаны между собой. Но лучше четко понимать, какие права есть у владельца жилья. Они вытекают из норм законодательства. Хозяин квартиры может:

• полноправно владеть квартирой;

• пользоваться недвижимостью – жить в ней;

• распоряжаться имуществом – продавать недвижимость, передавать по наследству, дарить.

Список всех владельцев недвижимости отражают в выписке из ЕГРН. Документ подтверждает, что человек имеет право на все то, что доступно хозяину помещения.

Законные права прописанных людей совсем другие. Их гораздо меньше, чем у собственников. Такие граждане имеют право только жить в квартире и пользоваться помещением. А вот распоряжаться жильем они не могут. Собственность к ним тоже не перейдет ни при каких обстоятельствах, если не будет выполнено дарение квартиры или заключен ДКП. Информацию о прописанных людях получают из выписки из домовой книги.

Но важно то, на каких основаниях получена квартира. Если ее дали по договору социального найма, владельцем недвижимости остается город или государство. Такое имущество нельзя продать, но можно приватизировать. Права жильцов с пропиской в этом случае идентичны. Если пройдет приватизация, все они получат возможность стать владельцем доли в жилье.

Продажа квартиры с прописанными людьми не запрещена. В законе никаких запретов на этот счет нет. Но все же лучше снять всех с учета перед тем, как продать квартиру с прописанными. Так вы быстрее найдете покупателя и заключите договор купли-продажи. Если это не сделать, будет сложно. Мало кто решается на покупку квартиры с прописанными людьми. Причем вы обязаны сообщать об их наличии. Кроме того, покупатель имеет право запросить выписку из домовой книги перед тем, как подписывать договор купли-продажи. Он все равно все узнает, поэтому такую информацию лучше не скрывать.

Продажа квартиры с прописанными людьми невыгодна для самого продавца. Стоить такая недвижимость будет в разы дешевле аналогов. Поднимите цену – заключить сделку не удастся. Никто не пойдет на такое. Проще сразу решить вопрос с жильцами и не создавать сложности.

Если вы хотите, чтобы близкие сохранили право на проживание в помещении, помните о рисках при продаже квартиры с прописанными. Есть особая категория покупателей, которые осознанно берут объекты с жильцами, а затем создают им невыносимые условия для проживания, подселяя к ним неблагонадежных граждан. В результате те сами выписываются из помещения. Учитывайте этот момент, выясняя, можно ли продать квартиру с прописанными близкими. Не ищите покупателя, если хотите сохранить за ними возможность жить в помещении. Только так вы защитите их от негативных последствий.

Дети – это та категория граждан, о которой государство особенно тщательно заботится. Им положены льготы, а также особые права, которых нет у других. Причем иногда возможности детей ущемляют взрослых. Но здесь остается только смириться, поскольку есть закон.

Права несовершеннолетних прописанных отличаются от стандартных. Государство следит за тем, чтобы ребенок не оказался на улице. В результате просто так выписать человека, которому еще нет 18 лет, не получится. Правило действует даже после заключения договора купли-продажи и покупки квартиры другим лицом. Собственник не сможет выселить ребенка в никуда.

Если происходит покупка квартиры с детьми, в деле будут фигурировать органы опеки. Оно одобрят сделку, только если ребенку предоставят другую недвижимость. Причем квартира не должна быть хуже предыдущих. Пока правило не выполнено, прописка несовершеннолетних сохраняется. 

Вообще решение проблем с поиском нового жилья для ребенка – это проблема родителей, а никак не нового владельца квартиры, с которым заключили договор купли-продажи. Но на деле покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними усложняет жизнь именно ему. Пока ребенка не выписали, он имеет право находиться и жить в помещении. Сделать с этим ничего нельзя, пока органы опеки не одобрят снятие с учета. А они согласятся на это только тогда, когда несовершеннолетнему прописанному предоставят другое жилье. Если родители не шевелятся, получается замкнутый круг.

Риски при покупке квартиры с детьми довольно большие. Если родители не заходят как-то решать вопрос, у вас точно возникнут сложности. Именно поэтому лучше отказаться от покупки жилья, если есть прописка детей в квартире. 

Далеко не факт, что все пойдет по такому сценарию. Есть много случаев, когда родители ответственно подходили к вопросу и быстро находили для ребенка другое жилье. Но будет гораздо лучше, если несовершеннолетнего выпишут из квартиры до того, как с вами заключат ДКП, иначе риски слишком высоки.

Закон не запрещает выполнять покупку квартиры с проверенными людьми. Вы запросто сможете заключить такую сделку. Но хорошо подумайте, нужно ли оно вам. Есть довольно много рисков при покупке квартиры с прописанными. Есть большая вероятность, что вам придется мучиться, пытаясь выселить таких жильцов со своей территории. Если вы не хотите тратить время и силы, обязательно проводите проверку помещения перед подписанием ДКП. Обязательно спросите у продавца выписку из домовой книги. В ней обязательно пишут, что зарегистрирован в помещении. 

Если вы все же решитесь на такую сделку, обязательно учитывайте советы при покупке жилья с прописанными и изучайте, какие сложности могут возникнуть. Так вы будете осведомлены обо всех возможных последствиях. Лучше не просто выполнить проверку прописанных людей, но и пообщаться с ними. Узнайте их планы, намерения, а также возможные действия в момент, когда вы попросите их о выписке. Так вы хотя бы примерно будете понимать, чего вам ждать. Грамотный подход к сделке защити вас от возможных сложностей.