Справка из психоневрологического диспансера о дееспособности при покупке квартиры — это документ, подтверждающий, что собственник квартиры психологически здоров и в состоянии принимать решения и нести за них ответственность.  

Обязательно! Закажите юридическую проверку недвижимости у специалистов. 

Данная справка при покупке квартиры не является обязательной. Однако она служит дополнительной гарантией безопасности сделки и оформить её можно в наркологическом или психоневрологическом диспансере (ПНД).

При покупке квартиры могут возникнуть подозрения в недееспособности продавца, например в силу возраста, неадекватного поведения или неудовлетворительного состояния жилплощади. Тогда в рамках юридической сделки по покупке квартиры стоит затребовать справку: в основном для её получения достаточно не состоять на учете в психоневрологическом диспансере.

Важно: Покупка квартиры как юридическая сделка может быть отменена судом, если продавец имеет клинически подтвержденную недееспособность (Гражданский кодекс РФ статья 171). Эта ситуация особенно опасна при покупке ипотечного жилья: покупатель будет вынужден вернуть квартиру и при этом продолжать оплачивать проценты по ипотеке. Поэтому справка — от части гарантия безопасности сделки.

Справка диспансера для покупки квартиры не нужна, если от имени продавца действует его опекун. Опекунский статус подтверждается соответствующим актом попечительского органа. 

Однако продавать недвижимость недееспособной стороны можно лишь с разрешения органа опеки и если сделка совершается в интересах опекаемого лица (ФЗ “О попечительстве”). Но необходимость справки для подтверждения психического здоровья как правило отпадает в таких случаях.

Согласно толкованию, дееспособность граждан означает возможность использовать любое своё гражданское право, а также нести за это ответственность. Помимо прочего сюда входит и право на совершение сделок с недвижимостью.

Дееспособными по умолчанию признаются все граждане РФ, достигшие 18-летия. Потому необходимость справки во многих случаях отпадает. Исключение делается для лиц с психическими расстройствами. Также могут сыграть роль иные обстоятельства: крайне преклонный возраст, наркотическая зависимость и т.д

Гражданская ответственность подразумевает, что человек понимает какие действия он совершает и какие последствия они могут иметь. Если же психическое состояние лица не позволяет ему осознавать это, то суд может наложить полное или частичное ограничение дееспособности. 

Это отменяет право на совершение сделок крупного размера. Ограничение дееспособности может произойти по разным причинам: в силу заболевания или неконтролируемой зависимости.

Необходимость проверки оправдана в нескольких случаях. Справка о дееспособности при продаже квартиры нужна, если:

• Имеются подозрения насчет душевного здоровья. Необходимость проверки может возникнуть в силу странного поведения продавца, аварийного состояния жилья, наличия большого количества мусора в квартире или иных причин.

• У продавца имеется специфическое заболевание. Сюда относятся расстройства, при которых собственник не способен осознавать значение своих действий, а значит не может осуществить продажу квартиры. К болезням, ограничивающим дееспособность, могут относится умственная отсталость, шизофрения и другие диагнозы.

• Родственники продавца подавали в суд на ограничение дееспособности. Иногда члены семьи могут обратиться в суд с просьбой признать человека недееспособным. Это может произойти, если психическое состояние лица усугублено алкогольной или наркотической зависимостью, пристрастием к азартным играм и другими похожими факторами. Это также юридическое подтверждение того, что человек не может организовать продажу квартиры.

• У продавца частичное ограничение дееспособности. Недееспособность по решению суда  может быть и частичной. Однако она также налагает вето на сделки с недвижимостью — такой правовой статус влечет необходимость проверки.

• Продавец старше 65 лет. В этом случае документ также нужно запросить, иначе может последовать оспаривание сделки, если у продавца могла развиться возрастная деменция.

Если имеются сведения или какие-либо намёки на один из перечисленных пунктов, то справку нужно обязательно потребовать. Лицо, не имеющее права на продажу квартиры может без труда оспорить сделку с недвижимостью, при этом оставив деньги себе.

Обязательность справки о дееспособности для продажи квартиры нигде не прописана. Самостоятельная проверка покупателя невозможна, так как эта информация охраняется законом о врачебной тайне.

Но не смотря на законодательные требования, покупатель в рамках правовой защиты вправе запросить такое подтверждение, даже если обязательность справки о дееспособности для продажи квартиры сугубо добровольная. 

Предоставить её лицо может только по собственному желанию. Рекомендации юристов уточняют, что если продавец уклоняется от предоставления документа, то лучше поискать другой вариант.

Важно: Существует услуга “выездного психиатра”, который присутствует на сделках с недвижимостью. Рекомендации юристов советуют обходить такую экспертизу стороной: выездной врач может лишь зафиксировать состояние продавца в данный момент, без наблюдения поведенческой динамики и полноценного обследования. Для правовой защиты заключение такого специалиста бесполезно, так как не учитываются судом.

Запрос справки о дееспособности может оформить только тот человек, на чьё имя она выдается. Услуга платная, бесплатно лишь фиксируется то, что гражданин не значится в картотеке медучреждения — такой документ не имеет ценности для суда. 

При этом оформление документов и запрос справки о дееспособности проводятся только в государственном психоневрологическом диспансере и только по месту прописки продавца. В случае внутренней миграции — переезда из одного региона в другой — запись о постановке на учёт в ПНД и другие важные сведения могут банально остаться на предыдущем месте.

Альтернативно визиту в психоневрологический диспансер, из ЕГРН можно получить выписку через Госуслуги. Но только в том случае, если продавец действительно недееспособен. Порядок получения и оформление документов проводятся онлайн и стоят дешевле. 

Помимо выдачи справки о дееспособности для покупки квартиры стоит также уточнить если у продавца есть: 

• Охотничий билет,

• Водительские права, 

• Разрешение на оружие. 

Эти документы не выдают недееспособным лицам. Однако даже их наличие не всегда может гарантировать дееспособность собственника: они могли быть получены в прошлом и еще не утратить действие/быть аннулированными.

Аннулирование сделки возможно, если продавец был действительно недееспособен на момент продажи. В таком случае недействительная сделка признается “оспоримой” или “ничтожной” и покупателя выселяют из квартиры. 

Как правило, оспаривание в суде должно произойти в течение трёх лет — таков срок исковой давности по недействительным сделкам. Но известны прецеденты, когда правовые последствия аннулирования сделки происходили позже данного срока. 

В защите прав сторон преимущество всегда у продавца при аннулировании сделки. Договоры с недееспособным лицом по умолчанию ничтожны и не влекут никаких обязательств. Следовательно, оспаривание в суде договора купли-продажи (ДКП) проводится продавцом довольно легко.

Ради собственной безопасности и юридической чистоты сделки рекомендуется:

• Проверить историю собственности в ЕГРН. Если переход права на квартиру происходил слишком часто, это определённо “красный флаг”. Историю собственности можно заказать через Госуслуги.

• Уточнить права третьих лиц. Во время проверки документов важно также узнать все ли ранее прописанные лица были выписаны с жилплощади. В этом поможет выписка из домовой книги, единый жилищный документ или запрос в ТСЖ/управляющую компанию. Эту информацию должен вручить продавец через акт приёма-выдачи.

• Оценка рисков. Нужно установить числятся ли на квартире долги, находится ли помещение в удовлетворительном для жизни состоянии, и т.д.

Важно: Помимо проверки документов настоятельно рекомендуется заключить титульное страхование сроком на три года или больше. Эта процедура повышает юридическую чистоту сделки — если суд в силу каких-то причин аннулирует продажу, то страховая компания вернет покупателю деньги, а банку выплатит проценты. 

Гражданская дееспособность в РФ наступает в 18 лет. В период с 14 до 18 лет действуют возрастные ограничения и гражданин считается не полностью дееспособным. Права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью ограничены.

Гражданская дееспособность де-юре бессрочна и на пожилых граждан возрастные ограничения не распространяются: справка для покупки или продажи квартиры им не нужна. Однако, заключая сделку с лицом в преклонном возрасте, лучше запросить доказательство полной дееспособности, так как продавец может страдать душевными расстройствами возрастного характера.

Процесс лишения дееспособности проводится только судом на основании экспертизы психического состояния. В некоторых случаях процедура бывает принудительной. 

Запросить процесс лишения дееспособности гражданина могут его родные, попечительский орган или медицинское учреждение — ПНД или больница. По решению суда недееспособное лицо получает ограничение прав, в том числе на сделки с жильем. Также последует назначение опекуна, который будет соответствовать законным требованиям.