В законе сказано (ст. 34 СК РФ), что все имущество, которое вы купили в браке, совместно нажитое, даже если оно оформлено на кого-то одного. Режим совместной собственности устанавливается автоматически. Если вы оформили брак, не нарушайте закон. Ваш официальный партнер тоже имеет право на квартиру, как и тот, кто фигурирует в договоре. 

Если недвижимость признана совместно нажитым имуществом, вы не можете продать жилье и не посоветоваться с мужем или женой. Если он подаст заявление, суд признает сделку ничтожной. 

Вы обязаны подтвердить, что ваш близкий не против продажи. Для этого оформляют согласие супруга. Документ нужен всегда, если вы продаете совместно нажитое имущество. Без согласия второго супруга продать квартиру не получится. Такая сделка противоречит законодательству. 

Потребовать согласие супруга может сам покупатель. Для него важно, чтобы квартира быстро стала его. При этом покупатель боится, что сделку потом могут оспорить. Его задача – защитить себя по максимуму. Узнав, что вы состоите или состояли в браке, он запросит согласие супруга. Вы не можете не предоставить документ.

Если муж или жена не против заключить договор и продать квартиру, оформляйте письменное согласие супруга. Устное одобрение решения ничего не значит. Велик риск, что во время спора ваш близкий заявит, что был против сделки. Оспорить его слова не получится. Устное согласие супруга важно только для вас. По закону оно никакой силой не обладает. Даже свидетели не помогут – есть четкие правила оформления, и их нужно соблюдать. Если вы заключаете сделку с недвижимостью, закрепляйте слова мужа или жены на бумаге, а затем идите к нотариусу. Он заверит документ и официально подтвердит, что ваш близкий не был против заключения сделки.

Если хотите оформить согласие, берите с собой документы. Нотариус попросит предоставить:

• ваши паспорта – нужно удостоверение личности вас и вашей супруги;

• свидетельство о браке или разводе – согласие нужно получать, даже если вы развелись, но не разделили недвижимость и другую собственность;

• выписку из ЕГРН на объект – она подтвердит, что недвижимость действительно ваша общая;

• брачный договор – специально заключать не нужно, предоставляйте, если есть.

Нотариус изучит вас запрос, расскажет о правовых последствиях сделки. Так он удостоверится, что вы и ваш супруг понимаете, к чему приведет продажа квартиры. Если граждане осознают это, специалист заверит согласие супруга. Он также может сам составить документ. Здесь все зависит от ваших желаний.

Услуга платная. За оформление согласия нужно заплатить госпошлину в размере 500 руб.. Также деньги предоставляются за услуги нотариуса. То, сколько он попросит, зависит от региона. В среднем за оформление берут 1200-2300 руб.. Здесь сильно влияет место, где вы находитесь. Например, в Москве придется платить больше.

Но не все объекты, которые вы получены в браке, признают совместно нажитыми и попадают в общую собственность. Часть имущества будет личным, и у второго супруга не появятся права на такие объекты. Сюда относят:

• квартиру, полученную в результате сделки дарения, - дарят объект конкретному человеку, а не обоим супругам;

• унаследованную недвижимость – такие объекты гражданин получает в личное владение;

• все имущество, которое вы получили по договору купли-продажи до брака, - по общему правилу муж или жена на такие объекты претендовать не могут.

Во всех случаях, указанных выше, согласие супруга не требуется. Владелец может сам заключать сделки и не спрашивать второго супруга.

Но и здесь есть нюансы. Согласие супруга все же потребуется, если он вкладывал много денег в ремонт личной квартиры своего партнера, и ее стоимость увеличилась. Но здесь придется доказывать этот факт. Обычно без судебного разбирательства не обойтись. Проще сделать согласие супруга до заключения сделок.

В договоре с банком основной заемщик – всегда только 1 человек. Но и здесь согласие супруга также необходимо. Если банк узнает, что вы женаты, он отправит вас оформлять документ. Покупка жилья в ипотеку формально ничем не отличается от стандартного приобретения недвижимости. Жилье признают совместным, даже если средства вносил только 1 гражданин.

Но не все так просто. Банк хочет получить максимум гарантий, поэтому ваш муж или жена станет созаемщиком по ипотеке. Это правило действует всегда, если нет брачного договора. Супруг получит права на недвижимость, но будет нести такие же обязательства по кредиту, как и вы. Банк не может заставить гражданина платить без его согласия, поэтому до сделки с недвижимостью запросит документ. Вы обязаны его предоставить. Если супруг отказывается, банк не даст ипотеку на покупку недвижимости.

Если вы решили продать совместную недвижимость, вам предстоит:

• Понять, является ли квартира совместно нажитой. От этого зависит потребность в получении согласия. Даже если вы получили недвижимость в браке, еще не факт, что у супруга есть права на нее.

• Переговорить с супругом и обсудить возможность продажи. Сделайте это до заключения договора. Так вам будет проще получить согласие, и потом не возникнут сложности.

• Оформите согласие супруга, если он не против сделки. Для этого сходите к нотариусу и заверьте документ.

• Смело выставляйте квартиру на продажу и ждите покупателя.

• Согласуйте условия сделки, когда покупатель найден, подпишите договор и получите нужную сумму, подтвердив этот факт документально. После этого гражданин, который приобрел квартиру, сможет провести регистрацию недвижимости на себя.

Если согласие супруга отсутствует, купить квартиру не удастся. Ростреестр обязательно запрашивает документ при сделках с недвижимостью. Если его нет, запрос отклонят, а вас отправят к нотариусу. Но все есть ситуации, когда обойти ограничения можно:

• у продавца нет и не было супруги – смело покупайте такую квартиру, даже если нет согласия;

• супруги заключили брачный договор – его предоставляют вместо документа, подтверждающего, что муж или жена не против сделки с недвижимостью;

• квартира получена в наследство – это личное имущество, и оформлять согласие при продаже недвижимости не нужно.

Если согласие супруга отсутствует, заключать сделки с собственностью, которая находится в общем владении, опасно. Риски слишком велики. Даже если обойти установленные ограничения и перерегистрировать имущество без согласия супруга удастся, есть большая вероятность, что сделку оспорят. Таких примеров в судебной практике много. Продажа общего имущества без получения согласия нарушает интересы супруга. Если он против сделки, и ее заключили без его ведома, гражданин может пойти в суд и начать оспаривать соглашение. Его требования удовлетворят. В результате недвижимость вернут владельцу, а покупателю обяжут выплатить компенсацию. Вот только вернуть деньги сложно.

Таким образом, согласие супруга – это почти всегда обязательный документ, если вы состоите в браке. Без него сделки с недвижимостью не заключают, если это не случай-исключение. Без получения согласия можно обойтись, если с супругом был подписан брачный договор, и по его условиям продаваемое имущество ваше личное. Во всех других ситуациях документ нужно делать. Не нарушайте права ваших мужа или жены, чтобы потом не столкнуться со сложностями.