Задаток по договору купли-продажи – деньги, которые вы передаете продавцу, чтобы он сохранил квартиру для вас. Это его гарантия, что сделка состоится. Деньги идут в счет покрытия части стоимости жилья.

Подписывать соглашение о задатке необязательно. Его заключают по инициативе продавца и покупателя недвижимости. Они сами определяют сумму, прописывают ее в договоре, а затем проставляют подписи на документе. Он подтверждает, что вы правда передали задаток в счет сделки и готовы соблюдать ее условия потом. Если кто-то из сторон не хочет подписывать документ, его не заставят это сделать. Но и рассчитывать на то, что квартиру закрепят за вами до момента, когда вы будете готовы к покупке, не стоит.

Задаток – не гарантия, что договор купли-продажи точно заключат. Если покупатель и продавец договорятся, они могут расторгнуть соглашение без последствий. В этом случае его условия не выполняют. Продавец просто возвращает деньги, и стороны расходятся. Но на деле передумать может покупатель. В этом случае деньги ему не вернут, а квартиру продадут другому лицу. Такие же последствия будут, если человек нарушает условия соглашения и, например, не вносит в деньги тогда, когда было оговорено.

Если сделку сорвал продавец, последствия тоже будут. Он обязан вернуть задаток в двойном размере. Если человек не выплатит все сам, покупатель имеет право пойти в суд.

Соглашение о задатке оформляют, если стороны используют такой способ обеспечения. Вообще вполне можно обойтись без него. Но, если продавец и покупатель договорились, что будущий владелец жилья перечислит деньги, а текущий хозяин чуть подождет с продажей, договор задатка нужен.

Составляйте соглашение о задатке письменно. При этом неважно, сколько именно перечислит покупатель. Пока документ не подписан, никаких обязательств у сторон нет. Вы не сможете отстоять свои права в суде, если что-то пойдет не так, и условия договора нарушат.

Соглашение о задатке оформляют произвольно. В законе его форма не закреплена. Единственное правило – договор о задатке готовят письменно. Соблюдайте общие нормы делопроизводства при его составлении. Излагайте информацию сухо, по существу. Из предварительного договора должно быть понятно, ради чего вы его подписали.  Включите в соглашение о задатке следующую информацию:

• сведения о продавце и покупателе – обязательно пропишите паспортные данные сторон и их место жительства;

• адрес, где находится недвижимость;

• сумму задатка;

• стоимость квартиры;

• сроки, когда покупатель отдаст оставшуюся часть суммы;

• случаи, когда задаток обязаны вернуть.

Также подготовьте расписку. Документ подтвердит, что вы выполнили условия договора о задатке и отдали деньги продавцу. 

Не путайте задаток с авансом при покупке квартиры. Вообще в законе такого юридического термина нет. Но это не останавливает участников сделок с недвижимостью использовать аванс. Так называют сумму, которую покупатель передает продавцу в счет договора. В отличие от задатка, у нее нет обеспечительной функции. Если что-то пойдет не так, и сделку заключать не станут, продавец просто вернет аванс. При этом не учитывают, из-за чего сотрудничество не удалось.

Иногда задаток называют обеспечительным платежом. Определение отражает его суть. Внесение денег и подписание договора – это своего рода гарантия, что сделка состоится. Стороны могут сами составить соглашение так, как захотят. В нем пишут условия возврата средств, а также санкции за нарушение условий договора.

Но все же это не совсем одно и то же. Если задаток – некий стимул подписать соглашение, то обеспечительный платеж – гарантия выполнения обязательств на тех условиях, которые оговорены ранее.

Многое зависит от типа сделки. Например, если вы берете деньги в долг на покупку квартиры у банка, одной распиской о возврате средств не обойтись. С вас потребуют залог. Это имущество, которое обеспечивает обязательства. Оно стимулирует стороны выполнять условия сделки. Если заемщик допустит нарушение, квартиру изымут и продадут, а деньги, полученные с ее продажи, передадут банку для погашения долга.

Имущество попадает в залог не сразу. Обременение оформляют, когда договор подписан. При отказе банка в ипотеке обременение не устанавливают. Кстати, можно дать задаток или обеспечительный платеж продавцу квартиры, пока вы ждете решение банка. Так владелец имущества вас точно подождет. Главное пропишите, что платеж нужно вернуть, если деньги в долг не дадут.

Разница вытекает из сути понятий. Задаток – это некая сумма, которую дают, чтобы показать, что намерены заключить договор и исполнить его условия. Если деньги передали, покупка квартиры состоится. Задаток защищает интересы продавца и покупателя недвижимости.

Обеспечительный платеж передают собственнику. С ним же заключают договор задатка. Другие лица подписывать документ не могут. Переданную сумму принимают в счет оплаты покупки недвижимости. Средства после передачи денег можно вернуть. Но тут учитывают следующие правила:

• возникли обстоятельства, на которые стороны повлиять не могут, - деньги возвращают (например, при отказе банка в выдаче ипотеки);

• стороны договорились не заключать сделку – деньги отдадут;

• в срыве сделки виноват покупатель – задаток при покупке недвижимости не вернут;

• сделка не состоялась из-за действий продавца – закон позволяет взыскать сумму в двойном размере.

Аванс отличается от задатка. По сути, это предоплата по договору о покупке квартиры. Если его не будет, платежа тоже быть не может. Перед передачей аванса оформляют предварительный ДКП недвижимости. В нем пишут все условия сделки. Аванс возвращают в любом случае. Но есть исключения. Деньги останутся у продавца, если наступили обстоятельства, которые вы прописали в договоре.

Иногда аванс передают как символическую плату, подтверждающую, что вы права хотите купить недвижимость. Никакие документы при этом не подписывают. В этой ситуации гарантия сделки есть только на словах. Передача денег ни к чему продавца не обязывает. Если что-то пойдет не так, получить сумму обратно не удастся.

Тут все зависит от ситуации. Если вы точно хотите заключить сделку, вносите задаток или обеспечительный платеж. Обязательно заключите договор с продавцом до того, как передача денег состоится. Так вы юридически обяжете продавца продать квартиру. У договора есть преимущества для обеих сторон. Если он подписан, и внесен обеспечительный платеж, продавец будет знать, что квартиру купят. Вернуть задаток можно только в случае, если обе стороны согласны, возникли непредвиденные обстоятельства, или условия договора нарушил продавец.

Если уверенности нет, лучше вовсе не выполнять платежи. Так вы не потеряете деньги и не подведете другого участника сделки. Аванс можно вносить, только если очень хочется. Но помните, что он ничего не гарантирует и никого ни к чему не обязывает.

Отказ банка в ипотеке – обстоятельство, на которое стороны повлиять не могут. Компания принимает решение, руководствуясь своими интересами. Она оценивает возможные риски, смотрит на доход покупателя, его надежность. Если есть хоть малейшие сомнения в человеке, банк ничего выдавать не будет. Он откажет в выдаче ипотеки, даже если стороны уже заключили предварительный договор купли-продажи. Стороны не могут обязать банк пересмотреть решение и дать деньги. Ситуация считается непредвиденными обстоятельствами, не зависящими от покупателя, поэтому задаток возвращается. Те же правила действуют, если сделка сорвалась по вине продавца.

Если банк не дал ипотеку, владелец квартиры должен вернуть покупателю задаток, даже если такой пункт не был указан в договоре об обеспечительном платеже. Все потому, что такие правила закрепляет закон. Но на деле человек, с которым вы подписывали предварительный договор купли продажи, может отказаться сделать это. Часто ссылаются на то, что оформление сделки сорвалось по вине покупателя, и никто никому ничего не должен.

Такая ситуация нарушает закон. Чтобы вернуть задаток, нужно идти в суд. Для этого пишут заявление, дополняют его предварительным договором купли продажи, распиской, подтверждающей, что обеспечительный платеж получен, а затем направляют в суд. С большой вероятностью он встанет на вашу сторону. Но до этого придется ждать, участвовать в разбирательстве, платить госпошлину, доказывать свою правоту. Это долго и затратно. Чтобы не тратить время на возврат, внесите в договор условие, что весь размер задатка вернут, если банк ипотеку не даст. Обговорите этот момент с продавцом, упомянув, что получить деньги обратно – это ваше законное право.

Если сделка не состоялась, тут есть несколько сценариев дальнейших действий. В первую очередь удостоверьтесь, что в случившемся есть вина продавца или непредвиденные обстоятельства. Когда виноваты вы сами, задаток не возвращается покупателю. Тут ничего сделать не получится, даже если пойти в суд.

Если основания, позволяющие вернуть задаток при покупке квартиры, есть, сначала идите к продавцу. Сообщите ему, что хотите получить деньги обратно, и у вас есть законное право на это. Дальнейший сценарий зависит от того, согласен ли продавец вернуть сумму. Если он ее отдает, значит все хорошо. Нужно лишь подождать перечисления платежа.

Ситуация интереснее, когда продавец квартиры возвращать задаток не хочет. Тут без суда не обойтись. Чтобы деньги отдали, готовьте исковое заявление и идите в суд. Причем необязательно предъявлять досудебную претензию. Можно подавать документы в уполномоченный орган сразу. Но если вы хотите дать продавцу еще шанс, составьте досудебную претензию с требованием вернуть деньги. Укажите в ней срок на рассмотрение и сообщите, что пойдете в суд, если аванс за недвижимость не перечислят.

Доказать что-то получится, если вы действовали не на словах, а оформляли документы, подтверждающие платеж. Если их нет, а продавец перечислять средства не хочет, вернуть деньги почти нереально. Чтобы не попасть в такую ситуацию, документируйте каждое действие. Обязательно оформляйте соглашение о задатке и просите расписку, подтверждающую, что деньги вы передали. Не действуйте на доверии, даже если продавец производит хорошее впечатление. Велик риск, что оно улетучится, если что-то пойдет не так.

Обязательно готовьте расписку о передаче денег. Так вы подтвердите, что правда внесли платеж и выполнили все условия по соглашению о задатке. Причем лучше не просто подписать готовый документ, распечатанный на компьютере, а составить его от руки. Подпись часто подделывают. Доказать, что вы не проставляли ее на документе, сложнее. А вот если весь текст человек писал сам, тут возникает меньше вопросов. Главное, чтобы расписка была читаемой и не содержала ошибок. Следите за этим при ее подготовке.

В законе нет утвержденной формы расписки. Вы готовите документ о передаче денег сами. Важно, чтобы из его текста было понятно, что, кому и зачем вы передаете. Чтобы вопросы не возникли, отразите в бланке расписки следующую информацию:

• сведения об участниках сделки с указанием их паспортных данных;

• размер задатка в рублях – сумму пишут цифрами и прописью;

• ссылку на соглашение, по которому вы передаете задаток;

• дату подготовки документа;

• подпись продавца – она не должна отличаться от той, что стоит в паспорте.

Если нужна расписка, необязательно готовить отдельный документ. Вы можете сделать ее частью договора. Для этого оформляют отдельное приложение, подтверждающее, что сумму передали. Продавец заверяет текст документа своей подписью, расписываясь под ним.

Не все продавцы готовы расстаться с суммой, которую уже получили. В результате возникают проблемы, даже если есть все законные основания требовать вернуть задаток. Часто проблемы возникают, когда в договоре обстоятельства возврата не указаны, но они есть в залоге. Например, споры возникают, если задаток вносили перед ипотекой, но банк деньги не дал.

Если вам не отдают сумму, идите в суд. Другого пути тут нет. Ждать, что продавец передумает и изменит свое решение, бессмысленно. Вы можете официально уведомить его о намерении начать досудебное разбирательство, если деньги не вернут. Для этого готовят досудебную претензию. Если задаток не возвращают даже после нее, необходимо:

1. Составить иск. Тут есть сложности. Точной формы документа в законе нет, но есть правила его подготовки. Их содержат ст. 131-132 ГПК РФ. Учитывайте их при подготовке иска.

2. Собрать документы. Тут тоже читайте статьи, которые определяют правила подготовки иска. Там приводят список приложений к заявлению.

3. Подать заявление в суд. Правильно выбирайте инстанцию, которая будет рассматривать ваше дело. Учитывайте подсудность. Тут нужно смотреть, кто где живет, а также какую сумму вы требуете.

4. Подождать, пока заявку рассмотрят. У суда есть месяц, чтобы изучить документ и назначить день заседания.

5. Принять участие в рассмотрении дела. Не игнорируйте судебные заседания. Покупателю лучше прийти и поучаствовать, чем потом узнать, что его требования не удовлетворили. Суд смотрит не только на документы, которые вы оформляли перед покупкой квартиры, но и учитывает ваши доводы. Если продавец сообщит свою позицию по ситуацию с отказом банка по ипотеке, а вас не будет, есть шанс, что учтут ее, а не реальное положение дел.

6. Узнать решение. Суд выносит его, руководствуясь положениями закона и своим мнением. Он учтет все документы, доказательства сторон, доводы, а затем вынесет решение.

7. Оспорить решение, если оно вас не устраивает. У вас есть право пойти в вышестоящую инстанцию и доказать свою правоту там. Суд также рассмотрит запрос, учтет все нюансы. Если он посчитает, что ваши интересы нарушены, первое решение отменят.

Таким образом, задаток – это сумма денег, которую дают, чтобы подтвердить свое намерение заключить договор. Он гарантирует, что покупатель правда купит квартиру, а продавец немного подождет и не продаст ее другим людям. Деньги передают по договору. Его нужно заключать обязательно, как и писать расписку. Только так вы подтвердите, что перечислили сумму в счет сделки по покупке квартиры и сможете вернуть деньги, если что-то пойдет не так. 

тво будет залогом по ипотеке или другому кредиту. Чтобы повысить стоимость квартиры в оценочных документах, нужно:

• просить оценщика писать в отчете, что он учитывал;

• привлечь независимого специалиста;

• накопить часть суммы самому, чтобы не просить у банка много.

Грамотно подходя к оценке квартиры, вы узнаете реальную стоимость жилья и не столкнетесь со сложностями.