По установленному порядку налог взимается с продавца, получившего прибыль от реализации. Обязательным условием служит местонахождение объекта в границах РФ, гражданство продавца роли не играет. 

Кто платит налог:

• резиденты: лица, 183 дней непрерывно проживающие в РФ за последний год. Период определяется до месяца оформления сделки;

• нерезиденты: те, кто не смогли подтвердить непрерывное пребывание в стране сроком 183 дня. В особых случаях допускаются исключения из правила, если человек по объективным причинам покидал страну (на учебу, лечение, командировку). Вопрос решается в досудебном (по ходатайству) или судебном порядке. 

В зависимости от статуса продавца, придется платить различный налог. Для физических лиц, являющихся резидентами, выплаты начисляются в 13% с продажи земельного участка. Для нерезидентов потребуется перечислить 30% от стоимости предмета сделки.

Юридические лица погашают налоги в зависимости от применяемой системы налогообложения: ОСНО или УСН. Если участок использовался для ведения бизнеса, то ФНС может заменить назначенный НДФЛ в 13% на налог на прибыль по используемому режиму налогообложения. В случае отсутствия регистрации как ЮЛ, будет присвоен общий режим и взыскан сбор по базовой ставке 20%. 

Отчетным периодом принято считать календарный год, поэтому оплата налога производится в следующем за годом продажи периоде. Например, участок реализован в 2024 году, а перечисление налога потребуется выполнить в 2025 году. 

Декларацию необходимо подавать до 30 апреля следующего за сделкой года. Налог платить можно в ФНС по месту регистрации, через Госуслуги или МФЦ. Отчитываться можно на бумажном и электронном носителе. Подает документ на проверку налогоплательщик и его законный представитель. При наличии оснований одновременно формируется заявление на налоговый вычет. Налоговые отчисления обязательны, если продавец владел земельной недвижимостью три или пять лет. 

Минимальный предельный срок владения землей исчисляется:

• тремя годами, если земля была подарена членом семьи, получена в наследство, приватизирована или перешла в пользование по договору ренты;

• пятью годами во всех остальных случаях, начиная с 1.01.2016 г.

В обоих случаях придется заплатить НДФЛ со всей вырученной от продажи суммы. Если указанная в договоре цена участка ниже кадастра на 70%, то применяется понижающий коэффициент 0,7. Кадастровую оценку можно узнать из выписки ЕГРН или на публичной карте. 

Участок и строение на нем являются разными объектами налогообложения, поэтому выполнить отчисление в бюджет потребуется за все сразу. Если земельная и капитальная недвижимость приобретены в разное время, то потребуется проверить, в течение какого периода собственник владел каждым имуществом.

После продажи участка через минимальный срок владения не требуется обязательного декларирования, налоговые отчисления не производятся. Если же сделка совершена раньше крайнего срока, то налог платить придется. 

Покажем на примере, как рассчитать положенный налог с продажи земельного участка.

1. Участок приобретен за год до реализации за 2,2 млн рублей.

2. Продан надел за 2,6 млн рублей.

3. По срокам (год) владелец обязан заплатить 13% НДФЛ.

4. Формула расчета: (2,6 млн руб-2,2 млн руб.)*13% = 52 тыс. руб.

Сумма налога может быть снижена, если к затратам на покупку прибавить расходы на приобретение, подтвержденные документально. Например, выполненные кадастровые (землеустроительные) работы, оплата услуг оценщика и посредника могут быть включены в стоимость объекта. Планируемый платеж уменьшится, поскольку снижается база налогообложения. 

Иногда выгодней приплюсовать к стоимости объекта понесенные затраты, чем использовать возможность вычета. Рассчитанная сумма налога, указанная в декларации, должна быть уплачена не позднее 15 июля года, следующего за отчетным периодом.

Декларировать и платить налог — прямые обязанности налогоплательщика. Сначала подают декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой отражена продажа и указана сумма платежа. 

Обязательно прикладывается пакет подтверждений:

• договор о продаже;

• платежные документы о расходах;

• выписка о зачислении суммы.

На доработку декларация возвращается, если неверно заполнена (отсутствует подпись), подана в инспекцию не по адресу, возникли проблемы с подтверждением личности заявителя.

 Заплатить налог за землю необходимо в течение указанного ФНС срока после получения уведомления в личном кабинете налогоплательщика. Налоговый орган предоставляет возможность оплатить сумму на сайте ФНС или в банках по платежной квитанции. Воспользовавшись специальной формой, можно сформировать платежный документ и произвести оплату налога удобным для плательщика способом.

Зарезервировать средства на погашение налогов можно заранее, сделав перечисление единым налоговым платежом. Для открытия ЕНС ничего не нужно делать, достаточно зайти в личный кабинет налогоплательщика и пополнить счет банковским переводом или иным способом. Средства автоматически спишутся при поступлении сведений после проверки и приема декларации в работу.

Законно не платить налог можно в следующих ситуациях:

• истек минимальный срок владения. После трех или пяти лет после покупки земли требования по взысканию налога снимаются автоматически;

• стоимость земельного участка одинакова по договорам покупки и продажи или ниже первоначальной стоимости. Налоговое обязательство не возникает в случае, когда собственник не получил реальной прибыли от реализации имущества;

• при продаже земли стоимостью до 1 млн рублей включительно уплата налога не требуется. ФНС сопоставит кадастровую стоимость и указанную в договоре и при выявленном несоответствии пересчитает сумму с учетом понижающего коэффициента.

В остальных ситуациях не платить налог за продажу земельного участка физическим лицам нельзя. Декларацию необходимо подать даже при нулевом доходе.

Если срок владения превышает три или пять лет (в зависимости от условий приобретения), то не придется заплатить налог. Дату оформления можно узнать в свидетельстве на право собственности (до 15.06.2016 г.) или в выписке ЕГРН (после этой даты и до сегодняшнего дня). Важно, что дата исчисления изменится, если участок поделен на части и новым наделам присвоен кадастровый номер. Срок минимального владения начнет отсчитываться с даты постановки на учет в Росреестре выделенных объектов.

Для физических лиц предусмотрен налоговый вычет, если земля не использовалась для предпринимательства и минимальный срок владения не прошел. Воспользоваться вычетом можно сразу или в другом отчетном периоде, возврат НДФЛ допускается за три последних года. Для льготных категорий граждан не предусмотрено снижение налоговой ставки и вычета, они заявляют доход на общих основаниях.

Возможны два варианта:

• снизить базу налогообложения на расходы, связанные с приобретением участка;

• уменьшить полученную стоимость земли на величину имущественного вычета в 1 млн рублей. 

К примеру: приобретен участок за 1 млн рублей и его решено продать раньше 3 лет. Стоимость, указанная в договоре, равна 1,5 млн рублей. На руках есть платежные документы (чек на 30 тыс. рублей за получение юридических услуг), которые законно повышают стоимость приобретения до 1 030 000 рублей. С учетом расходов придется заплатить 13% налога с суммы 470 тыс. рублей, равного 61 100 рублей. 

Второй вариант: вычесть из базовой стоимости положенный законом 1 млн рублей (сумма вычета). Тогда налог от продажи участка придется заплатить с 500 тыс. рублей и он составит 65 000 рублей. Налогоплательщику предоставляется возможность использовать один из представленных вариантов расчета. Одновременно увеличить сумму покупки на понесенные расходы и применить после этого снижение базового взыскания нельзя.

Если недвижимость перешла к новому собственнику по договору дарения или при наследовании, то не платить налог можно после 3 (5) лет владения. Период, после которого требование снимается, зависит от степени родства участников сделки. Снизить налог можно на сумму НДФЛ, уплаченную при переходе прав от дарителя (завещателя). Разрешено воспользоваться правилом учета расходов на приобретение надела прежним владельцем, если он в свое время этого не сделал. 

При продаже долевой собственности одному покупателю вычет распределяется пропорционально доли каждого совладельца. Если продажа долей выполняется независимо от других лиц, то каждый сможет рассчитывать на полный размер вычета.

За нарушение правил по уплате налога за продажу участка предусмотрено административное наказание в виде штрафов.

За какие нарушения придется заплатить:

• несоблюдение срока подачи декларации наказывается штрафом в размере 5-30% от суммы налога. Минимальная сумма взыскания составляет 1 тыс. рублей. Начисление производится за каждый месяц просрочки;

• неуплата НДФЛ полностью или частично карается штрафом в 20-40% от начисленной суммы. Минимум начисляется, если не установлено умышленное уклонение от подачи декларации. Если уход от налогообложения признается в ходе проверки умышленным, то начисляется максимум в 40%. Сознательное сокрытие дохода доказывается сотрудниками налогового органа;

• если вовремя подана декларация, но сроки платежа пропущены, то придется уплатить пени из расчета 1/300 ставки ЦБ ежедневно. Взыскание начисляется за период до 3 лет включительно.

Административными нарушениями считаются умышленное и неумышленное уклонение от платежей в бюджет. Если продавец обязан, но не известил налоговую о продаже земли вовремя, даже если прибыль от продажи нулевая, то штраф составит 1 тыс. рублей. 

При неуплате налогов ФНС получает судебный приказ, направляет его в службу приставов, которые открывают исполнительное производство. Арестовываются счета неплательщика и происходит ежемесячное списание (если сразу средств не хватает) в размере 30-50% от заработка. Узнать, какие предпринять меры, чтобы не нарушить НК РФ, можно в районной инспекции или по телефону горячей линии ФНС.

Чтобы не нарушить законодательство РФ и своевременно отчитаться перед ФНС за реализацию земельного участка, необходимо действовать по установленному регламенту. Процедура выполняется дистанционно или личным посещением инспекции, занимает ограниченное время и не требует сбора большого количества бумаг.

• Подать декларацию доходов по ф. 3-НДФЛ.

• Приложить копии документов, подтверждающих сделку и дополнительные расходы при покупке.

• Оплатить налог в положенный срок удобным способом.

Спорные вопросы необходимо решить в отведенные для декларирования и погашения обязательств сроки. Если есть сомнения в правильности действий, то следует провести платеж в бюджет, только затем решать спорный вопрос. В случае излишней переплаты разницу вернут после рассмотрения заявления, в противном случае придется погасить набежавшие пени и штрафы.

На что следует обратить внимание:

• размер налога зависит от статуса плательщика: граждане вносят в бюджет 13% или 30% в зависимости от того, являются ли они резидентами. Юридические лица рассчитывают платеж в зависимости от выбранной системы налогообложения;

• декларировать доход обязательно, если не выдержан минимальный период владения;

• база налогообложения может снижаться на размер вложений при покупке или налоговый вычет;

• подавать документы и погашать налог от продажи земли следует вовремя, чтобы не получить существенные штрафные санкции.

Налоговые правила прозрачны и не содержат сложных требований. При смене собственника на землю предусмотрен достаточно большой период для выполнения требований налогового законодательства. Чтобы не случилось недоразумений с надзорным органом, не стоит откладывать подачу декларации и оплату бюджетных платежей на последние дни регламента.