Многие покупатели обращаются в банк для оформления ипотеки, в том числе и для того, чтобы приобрести жилье на вторичном рынке. Перед тем как одобрить кредит, банк проводит собственную юридическую проверку квартиры, чтобы решить, перспективна ли она для него с точки зрения реализации, если заемщик не сможет вернуть долг. Покупатель может довериться экспертам финансовой организации, однако проверка от банка не учитывает некоторые юридические риски для покупателя. Кроме этого, законодательство РФ не обязывает банки проводить расширенную проверку. Именно поэтому перед оформлением ипотеки рекомендуется проверить сделку самостоятельно. 

Покупка квартиры в ипотеку повышает безопасность сделки, но не дает стопроцентной гарантии того, что покупатель не столкнется с судебными спорами, мелкими юридическими проблемами, например не выписавшимися жильцами, или крупной проблемой, когда престарелый собственник оказывается недееспособным, и сделку пытаются оспорить его родственники. 

У покупателя могут быть следующие риски при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости:

• Продавец владеет квартирой менее трех лет. Если существуют претензии к предыдущему собственнику жилья, они будут распространяться и на нового собственника. 

• Договор дарения. У дарителя есть право затребовать подарок обратно в течение 3 лет. 

• Юридические проблемы прежнего собственника, которые придется решать покупателю, например долги.

• Квартира может находиться в залоге, на нее может быть наложен арест. 

• В некоторых случаях сделка может быть оспорена третьими лицами, например, если продавец проходит процедуру банкротства.

• Собственник квартиры не получил разрешения на продажу от супруги, недееспособен и т.д. 

Проверка документов, подтверждающих право собственности, запрос кредитной истории собственника, проверка продавца на банкротство, запрос выписки из ЕГРН и другие действия, позволяющие оценить риски, играют важную роль. Именно поэтому стоит внимательно отнестись к данному вопросу и провести доскональную проверку, не стесняясь спрашивать у собственника о справках и документах, которые вас интересуют. 

режде всего обратите внимание на то, какие документы проверить перед покупкой квартиры. К ним относятся: 

• выписка из ЕГРН (об объекте недвижимости, правах и основных характеристиках);

• свидетельство о праве собственности или иные правоустанавливающие документы; 

• технический паспорт;

• паспорт продавца — нужно убедиться, что именно он указан в правоустанавливающих документах как владелец или лицо, имеющее право продавать объект;

• справка об отсутствии долгов;

• выписка из домовой книги.

Документы могут рассказать практически все о квартире и ее собственниках. Число зарегистрированных на данной площади лиц значения не имеет: если жильцы не выпишутся, вы сможете на правах собственника выписать их через суд, даже если они несовершеннолетние. Покупать у несовершеннолетнего собственника тоже можно, но такая сделка сложнее, потому что родители ребенка должны подобрать жилье не хуже продаваемого, а сама купля-продажа проходит под контролем службы опеки. 

Документы для проверки квартиры потребуются и в будущем; большую часть их нужно будет предоставить в МФЦ для оформления сделки. Перечень документов можно взять заранее и выполнить запросы прямо по нему. Что касается кредитной истории собственника, его возможного банкротства, все это проверяется на сайтах судебных приставов и судов. 

Покупка квартиры — достаточно дорогостоящая сделка, поэтому юридическая безопасность здесь очень важна. Вы можете не заниматься проверкой, перед сделкой самостоятельно: можно обратиться в юридическую компанию, которая за вознаграждение выполнит эту задачу, а заодно поможет составить договор купли-продажи жилья. 

Юридическую проверку необязательно выполнять самостоятельно, ее можно заказать в любой юридической компании или у отдельного юриста. Как правило, стоит такая услуга недорого. Юрист сам запросит все необходимые документы для проверки квартиры, проверит, надежен ли продавец, не имеет ли он долгов, не проходит ли процедуру банкротства, не состоит ли на учете в психоневрологическом диспансере и т.д. 

Юридическая проверка квартиры профессионалом не только облегчит вашу задачу, но и сэкономит вам время. Вы получите готовый отчет по интересующему объекту. Юрист учтет всевозможные риски, подробно проконсультирует вас, честно расскажет об объекте и даст совет, стоит ли его покупать. В отличие от риэлтора, он не заинтересован в продаже квартиры, поэтому честно расскажет обо всех подводных камнях, которые удастся обнаружить. 

Юридическая проверка продавца — это один из важных шагов; если вы намерены осмотреть объект, начните с проверки продавца, чтобы не тратить время зря. Если он получил квартиру давно, у него на руках может быть свидетельство о праве собственности: они выдавались до июля 2016 года. Если недвижимость имеет свежие документы, то сейчас свидетельства не выдают, все хранится в электронном виде. Вам достаточно заказать выписку из ЕГРН, платную делают в течение нескольких часов. Однако с 1 марта 2023 года личные данные продавца в выписке не указываются. Вы можете попросить его заказать выписку на свое имя, тогда в ней будет отражаться данная информация. 

Также можно обратиться к нотариусу, который проверит информацию, но это возможно только в случае составления предварительного договора между покупателем и продавцом. Убедиться, что продавец действительно владеет квартирой на праве собственности, можно и другим способом — запросив у него документы, являющиеся основанием перехода права собственности. Это может быть завещание, вступление в наследство, договор купли-продажи, дарение приватизация и т.д. 

У продавца могут быть другие документы на квартиру, косвенно подтверждающие право собственности, например договоры с коммунальными службами, домовая книга. Их тоже нужно изучить, но в первую очередь вас должны интересовать правоустанавливающие документы. 

Документы, являющиеся основанием права собственности на квартиру, нужно изучить в первую очередь. Обычно собственник сам предоставляет их, и ничего запрашивать не требуется. Если же продавец отказывается предоставлять документы, это является поводом задуматься о его добросовестности. 

Право собственности может возникать по-разному, например: 

• в результате купли-продажи,

• приватизации,

• получения наследства,

• дарения.

У собственника всегда есть документы, доказывающие, что квартира его. Если таких документов нет, то с большой вероятностью перед вами мошенник, не имеющий к данной жилплощади отношения или не обладающий правом распоряжаться ей. 

Обратите внимание и на то, состоит ли продавец в браке. В этом случае, даже если документы на квартиру оформлены на одного человека, которому она принадлежит по праву собственности, необходимо нотариально заверенное согласие супруги на продажу недвижимости. Если согласия не будет, супруга будет вправе требовать признание сделки недействительной. Проверка собственника — важная ступень, влияющая на безопасность сделки. 

Даже если у продавца есть документы на квартиру, вы можете попросить оформить выписку или заказать ее самостоятельно. Лучше, чтобы это сделал продавец, так как в этом случае вы не только не тратите деньги, но и сможете увидеть фамилию собственника. 

Обязательно просите свежую выписку. Дело в том, что выписка из ЕГРН действует всего один месяц, и если она просрочена, вы не сможете зарегистрировать сделку в МФЦ. Кроме этого, если выписка старая, велик риск того, что данные изменились, например, появились ограничения, арест, имущество могло поменять собственника или попасть в залог. Юридическая проверка продавца и недвижимости не ограничивается этим документом, но в выписке из ЕГРН содержится максимум интересующей покупателя информации.

Подрообнее о выписке из ЕГРН в этой статье 

Если вы осмотрели объект, он вам понравился, а документы на недвижимость не вызвали вопросов, обратите внимание на то, сколько собственников у помещения, а также проверьте, состоит ли продавец в браке. Продажа квартиры без нотариально заверенного согласия супруга или супруги продавца невозможна. Дело в том, что имущество считается совместно нажитым, и половина по закону принадлежит жене, даже если собственником является муж. 

Если согласия нет, смело просите его сделать. Если обе стороны не против продажи квартиры, процедура не займет много времени. Если же супруг не хочет заключать договор купли-продажи, придется искать другой объект для покупки. Именно поэтому проверка продавца должна быть всесторонней. Если продавец разведен, обратите внимание на то, завершен ли бракоразводный процесс и не является ли имущество спорным. Приобретать квартиру у такой пары можно только после раздела имущества. 

Квартира с арестом по определению не может быть продана. Вы можете заключить договор купли-продажи, отдать деньги продавцу, но недвижимость не станет вашей, так как вы не сможете оформить на себя право собственности из-за ограничений. При аресте на имущество продавца накладывается запрет на регистрационные действия. Снять его можно, но только в случае погашения долга или отмены судебного приказа. Это не всегда удачный вариант, так как долг может быть очень большим, а чтобы отменить судебный приказ, придется обращаться в суд.

Арест недвижимости в редких случаях возникает по ошибке либо незаконно, иногда сумма требования небольшая относительно стоимости недвижимости. В этих случаях обременение можно снять через суд. Однако связываться ли с такой квартирой, решать покупателю. Можно договориться о покупке с обременениями и значительно снизить стоимость квартиры. 

Оцените юридические риски, связанные с такой покупкой. Арест накладывается по следующим причинам: 

• продавец имеет долг, сам характер задолженности может быть разный, например, по ипотеке, кредитам, штраф за какое-либо нарушение;

• имущество должно быть конфисковано либо выставлено на торги. 

В любом случае, пока квартира под арестом, совершить с ней регистрационные действия нельзя. Если у продавца долг, вы можете договориться с ним о его погашении, затем совершить покупку, когда арест снимется. Если имущество подлежит конфискации либо продавец проходит процедуру банкротства, от квартиры придется отказаться. Сделку с ней могут признать недействительной, вы лишитесь и квартиры, и денег, потому что просто не сможете ее переоформить, а продавец может отказаться возвращать деньги. 

Достаточно часто встречается ситуация, когда недвижимость заложена какой-либо организации. Если квартира в залоге у банка, нужно узнать причину; чаще всего это ипотека. Такую недвижимость покупать можно, однако у сделки будут свои особенности. Если продавец покупал квартиру в ипотеку, она будет находиться в залоге до тех пор, пока он не выплатит банку задолженность по кредиту. Таким образом банк страхуется на случай, если клиент перестанет платить: организация сможет реализовать квартиру с торгов. 

Продавать такую квартиру можно, однако, во-первых, на это в обязательном порядке нужно согласие кредитора, во-вторых, либо продавцу нужно будет погасить ипотеку с выруленных средств, либо новый собственник возьмет на себя обязанности прежнего владельца и будет выплачивать кредит за него. Естественно, после погашения долга квартира остается у нового собственника. 

Квартира в залоге у банка — это относительная гарантия того, что юридические риски сводятся к минимуму. Прежде чем дать кредит, компания проверяет квартиру, которая будет выступать залоговым имуществом. Обычно кредитные организации проверяют собственника и объект досконально, ведь от этого зависит их прибыль. 

Если квартира сдана, собственник имеет право ее продать, но в этом случае наступает обременение, избавиться от которого будет нельзя, пока не истечет срок договора аренды. Согласно ст. 617 ГК РФ, смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды. Иными словами, купить квартиру вы сможете, но выселить квартиранта до того, как договор с ним истечет, нельзя. Конечно, это правило касается арендаторов, зарегистрированных официально. 

Если квартира в аренде, а собственник сменился, продавец должен заблаговременно предупредить о том, что недвижимость выставлена на продажу. А после совершения сделки купли-продажи арендатор будет платить аренду новому собственнику. При этом заключать новый договор аренды необязательно. 

Если вы хотите выселить арендатора, сделать это можно будет только в случае нарушения договора аренды. В противном случае обременение будет действовать до тех пор, пока длительная аренда не истечет. Если вы не хотите долго ждать, внимательно проверяйте документы на квартиру, задавайте собственнику вопросы насчет квартирантов, и если обнаружится длительная аренда, отказывайтесь от покупки. 

Перед покупкой обязательно запросите справку об остатке маткапитала из Пенсионного фонда. Если материнский капитал использовался, то дети имеют право на долю в продаваемой квартире. Не все продавцы говорят об этом. Это ухищрение становится известным после того, как покупатель уже заключил договор купли-продажи и передал деньги. 

Опасность заключается в том, что продавец может ничего не приобрести детям взамен, а деньги потратить. Тогда служба опеки подаст в суд, и с большой вероятностью сделка будет признана недействительной. Квартира вернется к предыдущему собственнику, а покупатель останется без денег. Справка об остатке материнского капитала помогает понять, был использован маткапитал при покупке жилья или нет. Если продавец скрыл этот факт, он является недобросовестным, и заключать с ним сделку крайне не рекомендуется. 

Юридическая проверка через Пенсионный фонд позволяет выявить потенциальных мошенников и защитить себя от серьезных финансовых потерь 

Продажа квартиры по доверенности вполне возможна. Например, такое происходит, когда у продавца нет возможности заниматься реализацией квартиры и всеми связанными с этим процессами. Он может передать право продажи другому лицу, но доверенность должна быть зарегистрирована официально. В ней обязательно указывается, что доверитель имеет право продажи недвижимости. Собственник может позволить третьему лицу заключать сделку полностью и получать по ней деньги либо совершать отдельные действия. 

Все это прописано в самой доверенности, поэтому если перед вами не сам собственник, внимательно изучите доверенность и те полномочия, которыми наделено доверенное лицо. Особенное внимание следует обратить на сроки доверенности: они могут быть четкими или неограниченными. 

Продажа по доверенности возможна, однако некоторые продавцы предлагают оформить такую доверенность на покупателя. В этом случае соглашаться стоит, только если вы приобретаете недвижимость для дальнейшей ее перепродажи и не собираетесь регистрировать ее на себя. Продать квартиру самому себе или оформить на нее право собственности по доверенности вы не сможете. 

Риски сделки в этом случае не выше, чем при прямой купле-продаже у собственника. Проверка документов остается стандартной и проводится так же, как при продаже от собственника, с той лишь разницей, что придется проверять текст доверенности. Есть ли задолженности у доверенного лица, не имеет значения. 

Попросите справку о зарегистрированных лицах, если ее нет у продавца. Оформить ее можно следующим образом:

• Обратиться в паспортный стол, относящийся к адресу интересующей вас квартиры. 

• Изучите квитанцию на оплату. Обычно в ней указаны все лица, проживающие по адресу, заодно вы сможете узнать, есть ли задолженности по коммунальным платежам.

• В МФЦ должен обратиться собственник. Ему потребуется предоставить паспорт и документы на квартиру. В выданном ЕГРН свидетельстве будет указано, кто прописан.

• Посмотреть через сайт «Госуслуги». Это тоже может сделать только собственник. Ему потребуется зарегистрироваться на портале, зайти в раздел «Регистрация и паспорт» и выбрать услугу «Адресная справка и выписка о проживающих». 

• Интересующая информация есть у управляющей компании или в ТСЖ. Однако справку могут дать только собственнику. 

В большинстве случаев справка о зарегистрированных лицах выдается только собственнику жилья, прописанному там жильцу либо третьим лицам, имеющим нотариальную доверенность от собственника. Поэтому смело просите ее получить и предъявить. 

Проверка зарегистрированных жильцов — это ваша юридическая безопасность. Жильцы ни на что не влияют, если не являются собственниками, однако если вам не нужны прописанные в квартире третьи лица, вы можете попросить их выписаться до определенного числа и указать эту их обязанность в договоре купли-продажи. Если они этого не сделают после покупки, выписать жильцов можно будет через суд. 

Неуплаченные коммунальные платежи могут создать проблему в будущем. Если вы купите квартиру с долгами, у вас будет два варианта развития событий: 

• уплатить долг за прошлого собственника;

• подать на прошлого собственника в суд, попытаться истребовать деньги с него. 

Дело в том, что коммунальщики будут требовать оплату не с продавца, а с нового собственника, поэтому лучше заранее узнать, нет ли задолженностей. Для уточнения информации вам потребуется справка об отсутствии задолженности. Попросите ее у собственника. Еслие нет, он дожжен обратиться в МФЦ и получить копию финансового лицевого счета: в ней будет отражаться долг, если он есть. Кроме этого, подобными сведениями располагает управляющая компания. 

Задолженность ЖКХ может быть небольшой, а может насчитывать несколько сотен тысяч. Именно поэтому лучше не лениться и проверить квартиру на задолженность. Покупать такую недвижимость можно, но рекомендуется либо договориться с продавцом, чтобы он заплатил долг до заключения договора, либо уменьшить сумму сделки на размер долга, чтобы вы сами могли оплатить их. Для оформления недвижимости в МФЦ справка об отсутствии долгов не нужна. Если вы сами ее не попросите, вы можете и не узнать о таком обременении. 

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров продавец должен получать сам, этот документ не является обязательным. Без него заключить сделку можно, однако если у вас есть сомнения в дееспособности продавца или он преклонного возраста, лучше подстраховаться и запросить из диспансера соответствующее подтверждение. 

Внимательно осмотрите интересующую квартиру и сравните планировку с планом. Она либо должна совпадать, либо должен быть документ о том, что вносились изменения. Осмотр квартиры нужно выполнять и на предмет поиска недостатков, например трещин в стенах, плесени, прогнивших половиц и т.д. 

Недостатки могут быть как явными, так и скрытыми, поэтому проверка недвижимости должна проходить при хорошем освещении. Честный продавец опишет состояние квартиры как есть, но часто недостатки стараются скрыть или умалчивают о них; нужно учитывать подобные риски. Юридическая безопасность важна, но физическому осмотру также нужно уделить достаточное внимание. 

Узнайте, была ли в квартире перепланировка. В случае наличия действие должно быть узаконено. Документы на перепланировку должны быть заверены соответствующим образом. Если перепланировка была самовольной, у вас возникнут проблемы при регистрации недвижимости. Узнать это просто: сравните то, что видите, и план помещения. 

Проверка квартиры перед заключением сделки играет важную роль, так как позволяет свести юридические риски при покупке квартиры к минимуму. Обратить внимание нужно не только на документы для проверки квартиры, но и на ее физическое состояние. 

Если в квартире была перепланировка, попросите собственника внести изменения в ЕГРН.