Сделка с участком проводится одинаково вне зависимости от его типа. Для этого после заключения договора купли-продажи нужно отнести документы в МФЦ и оформить там сделку. Услуги нотариуса необязательны, ими стоит воспользоваться только в том случае, если вы хотите получить гарантии юридической чистоты сделки. Нотариус сам может отправить документы в МФЦ, и вы сможете сэкономить время, но его услуги стоят достаточно дорого. 

Пошаговый алгоритм покупки дачи такой: 

• поиск и осмотр подходящего объекта;

• проверка земельного участка и строения по базе ЕГРН;

• проверка возможных рисков;

• заключение договора купли-продажи;

• оформление документов через МФЦ.

Правила покупки для всех типов объектов едины, а мы расскажем более подробно о том, как выбрать дачу в 2025 году и не ошибиться. 

Независимая покупка дачи без посредников — задача не слишком сложная. Вы сможете сэкономить от 12% от стоимости недвижимости, если не будете пользоваться услугами риэлторов. Стоит отметить, что большинство агентств никаких эксклюзивных предложений не делает: они собирают объявления из открытых источников, предлагают то, что можно найти в интернете или газете и без них. Проверку интересующего объекта также можно сделать самостоятельно, а составление договора купли-продажи при желании можно заказать у юриста, который возьмет за это от 1000 до 5000 рублей. Бланк можно скачать в интернете бесплатно и составить договор самостоятельно. 

Личный риелтор может пригодиться только в случае, если нужно провести первичный осмотр дачи, а ехать на нее вы не хотите. Например, если объект находится далеко или у вас нет времени на посещение, можно обратиться к специалисту. Не у всех есть возможность осуществлять самостоятельный поиск дачи, тогда эту задачу поручают риелтору. В любом случае потребуется личный контроль сделки. Без вашего присутствия нельзя заключить договор, передать документы в МФЦ. На этой стадии обязательно потребуется личное присутствие обеих сторон (покупателя и продавца).

Риэлторы, как правило, помогают только составить договор и проверить документы, но оформлять их продавец и покупатель уже идут самостоятельно. На этой стадии посредник уходит, так как уже получил свое вознаграждение и его услуги завершены. Процесс самостоятельного поиска несложен: вы просматриваете объявления, созваниваетесь с продавцом, договариваетесь для первичного осмотра дачи. 

При покупке дачи территориальный выбор имеет большое значение, но он сугубо индивидуален. Одни хотят, чтобы их загородная резиденция была поближе к основному месту жительства, другие планируют там жить постоянно и рассматривают ее как единственное жилье, третьи покупают дачи в СНТ в местах, приближенных к курортным городам, чтобы иметь возможность жить там летом и бывать на пляже или в горах. 

При покупке важно оценить, какая имеется инфраструктура участка, например, удобно ли до него добираться, есть ли свет, вода, газ. Последний на дачных участках встречается достаточно редко, хотя это тоже зависит во многом от региона, в котором планируется покупка. Например, в Краснодарском крае газ в СНТ встретить практически невозможно, а в Московской или Ленинградской области этот вид коммуникаций в порядке вещей. 

Критерии выбора территории могут зависеть и от того, планируете вы жить в доме постоянно или нет. Для постоянного проживания за городом удобнее будет дача в деревне. Такой вариант особенно удобен, если населенный пункт находится в транспортной доступности, к нему ведет хорошая асфальтированная дорога. А если вы хотите действительно заниматься клумбами и грядками, то покупка дачи в садоводстве станет более удобным вариантом. 

Различия между деревней и садоводством выражаются не только в категории земель (для дач это СНТ и ДНТ, а для деревень — ИЖС и ЛПХ). Кроме этого, разница может заключаться в следующем: 

1. Напряжение электросети. Для сельской местности оно рассчитывается как для полноценного жилого дома. Для дачи часто существуют ограничения в 5 кВт на дом. Этого не хватает даже на 2 обогревателя. 

2. В СНТ обычно нет центрального водопровода.

3. В деревнях и станицах газ в большинстве случаев есть.

4. Участки в деревнях намного больше, а вот стоимость их может быть и ниже. Все зависит от расположения населенного пункта. Например, дача на 5 сотках в Анапе будет стоить намного дороже дома, расположенного на 20 сотках в средней полосе России. 

5. В деревне можно жить круглый год. Коммуникации для этого, как правило, имеются.

6. В деревенский дом можно прописаться без проблем. На даче такой возможности может не быть. 

7. На дачные дома банки неохотно дают ипотеку. Не каждое строение подходит для этого, не всегда они подходят и под материнский капитал.

В данном случае ответить на вопрос, где лучше смотреть объект, однозначно нельзя. Все зависит от того, что именно вы хотите получить, нужен ли вам большой участок, все коммуникации и прописка или вы хотите получить 5 соток поближе к морю, но не по цене загородного дома в ближайшем населенном пункте. Если сравнивать среднюю стоимость полноценного жилого дома и дачи в одной и той же местности, то загородный коттедж окажется намного дороже. 

Юридические риски могут появляться при любой крупной покупке, особенно если это касается недвижимости. Чаще всего к ним относят:

• имущественные споры продавца с третьими лицами;

• потенциальные проблемы, например, если собственником является несовершеннолетний;

• отсутствие межевания — участок может оказаться меньше заявленного, заходить за границы, размеченные на плане, соседские строения могут оказаться на вашей территории;

• имущество может быть в залоге, находиться под арестом; 

• непогашенные долги по коммунальным платежам; 

• продавец может не иметь прав на продажу имущества (оно ему не принадлежит).

Подводные камни при покупке дачи могут быть не только юридическими. Например, стоит уточнить, не затапливается ли местность, которая вам приглянулась, нет ли каких-либо иных проблем подобного характера. Избежать рисков можно только при тщательной проверке всех документов, прав собственности, внимательном осмотре дома и изучении местности. 

Предупреждение имущественных конфликтов намного удобнее, чем долгие судебные тяжбы, например, если участок является спорным. Лучше отказаться от варианта с юридическими обременениями и поискать другой объект, даже если стоимость покупки привлекательная. Если вы не являетесь профессиональным юристом, вы должны понимать, что судебные споры не просто отнимают годы: существует риск того, что вы проиграете суд и потеряете покупку. Деньги продавец, скорее всего, уже не вернет. Услуги юриста в таких делах также имеют достаточно высокую цену. 

Предпокупочный осмотр — это важная часть процесса, именно от него зависит, решите вы покупать дом или нет. Не стоит торопиться: тщательно осмотрите понравившийся объект, если он вам нравится, выясните подробности с документами и запросите выписку. Не заключайте сделку сразу, посмотрите еще несколько домов, сравните их, подумайте и только тогда возвращайтесь к понравившемуся варианту. Ведите фото- и видеосъемку, записывайте адреса: если вы смотрите много домов, это поможет не запутаться и не потерять приглянувшийся вариант. 

Критерии оценки недвижимости у всех разные, однако к общепринятым параметрам относят следующие: 

• техническое состояние недвижимости;

• стоимость на рынке в выбранном регионе;

• сезонность (зимой можно купить дачу дешевле);

• местоположение объекта;

• наличие инфраструктуры и ее развитость;

• материалы — из чего сделаны стены, кровля, фундамент, особенности отделки;

• наличие балконов и лоджий, хозяйственных пристроек, сараев, гаража, котельной, птичника и т.д.; 

• экологическая ситуация в регионе;

• особенности территории — площадь, планировка, наличие растений и пр.;

• размер участка и площадь дома;

• наличие коммуникаций.

Визуальная диагностика должна проводиться при дневном освещении. Если есть возможность осуществить осмотр в плохую погоду, это плюс, так как вы сразу заметите, если протекает крыша, намокают стены или присутствуют иные проблемы. 

Детальный осмотр дачи можно провести со специалистом, который разбирается в строительстве и коммуникациях. Не стоит сильно рассчитывать на то, что новый дом построен качественно. Даже если строение свежее, не исключено, что при строительстве могли быть допущены ошибки, влияющее на качество жизни. Приобретение дачи — ответственное дело, поэтому нужно знать, что проверять при покупке. Это прежде всего техническое состояние объекта, юридические нюансы. 

Юридическая чистота недвижимости — это важнейший критерий при покупке любого дорогостоящего предмета, особенно требующего регистрации в государственных органах, поэтому на этом моменте следует заострить особое внимание. 

Потребуется проверить:

• правоустанавливающие документы — они покажут, на основании чего собственник владеет продаваемым имуществом и имеет ли он права на подобные сделки;

• регистрационные записи, например, выписка из ЕГРН; 

• свидетельство о праве собственности;

• подтверждения о прохождении госрегистрации на землю и дом;

• технический и кадастровый паспорт объекта;

• план дома и земельного участка;

• договор на подключение центральных коммуникаций и их обслуживание (если они есть);

• справка об отсутствии долгов на коммуникации;

• если продавец состоит в браке, то потребуется согласие супруги на продажу, оно должно быть нотариально заверено;

• паспорта на оборудование, проект газификации, план водоснабжения и электропроводки (если какие-то из этих коммуникаций есть);

• паспорта на все счетчики.

Кроме этого, у продавца можно попросить справку из ПНД и НД. Она не дает гарантию безопасности сделки, но если в будущем возникнет имущественный спор из-за недееспособности продавца, при наличии такой справки вы сможете доказать в суде, что на момент заключения сделки продавец был дееспособен. Особенно эта рекомендация касается пожилых людей, которые могут продавать дачу. Эту справку заказывать необязательно, ее просят только для собственного спокойствия, если есть опасения насчет дееспособности продавца. 

Проверка документов на недвижимость нужна уже в случае, если объект вам понравился, и вы хотите его купить. Документы следует проверять не только на здание, но и на земельный участок, на котором оно стоит. Если документы при покупке дачи вызывают какие-то сомнения, лучше отказаться от покупки. Однако вы можете обратиться к юристу или в риэлторское агентство, который они проведут юридическую экспертизу и установят все подводные камни. 

Проверить документы на дачу несложно. Выписка делается достаточно быстро, а все остальное честный продавец обаятельно покажет. 

В некоторых случаях у продавца нет документов на дачный участок, но имеется садовая книжка, по которой он брал участок у товарищества. Мы рассмотрим опасности садовой книжки, и вы поймете, стоит ли покупать такую недвижимость. 

Важно понимать, что этот документ не является правоустанавливающим. Мало того, вы можете не вступать в товарищество, даже если купили дачу в СНТ. Чтобы вас не коснулись риски неправильного оформления и невозможность зарегистрировать участок на себя, для начала продавец должен оформить на себя право собственности на продаваемый объект так, как это требует Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Подводные камни документов на дачу в этом случае следующие:

• для регистрации придется искать первого собственника участка;

• придется оформлять землю по дачной амнистии (это НДФЛ в размере 70% от кадастровой стоимости покупки);

• признание права собственности через суд;

• поиск наследников первого собственника, если он умер.

Все эти способы позволят в будущем переоформить дачу на себя, но стоит учитывать, что они отнимают много времени и требуют больших дополнительных расходов. Лучше такой участок не брать. 

Документы при покупке дачи нужны следующие:

• свидетельство о праве собственности;

• паспорт продавца и покупателя;

• договор купли-продажи;

• выписка из ЕГРН;

• технический паспорт дома и участка. 

Мы написали о том, какие именно документы на дачу нужны, и вы наверняка обратили внимание, что садовая книжка там вообще не фигурирует, так как она не является официальной бумагой. Это внутренняя документация товарищества, не имеющая юридической силы при оформлении. 

При покупке обязательно нужно учитывать все документальные риски и скрытые проблемы дома или участка. Если каких-то документов не хватает или имеются обременения, нужно либо продолжить поиск более надежного предмета покупки, либо готовиться к длительным судебным спорам. 

Финансовые обязательства прежнего владельца могут приводить к различным проблемам: например, коммунальные службы будут требовать от вас уплаты долга, и чтобы продолжить пользоваться услугами, придется погасить имеющуюся задолженность. Взыскать деньги с прошлого собственника можно, но для этого придется подать на него в суд. 

Приобретение дачи с долгами возможно, но есть свои нюансы. Например, если прошлый собственник покупал недвижимость в кредит, который еще не выплачен, придется запрашивать согласие у банка и перезаключать договор с ним. Долговая история продавца в принципе нового собственника не касается, однако если у него есть проблемы с какими-либо организациями, готовьтесь еще долгое время получать на свой адрес чужую корреспонденцию. 

Кредитная история человека легко проверяется в интернете на многих сайтах. Однако вас должна интересовать финансовая чистота объекта, а не его собственника, который может продавать дом для того, чтобы вернуть долги. Важно, чтобы у самой недвижимости не было обременений. С некоторыми ограничениями дом купить можно, но если он находится в аресте, то на сделку будет наложен запрет. 

Проверка долгов при покупке дачи происходит через выписку ЕГРН: в ней будет отражаться наличие обременений. А чтобы понять, есть ли задолженности перед коммунальными службами, достаточно посмотреть цифры на счетчиках и сверить данные в квитанциях. 

Безопасность сделки можно повысить, проверив домовую книгу или запросив у продавца дополнительные документы, например, справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал при наличии несовершеннолетних детей. Важно провести и проверку наличия других лиц, претендующих на дом, если продавец его унаследовал. 

Межевание земельного участка продавец делает не всегда. Переоформить дом без этой процедуры можно, однако если вы сами проведете ее, после покупки вас могут ждать различные сюрпризы, например, что вы пользуетесь территорией соседей или наоборот. Перед заключением сделки стоит обратиться в Росреестр и запросить справку из земельного кадастра. Там вам выдадут документ, из которого можно узнать о следующих параметрах:

• особенности оформления дома;

• местоположение участка и зданий; 

• кадастровая стоимость;

• режим земель и их целевое назначение, например сельхоз, ЛПХ, ИЖС и т.д.; 

• территориальные зоны;

• наличие строений;

• площадь участка.

Территориальные границы в этой справке также будут отражены, если межевание делалось прежним собственником. Если процедуру не проводили, границы недвижимости придется определять самостоятельно, вызывая соответствующих специалистов, а это дополнительные расходы. 

Кадастровый учет дачного участка без документов невозможен. Если в Госреестре вам не смогли предоставить никакой информации, стоит поискать другой объект для покупки. Кадастровый номер дачи прописан в справке из ЕГРН, в правоустанавливающих документах. По нему можно проверить недвижимость по общедоступной кадастровой карте в интернете и на сайте Росреестра. 

Точность межевания дачи можно проверить только на местности, однако где должны быть границы, вы можете узнать, воспользовавшись сервисом «Публичная кадастровая карта» на сайте Росреестра. В нем отображаются границы участка и фактическое расположение строений. Земельный периметр можно проверить на месте, измерив его хотя бы относительно. Сравните с картой, правильно ли расположены строения, есть ли все отмеченные на плане объекты или присутствуют новые, не внесенные в реестр. 

Уточнение границ дачного участка может происходить при выполнении комплексных кадастровых работ либо по инициативе собственника. Вы можете запросить у него необходимые документы до покупки или потребовать установить границы на местности. Для точного определения границ проводится геодезическая съемка: специалисты выставляют топографические метки на местности, по ним уже можно ориентироваться, например, устанавливая забор или выбирая место для строительства дома.

Геодезические координаты обязательно должны совпадать с метками, выставленными на местности. Конечно, если вам не принципиально, вы можете найти примерную границу, пользуясь планом, и выставить колышки, договорившись соседями. Но в случае какого-либо судебного спора вам все равно потребуется официальное межевание. 

Целевое назначение дачного участка играет важную роль: например, если вы приобретете земли сельхозназначения, вы не сможете построить на них жилой дом. Законодательство предусматривает перевод из одного вида в другой, но это требует много времени и серьезных финансовых вложений. 

Правовой статус дачи можно посмотреть в документах, которые есть у собственника. Категория земель указывается и в выписке из ЕГРН. Правила землепользования для каждого вида земли определены Земельным кодексом Российской Федерации. Если вы не хотите вникать в законодательство, вам стоит запомнить, что для дачи с проживанием подходят земли следующих категорий: 

1. ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На такой земле можно строить жилой дом до 3 этажей, при этом не нужно получать разрешение на строительство. Вы имеете право не только выращивать растения, но и заводить разнообразных животных, держать птицу и скот вне зависимости от его размера. Налог на такие земли минимален. 

2. ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Такие участки могут находиться только внутри населенных пунктов. Налог на них выше, для строительства нужно разрешение, но вы также имеете право заниматься сельским хозяйством. 

3. Земли сельхозназначения. Разводить животных и заниматься выращиванием аграрных культур можно, но возводить постройки, за исключением хозяйственных, запрещается. 

4. ДНТ и СНТ. Построить дом можно, но прописка возможна не всегда, существует ряд условий для этого. Есть ограничения на содержание домашнего скота, животных и птицы. 

Разрешенное использование участка по сути диктует правила поведения на нем, поэтому до покупки дачи стоит уяснить для себя, чем именно вы там планируете заниматься. Ни одна категория земельного надела, подходящая для дачи, не позволяет открывать там коммерческие объекты. 

При покупке важно проверять не только документы на здание и участок, но и правовой статус; имущественные права на дачу распространяются на обоих супругов. Поэтому, например, если дом продает муж, нужно нотариально заверенное согласие жены, даже если дом оформлен на одного супруга. 

Семейный актив образует все совместно нажитое имущество, поэтому супруга вправе отказать в продаже, и тогда сделка будет признана недействительной. Достаточно редко при заключении брака используется брачный договор. Его особенность в том, что в нем прописывается, какое именно имущество кому принадлежит, и проблем с совместно нажитым активом можно избежать. Однако если вы не хотите потом отстаивать в суде купленное семейное имущество, обязательно проверяйте юридический статус продавца, и при наличии заключенного брака или незавершенного бракоразводного процесса требуйте нотариально заверенное согласие второго супруга. 

Финансовая несостоятельность (банкротство) продавца может втянуть вас в арбитражный процесс. Это большой риск того, что вы потеряете не только недвижимость, но и заплаченные за нее деньги. 

Банкротство физических лиц — процесс достаточно длительный, поэтому у продавца есть возможность продать активы до того, как начнется конкурсное производство по его имуществу. Вашу сделку сможет оспорить конкурсный управляющий. Это касается всех сделок, заключенных должником за три года до наступления банкротства. Именно поэтому должна проводиться серьезная проверка контрагента.

Финансовые риски продавца в этом случае минимальны, а вот покупатель рискует лишиться всего, и покупка дачи станет потерей серьезной суммы. Чтобы этого не произошло, необходимо воспользоваться:

1. Единым федеральным реестром сведений о банкротстве. Если дело открыто — отказывайтесь от сделки. 

2. Сайтом ФССП. Тут отображается наличие исполнительного производства. 

3. Ресурсом «ГАС Правосудие». Здесь можно увидеть информацию о долгах продавца или его банкротстве. 

При наличии большого долга у продавца или начатого производства по делу о банкротстве заключать сделку не стоит. 

Регистрационный учет ведет МВД, но проверить прописку жильцов можно через МФЦ, КУ или ТСЖ. Стоит отметить, что прописанные граждане не получают жилищные права на дачу, даже если они несовершеннолетние. Прописка на даче, как и в квартире, не играет роли. Вы можете купить дачу с жильцами и выписать их, но делать это придется через суд. 

Проверка прописки нужна еще и для того, чтобы узнать, если ли возможность самим прописаться на данном объекте. Отсутствие жильцов может сэкономить немного времени, так как не все добросовестно выписываются после продажи дома. 

Юридическая чистота недвижимости подразумевает всестороннюю проверку приобретаемого объекта. Самовольные постройки бывают разными: например, если они находятся на ЛПХ и не являются капитальными строениями, им не нужны никакие разрешительные документы, однако на план они должны быть нанесены. На чертеже отражается все, от уличного туалета до гаража. 

Строительные нарушения могут быть также различными. Если они серьезные, вас могут ждать проблемы с оформлением постройки, штрафы или даже предписание ее снести. Узаконивание во многих случаях возможно, но стоит помнить о том, что самовольную постройку нельзя включить в сделку, так как она не является объектам гражданских прав. Любая сделка с таким строением будет признана недействительной (если вы покупаете саму постройку), то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, являются недействительными

Риски самостроя заключаются не только в этом. К ним можно отнести:

• необходимость привести строение в соответствие с законными требованиями;

• органы местного самоуправления или суд могут вынести решение по сносу такой постройки. 

Определение самовольной постройки есть в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, на этом мы не будем заострять внимание. Кроме этого, речь идет не о покупке участка с зарегистрированным домом и самовольно возведенным сараем. Мы рассматриваем случай, когда дом был построен, но по каким-либо параметрам не отвечает требованиям закона или вовсе не был внесен в план и зарегистрирован. 

Легализация построек на дачном участке возможна и проводится она следующим образом: 

• собственник участка обращается в БТИ;

• специалист из кадастровой службы приезжает на место, составляет и заверяет технический план — это действие не нужно только в случае, если объект был построен до 2001 года; 

• Собственник обращается в Росреестр, ставит объект на кадастровый учет, также можно подать заявку через МФЦ, в обоих случаях придется платить госпошлину. 

Если к зданию не подведены коммуникации, вам придется обращаться в организации, отвечающие за них, заключать с ними договоры и платить за проведение инженерных сетей. Делать это нужно после того, как вы узаконили постройку.

При покупке дачи обязательно учитывайте юридические последствия, которые могут наступать из-за незарегистрированных построек. Если уже есть решение суда по их сносу, в случае покупки такой недвижимости вам придется выполнять требования суда. Это крайняя мера, поэтому покупатель обычно предпочитает заняться оформлением строения на себя. 

Инженерные сети есть не везде, поэтому при покупке дачи нужно проверять не только задолженности, но и само наличие коммунальной инфраструктуры. Ее может не быть в доступной близости, тогда цена подключения будет очень высокой. 

Инженерное обеспечение дачного участка сильно зависит от местности. В большинстве случаев вас ждет только подключение электроэнергии, все остальные коммуникации не предусмотрены. Обязательно уточните, подают электричество сезонно или круглый год. 

Коммуникации загородной недвижимости, как правило, собственники прокладывают сами. Они копают скважины или колодцы, устанавливают септики, газгольдеры. В отдельных местах вообще нет электричества, и люди обходятся солнечными батареями, ветровыми и бензиновыми генераторами. Финансовые и технические возможности у всех разные, поэтому покупать дачу, где недостает коммуникаций или их вовсе нет, сугубо личное решение каждого.

Мы постарались максимально осветить данную тему, предупредить вас об опасностях, которые грозят при неосмотрительной покупке недвижимости. Наша задача — рассказать, как именно выбрать и оформить дачу, на чем следует заострить внимание, что нужно проверить. Покупать конкретный объект или нет, покупатель решает самостоятельно.