Во многих западных странах для инвесторов и просто предприимчивых граждан, получающих прибыль на перепродаже недвижимости, существует налог на прирост капитала. В России ничего подобного нет. Но в случае продажи недвижимого имущества: любого от комнаты в квартире до машиноместа в паркинге бывшие владельцы должны перечислить в государственный бюджет налог на доходы физлиц - НДФЛ.

Платить налог с продажи обязаны все продавцы по сделкам с жилыми и коммерческими объектами, если срок владения не превышает минимальных значений, закрепленных в НК РФ - 3 или 5 лет. В 2024 г. ставка на НДФЛ является единой - 13%, независимо от общего размера дохода для россиян и 30% - для иностранцев - нерезидентов.

Для справки! Летом 2024 Правительством РФ был принят ряд важных изменений в действующее налогового законодательство РФ, затрагивающих и собственников недвижимого имущества. В частности, с 1 января прибыль с продажи недвижимости, будет облагаться по прогрессивной шкале со ставками, варьирующимся в диапазоне от 13% до 22%.

Основная информация, необходимая для расчета НДФЛ с продажи недвижимости:

• Сумма сделки (СМ) - ее прописывают в соглашении купли-продажи;

• Кадастровая стоимость (КС) - если продавец приобрел ее после 01 января 2016 г.;

• Имущественный вычет (ИМ) - его максимальная сумма 1 млн.руб. или расходы (Р), которые продавец понес при приобретении продаваемого им жилья.

Для определения размера налогового платежа используйте следующую формулу:

13%*(СМ-ИМ или Р) = НДФЛ на продажу недвижимости

Например. Летом 2023 года Иван купил уютную двухкомнатную квартиру в новом ЖК за 3.2 млн руб. Спустя год Иван решил перебраться за город. Поэтому он продал свою двушку за 4 млн.руб и на вырученные деньги приобрел коттедж. Так как минимальный срок владения, закрепленный в законодательстве, не истек, Ивану нужно заплатить НДФЛ. В общем виде, расчет суммы налога будет выглядеть следующим образом: 4 млн.руб*13% = 520 тыс.руб.

НО! Иван может уменьшить обязательный платеж, если воспользуется налоговым вычетом или подтвердит расходы, которые понес при покупке квартиры (3.2 млн.руб.).

Чтобы уменьшить налог продавец может воспользоваться одним из следующих способов:

• Применить фиксированный имущественный вычет в размере 1 млн.руб. Его вычитают из суммы сделки: например, 4 млн.руб. - 1 млн.руб = 3 млн.руб и уже с 3 млн. рассчитывается 13-процентный НДФЛ.

• Документально подтвердить расходы на приобретение объекта сделки: например, если по предыдущему договору купли-продажи квартира стоила 3,2 млн.руб, то налог рассчитывают следующим образом: 13%*(4 млн.руб - 3,2 млн.руб) = 104 тыс.руб.

Обратите внимание! Из дохода с продажи недвижимости, чтобы уменьшить сумму налога, можно вычесть либо расходы на ее приобретение, либо имущественный вычет.

Попытки указать в договоре заведомо низкую цену имущества, чтобы не платить налоги, в большинстве случаев заведомо обречены на провал. С 2016 г. при проверке деклараций, которые подают продавцы недвижимости, ФНС в обязательном порядке сверяет указанные в документах цифры с кадастровой стоимостью. Если по результатам проверки сумма, указанная налогоплательщиком, окажется менее 70% от кадастровой цены, то инспектора пересчитают НДФЛ.

Самый простой и очевидный вариант, позволяющий не делиться с государством доходом с продажи своей собственности - запастись терпением и выходить на сделку только по истечению минимального срока владения недвижимостью. 

Также об уплате НДФЛ можно не беспокоиться, если в результате сделки вы не получили прибыли, то есть жилье было продано по той же стоимости, за которую приобретено и это можно доказать документально. 

Аналогично "работает" и имущественный вычет, например, если в соглашении между продавцом и покупателем стоит ценник меньше 1 млн.руб. его можно перекрыть имущественным вычетом и соответственно не не платить налоги. Но не забывайте, что ФНС может пересчитать размер налогового платежа по кадастровой стоимости реализуемого объекта. 

С недавних пор от НДФЛ государство освободило родителей, воспитывающих более двух несовершеннолетних детей.

О том, что недвижимость является лучшим объектом для инвестиций говорил еще Сократ, живший в древнегреческих Афинах. Логично, что любая прибыль, которую получают инвесторы должна облагаться доходом. И здесь встает логичный вопрос, как разграничить доходы с продажи имущества, полученные в рамках инвестиционной деятельности и доходы, обычных граждан, которые участвуют в сделках в личных целях: покупка собственного жилья, расширение и улучшение жилплощади и т.д.? Для решения данной задачи отечественным законодателем и был введен минимальный срок владения. В зависимости от ситуации он равняется 3 или 5 годам.

Итак, трехлетний минимальный срок владения, действует, если недвижимость:

• подарены или перешли в собственность по наследству от близких или кровных родственников;

• приватизирована;

• получена по договору ренты;

• имеет статус единственного жилья.

Для справки! Семейный кодекс РФ относит к близким родственникам: родителей, бабушек и дедушек, детей и внуков, супругов, кровных братьев и сестер, в том числе родных только по матери/отцу.

В любых других ситуациях минимальный срок владения - 5 лет. Правила и особенности его отсчета зависят от ситуации:

• Покупка или получение квартиры в дар - с даты внесения соответствующих изменений о переходе и приобретении прав собственности в госреестр;

• Долевое строительство - дата, внесения полной стоимости объекта;

• Приватизация - момент вынесения соответствующего решения органом исполнительной власти;

• Вступление в наследство - день смерти наследодателя;

• Приобретение прав собственности через суд - дата вынесения судебного решения.

Единственное жилье - это то место, где официально зарегистрирован и проживает человек. При этом, если в личной собственности у него имеется и другое недвижимое имущество, где он также может проживать и оформить регистрацию, то ни один из этих объектов не попадает под категорию единственного жилья. Однако, из этого правила есть исключения.

Законодатель допускает сохранение статуса единственного жилья при одновременном владении двумями квартирами или домами и выполнении нескольких условий. В частности, это становится возможным, если налогоплательщик сначала приобретает новую недвижимость, а затем, в течение 90 суток заключает сделку о продаже старого объекта.

Важный момент! Для недвижимости, которая находится в общей совместной собственности мужа и жены, статус единственного жилья будет определяться отдельно для каждого супруга. НДФЛ при продаже такого имущества также будет определяться индивидуально, с учетом не только совместного, но и личного имущества мужа и жены.

Сделки с имуществом, которое было получено по наследству, также подлежат налогообложению, если наследники продают недвижимость до того, как истек минимальный срок владения (3 года). Уменьшить размер платежа можно с помощью имущественного вычета, если умерший собственник не успел воспользоваться этим правом при жизни.

При продаже квартиры, обремененной ипотечным кредитом, фискальные платежи все также рассчитываются по ставке в 13% с учетом расходов, понесенных заемщиком на погашение займа. При расчете суммы, подлежащей уплате, также учитывается срок владения жильем - НДФЛ будет нулевым, если он превышает 5 лет.

При оформлении декларации по налогу с продажи подаренного жилья, в расчет все также принимается срок владения им - в зависимости от того, является даритель близким родственником или нет, он равняется 3 или 5 лет. В любых других ситуация, ставка налогообложения составляет 13%, а размер платежа можно серьезно сократить, если воспользоваться имущественным вычетом.

В рамках национальной политики по улучшению демографической ситуации и поддержки семей, родители, воспитывающие более двух детей могут рассчитывать на получение целого ряда налоговых льгот. Например, они освобождаются от НДФЛ по сделкам с жильем при соблюдении нескольких условий:

• На воспитании семьи находится два и более ребенка в возрасте до 24 лет, которые очно получают профессиональное образование;

• Налогоплательщик и/или члены его семьи приобрели новую квартиру до 30 апреля;

• Площадь нового жилья больше старой, новая квартира имеет большую кадастровую стоимость;

• Кадастровая стоимость реализованного объекты не превышает 50 млн.руб.;

• В собственности семьи на дату сделки нет другого имущества, площадью, превышающей площадь новой недвижимости.

Соблюдение всех условий является обязательным, иначе семья должна будет заплатить НДФЛ.

Согласно ст.229 НК РФ, при продаже квартиры бывший собственник - продавец обязан позаботиться о своевременной подаче декларации по форме 3-НДФЛ, уплатить обязательные платежи в государственный бюджет с полученных доходов. 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, который наступил за годом, в котором проводилась сделка. То есть до 30 апреля 2025 нужно отчитаться о доходах, полученных по результатам реализации недвижимого имущества в 2024 году, оплатить начисленные налоги следует до 15 июля.

Алгоритм действий:

1. Подготовка пакета документов: бумаги, подтверждающие факт передачи права собственности, документальное подтверждение расходов продавца на покупку проданной недвижимости и пр.

2. Расчет суммы налогового платежа.

3. Подготовка и подача 3-НДФЛ. Это можно сделать лично в отделение ФНС или через авторизованный аккаунт на официальном сайте сайте Налоговой службы.

4. Оплата налога удобным для налогоплательщика способом.

Важно соблюдать установленные законом сроки подачи 3-НДФЛ и оплаты налогов, чтобы избежать штрафов и пеней.

Если игнорировать требования законодательства и не платить налоги по операциям с недвижимостью, проблемы с ФНС не заставят себя ждать:

• Несоблюдение сроков подачи налоговой декларации предусматривает привлечение налогоплательщика к административной ответственности с наказанием в виде штрафа в размере 5% от обязательного платежа за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы, подлежащей оплате.

• Если НДФЛ не будет оплачен до 15 июля, штраф составит 20% от его размера.

• Декларацию нужно подавать даже, если она нулевая - сделка не принесла прибыли и/или вычеты на 100% покрыли налог на полученную прибыль. Если этого не сделать, придется заплатить штраф в 1000 руб. Исключением становятся ситуации с истекшим сроков владения - в этом случае предоставлять декларацию не нужно.

Итак, чтобы максимально уменьшить фискальные платежи или вовсе избавиться от них:

1. Не торопитесь и соблюдайте минимальные сроки владения. Это позволит не беспокоиться об оплате НДФЛ и подаче 3-НДФЛ.

2. Сохраняйте всю документацию по сделкам с недвижимостью: договора купли-продажи, договора дарения, свидетельства о вступлении в наследство и пр. Эти бумаги пригодятся, чтобы оформить вычет «доходы минус расходы».

В расходную часть по возможности включите проценты по ипотечному займу. Они нередко в 2-3 раза превышают стоимость самого жилья и позволяют привести к нулю налогооблагаемую базу.

Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход, который подлежит налогообложению. В тоже время российское законодательство предусматривает целый ряд льгот и исключений, которые позволяют существенно уменьшить размер обязательных фискальных платежей, в некоторых ситуациях и вовсе избежать их уплаты.