Дарение доли в квартире – удобный и популярный способов совершить сделку с недвижимостью, передав в часть её в дар близким людям, родственникам или даже посторонним лицам. В 2025 году процесс оформления дарственной регулируется законодательством РФ – Гражданским, Жилищным, Семйным, Налоговым кодексами и законом о государственной регистрации недвижимости. Дарение доли в квартире – юридически значимая, безвозмездная сделка. Однако многие граждане сталкиваются с вопросами: какие документы нужны, как правильно составить договор, чтобы избежать юридических проблем в дальнейшем.
В статье «Как подарить долю в квартире в 2025 году: пошаговая инструкция» расскажем, какие этапы нужно пройти, чтобы совершить сделку дарения доли в квартире, разберемся в нюансах оформления, налоговых обязательствах и рассмотрим типичные ошибки, которых можно избежать. Вы узнаете, как правильно подготовить документы, зарегистрировать договор на долю в Росреестре и какие особенности учесть, если дарственная оформляется между близкими родственниками или посторонними лицами.
Доля в квартире – часть в жилом помещении, которая принадлежит конкретному владельцу на основании права общей долевой собственности. Она выражается в виде дроби от общей площади квартиры. Например, владелец может обладать 1/3, и это определяет его право распоряжаться частью недвижимости.
С 1 сентября 2022 года в Жилищном кодексе РФ уточняется, что микродоли, а это часть площади квартиры, меньше 6 м2, не могут быть отчуждены в дар или проданы. Но даже здесь есть исключения – сделка дарения может быть зарегистрирована, если микродоля образовалась до 01.09.2022, или была получена позже этой даты в наследство, в результате приватизации или с участием материнского капитала.
Важно уточнить, что доля не привязана к конкретной комнате или участку квартиры. Все собственники имеют равное право пользоваться жилым помещением, если иное не оговорено соглашением между ними. Совместное владение накладывает определенные ограничения на сделки с долей – например, продажа или дарение доли требует соблюдения интересов других собственников.
Одарять может только собственник доли, чьи права зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это значит, что лицо должно обладать официальным свидетельством о праве собственности на эту долю. Для этого закажите отчет из ЕГРН у нас на сайте.
Однако право на дарение имеет ряд ограничений:
• Совершеннолетие и дееспособность владельца. Даритель должен быть старше 18 лет и обладать полной юридической дееспособностью. Если собственник является несовершеннолетним или ограниченно дееспособным, сделка возможна только с согласия органов опеки и попечительства.
• Свободное распоряжение имуществом. В случае, если доля находится в залоге (например, по ипотеке) или под арестом, дарение невозможно без разрешения кредитора или снятия обременения.
• Согласие супруга. Если доля в квартире была приобретена в период брака и считается совместно нажитым имуществом, потребуется письменное нотариально заверенное согласие супруга на дарение.
• Отсутствие ограничений по закону. Например, государственные и муниципальные служащие не имеют права принимать в дар имущество на определенную сумму.
Соблюдение всех условий гарантирует, что сделка будет признана законной и не вызовет споров в будущем.
Дарение доли в квартире, как и любая сделка с недвижимостью, имеет свои ограничения. Законодательство Российской Федерации предусматривает случаи, когда человек не может выступать дарителем. К таким лицам относятся:
• Несобственники доли. Человек, который не является официальным владельцем доли в квартире (его права не зарегистрированы в ЕГРН), не может ею распоряжаться, включая дарение.
• Несовершеннолетние или ограниченно дееспособные лица. Дети до 18 лет и граждане с ограниченной дееспособностью не вправе дарить свою долю без согласия органов опеки и попечительства.
• Лица, чьи доли находятся под обременением. Если доля в квартире находится в залоге (например, по ипотеке) или под арестом, её нельзя дарить до снятия обременений или получения согласия залогодержателя.
• Граждане, действующие под принуждением. Если выяснится, что сделка была заключена под давлением или обманным путём, она может быть признана недействительной.
• Супруги без согласия второй стороны. Если доля была приобретена в браке как совместно нажитое имущество, без нотариально заверенного разрешения второго супруга дарение невозможно.
• Опекуны и попечители. Закон запрещает дарить жилье, принадлежащее подопечным, в том числе детям или недееспособным гражданам, находящимся под опекой.
• Иные случаи, предусмотренные законом. Например, дарение невозможно, если собственник находится в состоянии банкротства или против него поданы в суд исковые материалы о разделе имущества.
Эти ограничения направлены на защиту прав всех участников сделки и предотвращение злоупотреблений в области дарения недвижимости.
Дарение доли в квартире возможно любому лицу, если оно соответствует законодательным требованиям и не противоречит интересам других собственников или третьих лиц. Одаряемыми могут быть:
• Близкие родственники – это супруги, дети, родители, бабушки и дедушки, братья и сестры. Дарение между ними имеет важное преимущество: в соответствии с законодательством, такие сделки освобождены от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
• Дальние родственники – долю можно подарить племянникам, двоюродным братьям и сестрам или другим членам семьи. Однако в этом случае получатель будет обязан уплатить налог на дарение – 13% от кадастровой стоимости.
• Иные физические лица – подарить можно и посторонним людям: друзьям, коллегам или соседям. Для таких сделок также действует налоговое обязательство на стороне получателя.
• Юридические лица – Долю в квартире можно безвозмездно передать организации, например, благотворительному фонду. Однако такие сделки требуют дополнительной проверки на соответствие целям и уставу одаряемого.
• Несовершеннолетние – Дарение доли детям возможно, но процесс оформления потребует согласия законного представителя (родителя или опекуна).
• Супруг или бывший супруг – передача доли в дар возможна как в период брака, так и после его расторжения, если имущество не было признано совместной собственностью.
Дарение разрешено при соблюдении всех юридических норм и отсутствии ограничений на отчуждение имущества, таких как залог, арест или иные обременения.
Договор дарения доли в квартире — это основной документ, подтверждающий передачу собственности от дарителя к одаряемому. Для его юридической силы и регистрации в Росреестре договор должен быть составлен с соблюдением требований законодательства. В дарственной должны содержаться следующие ключевые элементы:
• Наименование документа – указание, что это именно договор дарения доли в квартире, с указанием даты и города составления дарственной.
• Данные сторон – фамилия, имя, отчество (если имеется), дата рождения, паспортные данные дарителя и одаряемого, а также адреса регистрации и контактные данные сторон.
• Описание объекта недвижимости – адрес квартиры, характеристика: этаж, количество комнат, общая и жилая площадь, а также указание на долю, подлежащую дарению, например, 1/3.
• Правоустанавливающие документы – снование права собственности дарителя (договор купли-продажи, наследования и т.д.), отссылка на запись в ЕГРН, подтверждающую право собственности.
• Обязанности сторон – даритель обязуется передать, а одаряемый принимает долю в собственность безвозмездно.
• Условия передачи – сроки передачи прав и указание, что сделка является безвозмездной.
• Согласие третьих лиц (при необходимости) – если квартира находится в совместной собственности, приложить нотариальное согласие других собственников или супруга.
• Права и обязанности сторон – в договоре указывается, что даритель гарантирует отсутствие обременений, арестов и споров относительно доли.
• Подписи сторон – подписи дарителя и одаряемого. Если сделка оформляется у нотариуса, он заверяет документ своей подписью и печатью.
• Дополнительные условия – согласие на расторжение договора (например, в случае нарушения условий), а также обстоятельства, при которых договор может быть признан недействительным.
После подписания договор необходимо подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Это может быть сделано лично, через нотариуса или с использованием электронной подписи на портале Госуслуг.
Оформление дарственной на долю в квартире требует соблюдения установленного порядка и подготовки необходимых документов. В 2024 году процесс включает следующие этапы:
Для оформления дарственной потребуется:
• Паспорт дарителя и одаряемого.
• Документы, подтверждающие право собственности на долю (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, наследования и т.д.).
• Согласие супруга дарителя, заверенное нотариусом (если доля приобретена в браке).
• Кадастровый паспорт или технический план квартиры.
• Нотариальное согласие других собственников квартиры (если требуется).
Договор можно составить самостоятельно, но для юридической точности придется обратиться к юристу или нотариусу. В документе должны быть указаны все ключевые данные (стороны, объект дарения, условия сделки).
Согласно законодательству, нотариальное удостоверение сделки обязательно в следующих случаях:
• Если доля дарится в квартире, находящейся в общей долевой собственности.
• Если дарение осуществляется несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу.
Дарственная вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Для этого необходимо:
• Подать заявление о регистрации перехода права.
• Предоставить комплект документов, включая договор дарения.
• Оплатить государственную пошлину (2 000 рублей для физических лиц).
Заявление можно подать:
• Лично в МФЦ или офис Росреестра.
• Через нотариуса, который направит документы в электронном виде.
• Самостоятельно через портал Госуслуги (при наличии электронной подписи).
После регистрации сделки новый собственник получает выписку из ЕГРН, подтверждающую право на долю в квартире.
Если дарственная заключается между близкими родственниками, налог на дарение (НДФЛ) не уплачивается. В иных случаях одаряемый должен уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости доли.
Следуя указанным этапам, вы сможете оформить дарственную на долю квартиры в 2025 году корректно и в соответствии с законодательством.
В некоторых случаях обращение к нотариусу для оформления дарственной на долю в квартире является обязательным требованием законодательства. В других ситуациях это может быть сделано по желанию сторон.
Общая долевая собственность – если квартира принадлежит нескольким собственникам, и дарится только её доля, сделка должна быть удостоверена нотариусом. Это требование установлено для защиты прав всех участников долевой собственности.
• Дарение несовершеннолетнему или недееспособному лицу – если одаряемым является ребенок до 18 лет или гражданин с ограниченной дееспособностью, сделка обязательно удостоверяется нотариусом.
• Соглашение между собственниками – при наличии соглашения между долевыми собственниками о порядке пользования квартирой, нотариус проверяет соответствие сделки указанным условиям.
• Дарение доли, находящейся в совместной собственности супругов – если доля была приобретена в браке, требуется нотариальное согласие второго супруга, даже если одаряемый — близкий родственник.
Если все собственники долевой квартиры передают в дар свои доли в рамках одной сделки, нотариус не требуется. В таких случаях договор можно составить самостоятельно, а затем зарегистрировать переход права собственности через Росреестр.
Преимущества обращения к нотариусу:
Даже если нотариальное заверение не является обязательным, участие нотариуса может быть полезным:
• Проверка юридической чистоты сделки.
• Исключение ошибок в оформлении документов.
• Возможность подачи документов в Росреестр в электронном виде через нотариуса.
Услуги нотариуса необходимы в случае дарения доли, входящей в общую долевую собственность, или при дарении несовершеннолетнему или недееспособному лицу. В остальных случаях обращение к нотариусу остаётся на усмотрение сторон.
Для оформления дарственной на долю квартиры в 2025 году требуется подготовить комплект документов, который включает сведения о дарителе, одаряемом, и самом объекте недвижимости. Перечень обязательных документов следующий:
• Документы на дарителя и одаряемого – оригиналы паспортов дарителя и одаряемого, свидетельства о рождении или браке, в случае, если дарение осуществляется несовершеннолетнему или супругу/супруге.
• Документы, подтверждающие право собственности на долю – свидетельство о праве собственности заменено выпиской из ЕГРН с 2016 года. Также понадобятся документы-основания. Это может быть договор купли-продажи, дарения, наследования, решение суда или иной документ, на основании которого даритель владеет долей.
• Характеристики объекта недвижимости – кадастровый паспорт или технический план квартиры. Эти документы содержат подробное описание квартиры, включая её площадь и характеристики.
• Договор дарения – подготовленный и подписанный сторонами договор дарения. В случае необходимости нотариального удостоверения – договор оформляется у нотариуса.
• Квитанция об уплате госпошлины – государственный сбор за регистрацию перехода права собственности – 2 000 рублей для физических лиц.
• Нотариальное согласие супруга. Если доля была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом.
• Согласие органов опеки. Необходимо, если одаряемый является несовершеннолетним или ограниченно дееспособным.
• Согласие несовершеннолетнего владельца общей долевой собственности. Дети от 14 до 18 лет не могут дарить свои доли без письменного разрешения. Согласие должно быть получено с разрешения законных представителей и заверено нотариусом.
• Документы об отсутствии обременений. Например, справка об отсутствии задолженности по ипотеке или снятии ареста с имущества.
Точный перечень документов зависит от конкретной ситуации: наличия обременений, особенностей долевой собственности и статуса сторон. Рекомендуется заранее уточнить требования в Росреестре или у нотариуса, чтобы избежать ошибок и задержек при оформлении.
Дарение доли в квартире, несмотря на свою прозрачность и простоту, может быть связано с различными юридическими и финансовыми рисками. Рассмотрим основные из них и способы решения:
Если право собственности дарителя на долю не зарегистрировано в Росреестре или есть ошибки в документах, сделка может быть оспорена. Также риск существует, если на момент дарения доля находится под арестом или обременением.
Как избежать:
Проверить документы на недвижимость, включая выписку из ЕГРН, и убедиться в отсутствии обременений.
Дарение может нарушать права других собственников квартиры, если не было получено их согласие (для долевой собственности), а также супруга дарителя, если доля была приобретена в браке без согласия второй стороны.
Получить письменное и нотариально заверенное согласие заинтересованных сторон.
Сделка может быть признана недействительной, если даритель действовал под давлением или угрозами, или был признан недееспособным на момент заключения договора. А также если в договоре дарения содержатся юридические ошибки или он составлен некорректно.
Провести сделку через нотариуса, который проверит корректность документов и юридическую чистоту сделки.
Если одаряемый не является близким родственником дарителя, он обязан уплатить налог – 13% от кадастровой стоимости доли. Это может стать неожиданностью, особенно если одаряемый не знает об этой обязанности.
Заранее уточнить статус одаряемого и предупредить его о налоговых обязательствах.
После сделки даритель теряет все права на переданную долю. В некоторых случаях одаряемый может злоупотребить этим, например, препятствовать дарителю в пользовании квартирой, если тот остается проживать там.
Продумать все последствия и, при необходимости, заключить дополнительные соглашения (например, о праве проживания).
Даритель может не знать о скрытых обременениях, таких как запрет на регистрационные действия, арест или залог, что приведет к юридическим проблемам у одаряемого.
Получить актуальную выписку из ЕГРН перед сделкой.
Неправильное оформление договора или неполный комплект документов может привести к отказу в регистрации права собственности в Росреестре.
Внимательно проверить комплектность документов и подачу заявки на регистрацию.
Риски при дарении доли в квартире можно минимизировать, если тщательно подготовиться к сделке, проверить документы и при необходимости привлечь нотариуса или юриста. Это поможет избежать юридических проблем и защитить интересы как дарителя, так и одаряемого.
Дарение доли в квартире или доме — удобный и несложный способ передачи части имущества другому лицу. В 2024 году процесс дарения доли в квартире продолжает регулироваться законодательством, которое устанавливает четкие требования и условия для оформления сделки. Однако важно учитывать, что, несмотря на свою простоту, дарение доли может быть связано с рядом юридических нюансов и рисков, которые необходимо учитывать при подготовке и заключении договора.
Прежде всего, для дарения доли необходимо иметь законное право на её передачу, то есть быть зарегистрированным собственником доли в квартире. Важно учитывать, что дарение доли невозможно без согласия других собственников, если квартира находится в общей долевой собственности, и без согласия супруга, если имущество было приобретено в браке. Также стоит помнить, что дарение доли несовершеннолетнему или недееспособному лицу требует согласия органов опеки, а для оформления сделки с участием нотариуса может потребоваться дополнительная документация.
Документально процесс дарения доли в квартире включает несколько обязательных этапов: подготовку договора дарения, удостоверение его (если это требуется), регистрацию перехода права собственности в Росреестре и уплату государственной пошлины. Важно, чтобы договор дарения был составлен в строгом соответствии с требованиями законодательства, так как любые ошибки или недочеты могут привести к юридическим последствиям, таким как признание сделки недействительной.
Существуют также риски, с которыми сталкиваются как дарители, так и одаряемые. Среди них — возможные споры о праве собственности, нарушение прав других собственников, налоговые обязательства для получателя и потеря прав на долю со стороны дарителя. Чтобы минимизировать риски, необходимо заранее проверять юридическую чистоту сделки, убедиться в отсутствии обременений на имущество, а также при необходимости консультироваться с нотариусом или юристом.
В целом, дарение доли в квартире — это относительно простая процедура, но она требует внимательности и осторожности. С учетом соблюдения всех формальностей и проверки всех документов можно значительно снизить риск возникновения юридических проблем.
Домвизор