Самый частый риск – продажа не своего участка. Собственник земли может даже не знать, что его объект продают. Если купить такую недвижимость, вы ничего не получите. Если вы заключили договор с мошенником, человек, у которого есть право собственности на землю, вам ничего не должен. Он на законных основаниях откажет в передаче объекта. Сделать с этим ничего не получится. Даже если вы пойдете в суд, ваш запрос отклонят. По закону собственник земли ничего не передавал, а значит не обязан отдавать недвижимость. В результате получается тупиковая ситуация.

Единственное, что вы можете, - подать заявление на мошенника и попытаться вернуть деньги. Но найти реальные данные такого человека сложно. Даже если его обнаружат и привлекут к ответственности. Далеко не факт, что деньги вы вернете. Обычно все заканчивается тем, что фейкового продавца сажают, а вы не получаете ничего. Нередко его даже не находят.

Чтобы не стать героем такой ситуации, просите подтверждение права собственности. Подтвердить его может выписка из ЕГРН. Это главный документ на землю. В нем отражают все данные о земельном участке, которые есть в базе. Изучив информацию, вы удостоверитесь, что правда имеете дело с тем, кто владеет недвижимостью.

Получить выписку из ЕГРН можно и без продавца. Но не спешите подавать заявление в Росреестр. Тот документ, который вам дадут, для проверки права собственности на землю бесполезен. Человеку, не владеющему недвижимостью, дадут неполную выписку на нее. В документе будет вся информация об арестах, обременениях и прочем, но не будет главного – указания собственника земли.

Такие документы стали выдавать с 2023 года. Так реализуют положения закона «О персональных данных», который запрещает свободно распространять личные сведения граждан. В результате информацию о владельце и истории смены собственников из выписки убрали. Чтобы узнать все сведения, просите документы на землю у хозяина объекта. Ему дадут полную выписку, где есть все, что нужно для проверки владельца участка.

Обязательно смотрите на дату выдачи документа. Вообще он бессрочный, но информация в нем актуальная только на момент предоставления. Если документ старый, есть шанс, что сведения в нем уже неактуальны. Насторожитесь, если продавец отказывается снова обращаться в Росреестр и делать новую выписку. Есть большой шанс, что он продает то, что ему не принадлежит.

Выписки часто подделывают, поэтому посмотрите, как выглядит оригинальный документ, взглянув на образец. Обратите внимание на графы, которые должны в нем присутствовать. Если что-то не так, попросите другой документ или откажитесь от сделки. Так вы сведете риски к минимуму.

У недвижимости есть четкие границы. Вы будете распоряжаться только тем, что находится в их пределах. Во время проверки земельного участка перед покупкой обязательно уточните границы и проверьте, соответствуют ли они реальности. Для этого снова просите выписку из ЕГРН или смотрите публичную карту. Там есть вся информация.

Что такое межевание участка и как его провести

Границы определяют после межевания участка. Если его не проводили, вам будет сложно. Придется самому проводить процедуру. Это дополнительное время, деньги, сложности с соседями. Лучше брать объект, если межевание участка уже проведено.

Съездите на место и посмотрите реальное расположение границ земельного участка. Непосредственно на месте проверьте соответствие того, что вы видите перед собой, информации в документах. Если есть расхождение, лучше посмотреть другой объект. Уточнение границ участка усложнит жить, может спровоцировать конфликт с соседями. Лучше сразу брать беспроблемный объект, чем потом разбираться с трудностями.

У каждого участка есть ВРИ – вид разрешенного использования земли. Учитывайте этот параметр обязательно. Он определяет, что можно делать на участке. Например, если объект предназначен для сельского хозяйства, вы на нем дом не построите. Фактически сделать это можно, но потом вы столкнетесь с большими трудностями. Если категория земельного участка не учтена, зарегистрировать такой дом не выйдет. Вас могут обязать снести его.

И наоборот. Если земля предназначена для индивидуального строительства, на ней нельзя заниматься сельским хозяйством. Например, запрещено разводить крупный скот. Столкнетесь с претензиями со стороны соседей – животных обяжут убрать с участка. Учитывайте этот момент перед покупкой, а не после нее. Следите за соответствием ВРИ и целей использования. Если этого нет, потом будет трудно.

Проверка ВРИ тоже проводится с помощью выписки. Причем тут необязательно просить документ у продавца. Узнать категорию земли можно и без него. Ее указывают даже в стандартной выписке.

Земля – дорогостоящее имущество. Если вдруг что-то идет не так, на нее накладывают ограничения. Так поступают при долгах, судебных разбирательствах. Ограничения не позволяют продавцу распоряжаться имуществом. Продать землю под арестом нельзя. 

Если продавец умолчит о наличии ограничений, проблемы возникнут при перерегистрации объекта на другое лицо. Если и здесь повезет, и сотрудник уполномоченного органа не посмотрит на наличие обременений на землю, вы все равно рискуете. Если вдруг продавец перестанет выплачивать долг, взыскание обратят на участок. Его вернут из вашего владения и продадут на торгах. Деньги при этом сразу не возвращают. Вы получите право требования, но взыскать что-то с продавца, у которого и так много долгов, почти невозможно. Чтобы не потерять средства, лучше проверить земельный участок перед покупкой.

Запросить информацию об обременениях и ограничениях тоже можно без участия продавца. Достаточно знать кадастровый номер. Его можно обнаружить, выполнив поиск участка по адресу. Информация общедоступна и публикуется на интерактивной карте Росреестра.

Проверка по кадастровому номеру проводится по открытым базам. Это можно сделать через официальный сайт Росреестра. Для этого нужно:

1. Зайти на официальный сайт Росреестра и авторизоваться в системе. Вам потребуется учетная запись на сайте Госуслуги.

2. Перейти в раздел «Сервисы».

3. Изучить список доступных услуг и выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

4. Изучить онлайн-форму и указать данные, которые запрашивает система.

5. Выполнить проверку по кадастровому номеру.

Узнать наличие ограничений на земельный участок можно и с помощью выписки. В ней тоже пишут о том, не наложен ли на объект арест или другие обременения. Для проверки достаточно обычной выписки, поэтому просить документ у продавца не придется.

Когда участок нужен для строительства, проверяйте, не относится ли он к зонам с особыми условиями пользования. В их список включают землю, граничащую с озерами, линиями электропередач, особыми историческими объектами. Всего таких зон 28, и они все перечислены в ст. 105 ЗК РФ. Обычно ничего строить на таких участках не разрешат. Но, даже если вы получите разрешение на строительство, ждите большой список ограничений из-за ЗОУИТ. Если оно вам не надо, проводите проверку земли перед покупкой.

Но тут есть сложности. Об ограничениях ЗОУИТ в выписке из ЕГРН пишут не всегда. Чтобы узнать о них, изучите градостроительный план участка. Покупателю его не дадут. Получить документ может только собственник. Но ему придется потратить только время. План дадут бесплатно. Чтобы покупатель получил документы для проверки ЗОУИТ, продавцу нужно сходить в МФЦ и подать заявку в Департамент архитектуры и градостроительства. Ждать нужно 2 недели. Затем вы получите план.

Есть альтернативный способ проверки ЗОУИТ. Информацию о зонах с особыми условиями использования также размещают в Правилах землепользования и застройки. Причем такую информацию размещают в свободном доступе. Посмотрите данные на сайте Министерства строительства или на других городских административных порталах.

Земельный участок – дорогое имущество, поэтому он часто становится объектом залога при выдаче кредита. Так банк защищает себя от непредвиденных обстоятельств и получает дополнительные гарантии. Если заемщик перестанет платить, представители учреждения подадут заявление в суд. В результате участок в залоге продадут, а деньги с его продажи пойдут банку в счет кредита.

Обременение залогом опасно для покупателя. Причем проблема тут не только в возможной продаже. Пока участок в залоге, на него наложены ограничения. Они появляются после регистрации залога на участок. В ЕГРН сразу вносят отметку, что недвижимость обременена. В результате продать ее не получится. Сотрудники Росреестра не станут регистрировать такие изменения, пока обременение не снято, или банк не дал согласие на перерегистрацию. Пока участок в залоге, полноправным собственником вам не стать, даже если вы знаете о ситуации и готовы купить такое имущество.

Обязательно проводите проверку на залог земли. Для этого запрашивайте свежую выписку из ЕГРН у продавца. В ней обязательно укажут, нет ли обременения залогом. Взять документ можно и самому. Такие сведения приводят и в неполной выписке.

Вообще видов ограничений много. Если владелец объекта не платит по долгам, земельный участок арестуют. Здесь действуют те же правила. После судебного ареста земли в ЕГРН попадает информация об этом. В результате имущество не перерегистрируют на нового собственника. Но, даже если вы обойдете ограничений, потом будет плохо. Классический итог такой ситуации – изъятие объекта после наложения ареста на земельный участок и его последующая продажа.

Проверка участка на арест тоже проводится через анализ выписки из ЕГРН. В ней пишут обо всех обременениях. Главное, чтобы документ был свежим. Только так вы получите свежую информацию и будете знать, что все в порядке.

Если риски ареста участка оправдались, дальнейшая судьба недвижимости зависит от поведения владельца. Игнорирование требования о возврате долгов приведет к принудительному изъятию собственности. Затем ее продают на торгах. Цены на недвижимость там сильно ниже, чем при прямой покупки объекта. Информацию о таких объектах публикуют на сайте ГИС Торги. Просто зайдите в раздел «Реализация имущества должника».

Но, покупая объект после судебного ареста земли, вы сильно рискуете. Даже после изъятия объекта, его владелец может доказать, что сотрудники госорганов нарушили его права и действовали незаконно. Если суд согласится с этим, сделку оспорят. В результате вы останетесь без имущества. Деньги вернут, но придется ждать, пока их перечислят обратно. Да и все ваши планы по строительству останутся не реализованы. Поэтому, если вы знаете, что наложен арест на земельный участок, не покупайте такое имущество даже на торгах, если не готовы к возможным рискам.

С землей все сложнее, чем с другими видами недвижимости. Например, на участок может быть наложен сервитут, что тоже ничего хорошего владельцу не сулит. Его установка означает, что пользоваться объектом может не только собственник. Например, ограничения сервитутом накладывают, если сосед может попасть к себе в дом только через вашу землю. Ему дадут право свободно ходить по ней, и вы никак не повлияете на ситуацию. Еще один пример – по участку продолжены коммуникации. Вы не сможете ограничить доступ к ним для коммунальщиков. Придется считаться с ними и планом работ по обслуживанию и замене.

Убрать право сервитута сложно. Вопрос рассмотрят, если исчезла причина, по которой он был наложен. Если ситуация сохраняется, учитывать уже установленные правила придется. Тут ничего не сделаешь. Обращайте внимание на наличие сервитута при проверке участка перед покупкой. Сделать это можно через публичную карту Росреестра. Там указаны все факты ограничения сервитутом. Также информацию дают, если вы сами обращаетесь в Росреестр. О наличии сервитута уведомят вместе с предоставлением сведений об аресте и других ограничениях.

Наличие красной линии говорит о том, что земельный участок попал на территорию общего пользования. Так бывает, если он частично «захватил» улицу или придорожную зону. Там, где территория признана общей, размещать частную землю нельзя. У администрации могут быть свои планы на территорию.

Если проходит красная линия, вы столкнетесь с запретами на использование участка. Например, на нем нельзя возводить капитальные строения. Допустите нарушение – ожидайте вменения санкций и ограничений. Так, вас могут обязать снести постройку, которая не соответствует правилам. Тут ничего не поделаешь. Суд встанет на сторону администрации и обяжет убрать то, что вы возведи.

Обязательно проводите проверку участка на красные линии. Все данные о них есть в градостроительном плане. Попросите владельца участка получить его. Так вы обезопасите себя от сюрпризов.

На рынке есть участки с отсутствием установленных границ. Они нанесены схематично. Ситуация возникает, если объект не поставили на кадастровый учет. Сначала попросите продавца исправить проблему, а затем берите землю. Если закрыть глаза на отсутствие установленных границ участка, риски возрастают. Есть вероятность, что вы купите совсем не ту землю, о которой договорились. Такая же ситуация возникает. Если установлены неправильные границы участка.

Узнать, что есть проблемы с границами можно, заглянув в документы или на кадастровую карту. Обязательно смотрите то, что в ней написано, если решили проверить земельный участок перед покупкой. Если границ нет, они будут иметь статус «ранее утраченный». У таких объектов нет кадастрового номера. Вместо него пишут условный номер.

Чтобы устранить неправильные границы земельного участка, просите продавца пригласить кадастрового инженера. Он проведет межевание, после чего информацию внесут в ЕГРН.

Но на практике чаще бывают ситуации, когда межевание уже проводили, но на местности границы установлены неправильно. Например, забор может захватывать часть участка соседей или общих территорий. Тут обязательно смотрите, что у вас в документах, а что в реальности.

Нелишним будет поговорить с соседями и узнать, нет ли спорных границ земли. Если есть проблемы, и к владельцу предъявляют откровенные претензии, лучше подыщите другой вариант для покупки. Разрешать конфликты сложно. Даже если суд встанет на вашу сторону, жить или вести деятельность рядом с соседями, которые негативно настроены, сложно.

Не ленитесь и проведите личный осмотр участка на местности перед покупкой. Так вы проверите, правду ли сказал продавец, удостоверитесь, что объект вам подходит. Во время проверки земельного участка перед покупкой нужно обратить внимание на:

1. Видимые дефекты участка. Ямы, сильные перепады высот, сложный рельеф, разрушенные объекты усложнят работу с ним. Вам придется вложить много денег, чтобы привести землю в нормальный вид. Если вы не готовы тратить средства, смотрите объект, на котором нет видимых дефектов участка.

2. Наличие подъездов к объекту. Их изучают во время проверки на местности. Причем важно не только, чтобы они были, но и где находятся. Насторожитесь, если подъезды проходят по чужому участку. В такой ситуации есть риск столкнуться с проблемами с его владельцем, особенно если нет сервитута. Есть вероятность, что доступ к объекту ограничат, и придется искать альтернативные пути, чтобы попадать к себе.

3. Коммуникации и их отдаленность. Не забывайте про оценку инфраструктуры во время проверки земельного участка перед покупкой. Она влияет на то, на сколько вам будет трудно привести объект в тот вид, в который вы хотите. Так, если вы планируете построить дом и жить, смотрите на возможность организации водопровода, канализации, наличие газовой трубы рядом. Это все то, что сильно повлияет на возможные расходы. Смотрите и на состояние инженерных коммуникаций. Уточните, когда их проводили, как обслуживают. Если участок удален от города, а за инфраструктурой не ухаживают, есть риск проблем в случае поломок. Их устранение займет время.

4. Состояние общих дорог. Посмотрите на них после осмотра земельного участка. Качество дорого влияет на то, как вы будете добираться до объекта. Так, если асфальта нет, в межсезонье есть риск столкнуться с лужами и грязью.

Во время проверки земельного участка перед покупкой задайте вопросы продавцу земли. Обязательно спросите:

• состоит ли человек в браке;

• нет ли обременений или ограничений;

• не планируется ли банкротство;

• не ведется ли исполнительное производство.

Также попросите рассказать об истории участка. Не бойтесь задавать уточняющие вопросы. Так вы узнаете все, что нужно.

Не доверяйте слепо той информации, которую вы получите. Когда ответы на вопросы предоставлены, проверьте их. Для этого получите информацию о продавце. Сначала посмотрите его паспорт. Сверьте данные в нем с той информацией, что указана в выписке из ЕГРН. Затем посмотрите страницу, предназначенную для записей о браке. Если там стоит штамп, просите согласие супруга на продажу участка. Но сейчас отметки в паспорте о браке ставят не всегда. Если переживаете, попросите справку из ЗАГСа об отсутствии брака.

Затем поищите информацию в базе ФССП. В ней собрана информация обо всех открытых исполнительных производствах. Смотрите, нет ли в базе сведений о владельце земли. Поиск возможен по ФИО. Нелишним будет проверить человека на банкротство. Сейчас его могут проводить и физические лица. Если есть даже риск финансовой несостоятельности, или человек открыто заявляет о планах банкротиться, не берите такой участок. Велик риск, что сделку оспорят, а вернуть деньги будет очень трудно.

Сравнивайте результаты поиска с ответами на вопросы продавцу земли. Так вы поймете, пытались ли вас обмануть. Если выяснится, что человек говорил неправду, насторожитесь. Есть шанс, что обман касается не только тех сведений, что вы обнаружили. Проверяйте такого человека внимательно или вовсе откажитесь от сделки. Лучше потратить время на поиск нового объекта, чем лишиться денег. Но иногда неправдивые ответы дают из-за забывчивости. Тут нужно смотреть, на сколько серьезной и опасной для покупателя была ложь. Например, сокрытие сведений о других собственниках – важный красный флаг и откровенная попытка обмана, а вот ошибка в датах – банальная забывчивость.

Заключение юриста: проверка участка на юридическую чистоту

Вы можете привлечь юриста, чтобы проверить земельный участок перед покупкой. Так вы доверите процедуру опытному специалисту, который знает все риски сделки с землей и понимает, на что смотреть. Во время проверки он изучит историю участка, продавца недвижимости, выполнит анализ на юридическую чистоту. Затем специалист сообщит, стоит ли участвовать в сделке.

Заключение юриста по участку – ваш гарант безопасности. Документ подтвердит, что риски сделки с землей минимальны, или, напротив, покажет, что от сделки лучше отказаться. После проверки юристом вы сможете принять аргументированное решение. Так точно не придется переживать, что пришлось упустить выгодное соглашение из-за опасений.