По данным Росстата, совокупный размер долгов россиян по ЖКХ превышает отметку в 800 млрд рублей. В связи с этим риск покупки квартиры с долгами за капремонт и коммунальные услуги довольно высок, нередко задолженность продавца перед УК составляет сотни тысяч рублей. Ничто не запрещает продавать или приобретать такую недвижимость, но важно осознавать и учитывать все возможные риски и последствия сделок с квартирой при наличии долгов. 

Иногда информация про задолженность по капремонту или водоснабжению вдруг появляется в ходе подготовки документов или сразу после покупки. Чтобы избежать подобной неприятной ситуации, необходимо еще на этапе подготовки сделки предпринять ряд важных для юридической чистоты и защиты своих интересов действий:

• Попросить собственника квартиры предоставить свежие справки об отсутствии долгов по коммуналке и взносам на капремонт из УК, ТСЖ и соответствующих организаций

• Проверить недвижимость и всех собственников на юридические риски 

• Самостоятельно посмотреть информацию по лицевому счету и узнать о долгах в тех организациях, которые предоставляют такие данные

• Получить актуальную выписку из ЕГРН на квартиру, в которой содержится подтверждение права собственности и данные о возможных обременениях

• Внести в проект договора купли продажи пункт о необходимости погашения долгов по коммунальным платежам и установить срок исполнения такого условия, либо прописать удержание суммы на погашение долга из согласованной цены квартиры

• В проекте акта приема-передачи отразить текущие показания всех счетчиков в квартире на момента смены владельца.

Подобные предосторожности помогут в дальнейшем не испытывать неприятных эмоций и не тратить время на всевозможные разбирательства. Если продавец под разными предлогами отказывается от вполне законных требований, то этот факт стоит учитывать как негативный. Возможно, он что-то скрывает, и дело не только во взаимоотношениях с поставщиками коммунальных услуг. Что касается финансовых рисков, то в данном случае права покупателя в данном случае надежно защищены законом, причем вам даже не придется подавать на продавца в суд и уточнять сроки исковой давности.

Вопреки распространенному заблуждению, задолженность по коммунальным платежам не переходит новому собственнику квартиры, если между сторонами был заключен договор купли продажи. Если же квартиру получили по наследству, то так же наследуются и любые обязательства, в том числе, происходит полноценный переход долгов за коммунальные услуги (норма ст. 1112 ГК РФ). 

Действующее российское законодательство четко разделяет ответственность между сторонами сделки купли-продажи квартиры. Любые имеющиеся долги:

• По коммунальным платежам - это долги прежнего владельца, потому что они «привязаны» не к квартире, а к конкретному лицу, заключившему договор с поставщиком услуг или управляющей компанией

• По взносам на капитальный ремонт - ответственность нового собственника, поскольку они закреплены за конкретным объектом (в данном случае, квартирой) и должны уплачиваться в специальный фонд вне зависимости от любых сделок.

Таким образом, оплачивать чужие долги за электричество, водоснабжение, газ, вывоз мусора, услуги управляющей компании или интернет-провайдера покупателю точно не придется. Статья 153 ЖК РФ прямо говорит, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности. Увидеть конкретную дату покупатель квартиры с долгами может в выписке из ЕГРН. Разбирательства с управляющей компанией и поставщиками услуг по долгам, накопленным до этого времени, должен вести предыдущий собственник. 

Однако, по договоренности между сторонами перенос обязательств по оплате ЖКХ все же возможен. Статья 391 ГК РФ предусматривает возможность включения соответствующего пункта в договор купли-продажи и накопленные долги в таком случае переходят новому владельцу квартиры. В таком случае покупка обычно становится дешевле на сумму задолженности. Особенности передачи обязательств по долгам четко прописываются на бумаге, а при обнаружении других, не учтенных ранее долгов покупатель может действовать по общему правилу или обратиться в суд.

Правовое регулирование коммунальных задолженностей постоянно совершенствуется. В парламенте периодически появляются законопроекты, в случае принятия которых обязанность по оплате ранее оказанных коммунальных услуг может перейти на нового владельца, но все они получают отрицательное заключение профильного министерства. Также в стране может появиться единый реестр долгов по ЖКХ, с помощью которого можно будет получить подтверждение наличия или доказать отсутствие долга. В данный момент эту процедуру заменяет запрос справки об отсутствии долгов или предоставление квитанций за последние несколько месяцев.

Даже полноценная юридическая экспертиза недвижимости не может дать 100% гарантии отсутствия задолженности. Поэтому при покупке квартир на вторичном рынке стоит быть готовым ко всему. Лучше всего сразу после завершения сделки предоставить выписку из ЕГРН в управляющую компанию с заявлением об открытии нового лицевого счета. Отказ в предоставлении данной услуги до момента погашения старых долгов является незаконным, поскольку ответственность за долги после покупки по-прежнему лежит на продавце, а не на покупателе.

Как проверить квартиру перед покупкой

На практике управляющие компании в целях улучшения собственных финансовых показателей нередко совершают неправомерные действия в отношении нового собственника. К числу таких действий относятся незаконные требования погасить долги за коммунальные услуги самостоятельно за свой счет и связаться с прежним владельцем, требуя от него возмещение убытков. К сожалению, иногда покупатели квартиры с долгами платят из собственных средств, после чего вынуждены подавать иск в суд. 

Детализация задолженности, график оплаты, возможная реструктуризация долга, сроки исковой давности - те вопросы, которые должны решать между собой представители поставщика коммунальных услуг и предыдущий владелец квартиры. Управляющая компания в любом случае не имеет права отказывать в предоставлении жилищно-коммунальных услуг, отключать электричество, газ, воду, отопление за неуплату.

Нередко неожиданные долги «всплывают» уже после перехода права собственности. Например, выявление задолженности может произойти в момент перерасчета или поверки счетчиков водоснабжения или газа. Если предыдущего собственника годами не беспокоила передача показаний, а платежи регулярно вносились по установленному нормативу, то фактическое использование ресурсов может сильно превышать норму, что приводит к возникновению существенной задолженности.   

Оптимальный способ решения проблемы - добровольное погашение продавцом. Если человек адекватен и не преследует мошеннических целей, то обычно сам готов пойти навстречу и рассчитаться с управляющей компанией по ее запросу. Переговоры с бывшим хозяином не являются прямой обязанностью покупателя квартиры, но могут сэкономить немало времени и нервов. Соглашение с продавцом о погашении долгов также может быть заранее включено в проект договора.

Сам договор купли-продажи может предусматривать возможность расторжения сделки в случае обнаружения крупных долгов по коммунальным услугам и капремонту. Также это обстоятельство может препятствовать совершению сделок с недвижимостью по решению органов опеки и других государственных учреждений в тех случаях, если требуется получение их согласования. Консультация с юристом иногда действительно не помешает.

При покупке квартиры на вторичном рынке стоит заранее решить вопрос с долгами за коммунальные услуги и капитальный ремонт. Несмотря на то, что по закону передача долгов после перехода права собственности не производится, лучше обезопасить себя и подробно обсудить этот вопрос с продавцом. Управляющие компании нередко позволяют себе незаконные требования в отношении нового владельца, используют метод шантажа и угроз, которые необходимо игнорировать или обращаться в суд.

Существует множество способов определить существующую задолженность, например, по номеру лицевого счета в любом банковском приложении, но иногда обнаружить долг можно только по факту. На этот случай рекомендуется внести соответствующий пункт в договор купли продажи и сразу после регистрации сделки предоставить в управляющую компанию выписку из ЕГРН, чтобы открыть новый лицевой счет.

В некоторых случаях, когда сделка купли-продажи квартиры производится под контролем уполномоченных органов власти, наличие долгов по коммунальным платежам может стать достаточным обстоятельством для отказа в выдаче разрешения. Также основанием для отказа в регистрации может служить прямой судебный запрет.