Добросовестный приобретатель недвижимости — это лицо, компания или иная организация, которая использует сведения из ЕГРН. Таким образом соблюдается честность при покупке недвижимости, ведь покупатель твёрдо знает, что продавец жилплощади имеет право собственности на неё.

Кто такой добросовестный приобретатель прописано в законе N 430-ФЗ. И у этого статуса есть весомые преимущества: права добросовестного приобретателя защищаются судом строже в спорных ситуациях. 

Например, сделки с недвижимостью признанные “ничтожными” (то есть не имеющими юридической силы) обычно аннулируются в пользу продавца. Например сделки с недвижимостью заключенные с недееспособным лицом чаще всего расторгаются не в пользу защиты прав покупателя.

Федеральный закон уточняет, что добросовестный приобретатель не будет лишён своей недвижимости в любом случае по прошествии искового срока давности в три года, даже если на него подадут в суд с целью расторжения договора. Также в силу вступает 302 статья ГК РФ, которая защищает сделки, которые не должны были происходить: покупка жилья у несобственника и т.д. 

Но всё же данный статус не панацея от махинаций, недоразумений и неблаговолящих судебных решений. Однако права и юридический статус приобретателя при таком сценарии защищены куда лучше. Поэтому лицо может стать добросовестным приобретателем хотя бы ради повышения безопасности сделок.

Важно!  Понятие добросовестного приобретателя также подразумевает, что покупатель действительно не мог знать, что сделка осуществляется с нарушениями. Но если нарушения выявились после проверки в Росреестре, но покупатель их игнорировал, тогда статус “добросовестности” аннулируется.

Чтобы стать добросовестным приобретателем при оформлении сделок с недвижимостью нужно придерживаться соблюдения законодательства, а также провести юридическую проверку недвижимости.

Ключевая задача, чтобы доказать добросовестность приобретателя — это оформление выписки из ЕГРН при покупке недвижимости, которую выдаёт Росреестр. Однако с 2023 года просто взять и запросить документы на недвижимость чужого человека нельзя. Поэтому, есть два способа решить проблему:

• Разрешение. Продавец может обратиться на сайт Росреестра или МФЦ, чтобы авторизовать предоставление своих личных данных для проверки.

• Заказать лично. Альтернативно, владелец жилья может сам истребовать выписку на Госуслугах, в Росреестре или же в МФЦ, если нужна бумажная версия с печатями. Это обычная практика при оформлении сделок с недвижимостью.

Получив таким образом документы на недвижимость, приобретатель имеет полное основание стать добросовестным покупателем.

Выписки из ЕГРН бывают разными, чаще всего заказывают документ с характеристиками жилья и сведениями о праве на собственность. Однако не лишним будет заказать и справку о переходах права на объект — если квартира покупалась и продавалась слишком часто, это определенно повод задуматься.

Важно: Бывает, что может понадобиться именно бумажная копия выписки, например при закрытии ипотеки. Распечатка электронной версии не подойдет в таком случае, так как она не соответствует критериям нужного документа.

Чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости нужно прибегнуть к проверке юридической чистоты недвижимости. Это выражение означает, что нет веских препятствий и проблем при заключении договора купли-продажи (ДКП).

Чтобы зарекомендовать себя как добросовестный приобретатель, понадобятся:

• Проверка документов перед сделкой. Досконально изучите статус жилого помещения: кто является собственником, сколько человек прописано, о которых вы не знаете, была ли квартира куплена на маткапитал и если да, то была ли она переведена в долевое владение и т.д.

• Дееспособность. Убедитесь, что продавец недвижимости является юридически дееспособным и не состоит на учёте в ПНД с душевным расстройством, зависимостью или частичным лишением дееспособности.

• Обременения. Если коротко, обременения — это просто ограничения на операции с жилплощадью, которые налагает государство. Они могут появиться по разным причинам: большая задолженность, ипотека, арест имущества, договор ренты и другие. Новый владелец также будет ограничен в свободе действий, а некоторые обременения могут и вовсе лишить его квартиры. 

• Скрытые права. В ДКП часто не обозначается, что кто-то из прописанных лиц не участвовал в приватизации или что в пользу кого-то предыдущим владельцем квартиры был сделан завещательный отказ. Такие лица имеют право проживать в квартире пожизненно даже если у неё сменился владелец.

Ещё один простой способ как избежать мошенничества — это просто идентифицировать продавца. Если приобретатель добросовестный, то после получения выписки, он должен проверить паспорт своего контрагента и убедиться, что имена совпадают. В случае каких-либо неурядиц, все эти нюансы будут учитываться судом.

Доказать добросовестность приобретателя может понадобиться в случае тяжбы. Такое происходит в большинстве случаев если продавец жилой площади решил вернуть права собственника и расторгнуть договор купли-продажи. (Обычно в свою пользу).

Чтобы доказать добросовестность и защитить свои права понадобится собрать документы для суда:

• Выписка из ЕГРН. В данном случае очень важный правоустанавливающий документ. Он может подтвердить, что у продавца были права собственника, что приобретатель знал с кем заключает сделку, что на квартире не было обременений или иных ограничений, запрещающих её продажу и тому подобное.  (Например судебных разбирательств касательно наследования).

• Уточнение рыночной стоимости. Важно, чтобы цена квартиры не сильно превышала или была ниже рыночной стоимости. Существует прецедент, когда доказательства добросовестности потерпели крах, потому что покупатель купил квартиру по цене в несколько раз ниже той, что была по рынку.

• Домовая книга. В документы для суда можно включить выписку из домовой книги. Это справочный документ, который перечисляет сколько человек прописаны в квартире, кто и когда зарегистрировался по текущему адресу и т.д. Это позволит впоследствии избежать неприятных казусов с лицами, имеющих право на проживание в жилище. 

• Справка о дееспособности. Это медицинская справка, которая выдаётся в ПНД по месту прописки. Её отчасти можно отнести к правоустанавливающим документам, так как только дееспособные лица могут распоряжаться своей недвижимостью. В противном случае любая сделка автоматически становится “ничтожной” и купленная жилплощадь будет отчуждена.

• История квартиры. Дополнительно стоит выяснить сколько раз жильё меняло собственников, попытаться отыскать информацию о предыдущих владельцах и связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство на квартиру, если она была унаследована продавцом. 

В большинстве случаев суд и права добросовестного покупателя находятся в юридической гармонии. Прежде всего закон на стороне такого покупателя, а значит права собственника будут защищены гораздо надежнее. Тем не менее, исключения в судебной практике также встречаются.

Также суд особенно пристрастно рассматривает инциденты, когда жилье было приобретено у родственников, знакомых, коллег по работе и так далее. В таких случаях по умолчанию предполагается, что покупатель был в курсе всех нюансов сделки, а значит его добросовестность легче оспорить.

Важно: Поскольку домовые книги были отменены, 2018 год стал последним, когда в них вносились данные. Теперь можно получить только архивную выписку до 2018. Альтернативно, в Москве можно запросить единый жилищный документ (ЕЖД), в Петербурге формы №7 или №9, а в других городах копию ордера на жилое помещение, справку о составе семьи и т.д. Эти документы также продемонстрируют сколько лиц зарегистрированы на данной жилплощади. 

К сожалению, в некоторых случаях добросовестному приобретателю его статус не поможет сохранить квартиру. По закону защита прав добросовестного приобретателя может потерпеть поражение, если продавец в действительности не владел жильём, а также:

• Это был акт дарения. В судебной практике по недвижимости добросовестного покупателя не получится защитить, если он неправомерно получил чужую квартиру в дар.

• Продажа произошла против воли владельца. Правовая защита собственника недвижимости может аннулировать ДКП, если продажа произошла без его ведома и желания. К примеру, правоустанавливающие документы были подделаны или квартира была продана силой.

• Недееспособность продавца. Это очень спорный момент, но обычно недвижимая собственность, купленная у недееспособного лица отчуждается в пользу последнего. Даже если покупатель не был в курсе этого обстоятельства, он может потерять и купленную квартиру, и заплаченные деньги.

Споры о собственности и разбирательства могут привести нового владельца к потере квартиры. Однако есть некоторые способы восстановить справедливость. Прежде всего, обманутый покупатель с помощью адвоката по недвижимости может сформировать иск против продавца, не владевшего жильём и потребовать компенсации убытков.

Помимо этого, по закону добросовестный приобретатель, чьи права на жильё были аннулированы, имеет право на единовременную компенсацию от государства (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 68.1). Но здесь есть два важных нюанса:

• Вступило в силу судебное постановление о лишении добросовестного покупателя приобретённой жилплощади, а также о присуждении ему компенсации со стороны нечистоплотного продавца.

• Продавец не выплачивал компенсацию в течение полугода (6 календарных месяцев).

В таком случае, понадобится адвокат по недвижимости, чтобы теперь составить иск уже к государству с просьбой о компенсации материальных убытков. Компенсация начисляется либо соразмерно потраченной покупателем суммы, либо по кадастровой стоимости жилища. 

Говоря о сроках исковой давности, то суда в таких случаях придерживаются стандартной практики — три года. Такие иски классифицируются как “виндикационные”, то есть относящиеся к утрате владельцем недвижимости.

Как упоминалось выше, закон гласит, что как только срок исковой давности по недвижимости истекает, суд не будет отчуждать жилплощадь у нового обладателя.

Срок исковой давности по недвижимости начинает отсчитываться с того момента, когда пострадавшее лицо узнало о том, что его права были нарушены. При этом не имеет значения когда именно состоялась сделка по продаже квартиры (Статья 200 ГК РФ).  

Хотя известны случаи, когда правовые сроки для подачи иска расширялись, то есть происходило восстановление срока давности. Довольно часто это связано с разбирательствами, куда вовлечены недееспособные граждане, чья собственность была продана. 

Исковая давность и права покупателя и продавца довольно строго реулируются законом. Суд может принять во внимание уважительные причины, которые не позволили истцу начать тяжбу раньше и инициировать восстановление срока давности. Сюда входят беспомощное состояние, серьёзные проблемы со здоровьем, длительное отсутствие по независящим причинам и даже неграмотность.

Случаи изъятия недвижимости вполне реальны. Как мы уже упоминали, возврат недвижимости неизбежен в нескольких случаях. Покупателю придётся вернуть недвижимость по решению суда, если:

• Владелец лишился жилплощади против своей воли, а продавец не имел права его отчуждать.

• Недвижимость была безвозмездно передана ему без законных оснований.

• Предыдущий собственник был недееспособен.

Судебные решения по возврату недвижимости разнятся от случая к случаю, но суд чаще всего принимает сторону недееспособного лица. Особенно если это гражданин преклонного возраста или напротив несовершеннолетний: по статистике судебные решения по возврату недвижимости склоняют чашу весов в их пользу.

В некоторых случаях основания для утраты права собственности появляются, если финансовые средства не получается истребовать от добросовестного покупателя. В таком случае возврат недвижимости неизбежен тем более.

Ответ: да. Добросовестный приобретатель при потере недвижимости имеет полные права на возмещение убытков.  В данном случае потерю недвижимости компенсирует не недобросовестный продавец, а Российская Федерация.

Государство берёт на себя возмещение расходов, если добросовестный приобретатель и деньги, утерянные им после отчуждения так и не смогли воссоединиться. Возмещение расходов становится обязательным как только покупатель теряет спорную жилплощадь и нечистоплотный продавец перестаёт выплачивать деньги на протяжении 6 месяцев.

Компенсация при потере собственности должна быть строго равна понесённым потерям. Любопытно, что законодательство не установило крайнего порога для данной компенсации: теоретически может быть возмещена потеря даже очень дорогой недвижимости.

Если вышеперечисленные обстоятельства сошлись и позволяют получить компенсацию от государства, то нужно придерживаться следующего алгоритма:

• Заявление. Добросовестному покупателю нужно подготовить обращение в суд. В нём перечисляются наименование суда, сведения об истце и ответчике, основания, а также просьба компенсировать издержки из казны государства.

• Документы. Иск сопровождается документами, которые удостоверяют личность, подтверждают вышеперечисленные обстоятельства и потерю недвижимости, расчет выплаты при изъятии собственности.

• Пошлина. При подаче заявления обязательно уплачивается пошлина в зависимости от величины компенсация от государства: минимум 400, максимум 60 000 рублей.

• Финализация. Исковое заявление подается в указанный судебный орган, чтобы защитить права добросовестного покупателя.

Получение компенсации за утрату недвижимости должно произойти в течение 3 месяцев с момент когда было составлено исполнительное производство по компенсационному иску.

Увы, расторжение договора купли-продажи возможно даже с добросовестным приобретателем, особенно на вторичном рынке. В некоторых случаях защита интересов владельца имеет очевидный приоритет в глазах суда.

Тем не менее, права покупателя недвижимости вполне возможно отстоять. Но ради безопасности сделок придётся потрудиться и собрать пакет необходимых документов. В крайнем случае, даже если права на недвижимость будут аннулированы и её придётся вернуть, всё равно остаётся шанс получить компенсацию.

Но для этого кроме договора купли-продажи понадобятся выписка из ЕГРН, справка о дееспособности продавца, предыдущая история продажи и другие данные.  Также не стоит упускать из вида адекватные на текущий момент средние по рынку цены.