Приобретение жилья на вторичном рынке или в новостройке по договору переуступки сопровождается серьезными рисками для покупателя. Самые серьезные — судебные тяжбы вплоть до признания сделки недействительной и потере денежных средств. Тщательная юридическая проверка недвижимости позволит их минимизировать. 

Проверка квартиры начинается с анализа правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, договора дарения, свидетельства о праве на наследство и других) и выписки из ЕГРН. Из этих документов можно собрать информацию о текущем собственнике (собственниках) и обстоятельствах возникновения права собственности на квартиру. Важно убедиться, что данные в справке из ЕГРН и в правоустанавливающих документах совпадают. Случаются неточности: например, в документах значатся разные кадастровые номера. Скорее всего, это дублирование (задвоение) — распространенная ситуация при смене собственника квартиры в период с 2008 по 2012 годы, когда Бюро технической инвентаризации (БТИ) передавало Росреестру сведения, и квартирам присваивались номера. Бывает, в документах значится разная площадь. Эти неточности нужно исправить до государственной регистрации сделки.

Подробнее вы можете прочитать в статье:  "Как исправить ошибку в ЕГРН в 2025 году"

Выписка из ЕГРН также покажет и особую категорию рисков — обременение на квартиру: действующий договор аренды (найма), залог по ипотеке, наложенный арест, ренту, сервитут, доверительное управление, безвозмездное пользование. 

Если результаты первичного анализа устраивают, на втором этапе нужно внимательно посмотреть историю квартиры. 

История частых переходов права собственности на квартиру может указывать на мошенническую схему или одну из сделок в прошлом, которая была совершена с нарушением закона — например, без уведомления других собственников о продаже. Может оказаться, что в квартире были зарегистрированы не включенные в приватизацию дети. Достигнув 18-летия, они могут претендовать на свою долю или, при подготовке к сделке, должны написать и нотариально заверить заявление об отсутствии претензий. На квартиру умершего может претендовать наследник от первого брака, о котором нынешняя супруга ничего не знает. 

В большинстве случаев, тщательно изучив историю квартиры, можно нивелировать ограничения и устранить риски, грамотно подготовив пакет дополнительных документов. Таким образов, права покупателя будут защищены. Если это невозможно, от сделки разумнее отказаться.

Как узнать сколько раз продавалась квартира

Рекомендуем запрашивать на квартиру общую выписку из ЕГРН, выписку о содержании правоустанавливающих документов и выписку о переходе прав собственности на объект недвижимости. Последний документ поможет проследить историю смены прав владельцев по всем сделкам с квартирой после 1998 года. Выписку можно получить в МФЦ, на портале “Госуслуги” и на сайте “Росреестра”. Процедура занимает до 5 рабочих дней. Более раннюю информацию можно получить в органе местного самоуправления или Бюро технической инвентаризации (БТИ). 

Важно знать, что для сохранения их персональных данных собственников их личная информация из отчета ЕГРН скрыта от третьих лиц. Для потенциального покупателя квартиры есть три способа получить выписку с личными данными:

1. Попросить продавца заказать и предоставить выписку. Проверить ее подлинность можно на портале «Госуслуги». 

2. Попросить владельца направить в Росреестр согласие на доступ к персональным данным третьим лицам через МФЦ, чтобы потенциальный покупатель мог самостоятельно заказать выписку.

3. Можно обратиться к нотариусу, который закажет полную выписку из ЕГРН. В этом случае нужно предоставить письменные доказательства своего права на получение личных данных собственника, например, соглашение о задатке или предварительный договор купли-продажи.

В этом поможет архивная выписка из домовой книги в управляющей компании или товариществе собственников жилья — в ней будут содержаться сведения о зарегистрированных жильцах до 2018 года. В 2018 году в Москве и нескольких регионах выписку из домовой книги заменил единый жилищный документ. Так вы получите информацию о том, в чьем владении находится и находилась квартира и о зарегистрированных в ней лицах; о тех, кто временно не проживает в ней (находится в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных Силах, в интернате, доме престарелых и др.); о существующих или возможных правах третьих лиц; о наличии фактов нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе и ранее проживавших; о наличии произведенных "неузаконенных" перепланировок или переоборудования квартиры. Получить документ можно в МФЦ или на региональном портале госуслуг. 

История объекта — важный, но не единственный аспект анализа юридической чистоты квартиры. Стоит получить информацию о дееспособности продавца и убедиться, что в его отношении не происходит процедура банкротства физического лица. Важно узнать, не предназначен ли дом под снос или реконструкцию с отселением жителей. Обязательно подтвердите отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту. Услуга юридической проверки объекта недвижимости поможет добросовестному покупателю тщательно подготовиться и пройти процесс покупки квартиры безопасно и комфортно.