Члены семьи с правом проживания в ЕГРН: что это значит для покупателя

Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ вступил в силу 1 сентября 2025 года. Он определяет, в каких случаях и как в ЕГРН вносят сведения о членах семьи и бывших членах семьи собственника жилья, у которых есть право пользоваться этим жильём.

Раньше узнать о таких людях можно было только из документов и рассказов продавца. Теперь их право может быть видно в реестре.

Речь о людях, чьё право пользования жильём подтверждено, например потому что они:

• имели равные с собственником права пользования квартирой на момент её приватизации
• вселились в квартиру по ордеру
• получили право решением общего собрания или суда
• живут в квартире, пай за которую полностью выплачен в жилищном или жилищно-строительном кооперативе

Сведения вносят не автоматически, а только по заявлению заинтересованного лица, например собственника или самого человека с правом пользования. В коммунальной квартире сведения вносят по каждой комнате отдельно.

Доступ к ним ограничен. Получить их могут собственник и его представитель по нотариальной доверенности, банки, нотариусы, суды, правоохранительные и другие государственные органы, а также наследники. Посторонним людям эти сведения не выдают, поэтому покупателю нужно получить их через продавца.

Чтобы заложить такое жильё, нужно нотариальное согласие всех членов семьи с правом пользования. Если согласия нет, в ЕГРН делают об этом отметку, но ипотека остаётся действительной.

• Попросите продавца получить сведения о членах семьи с правом пользования и показать их вам
• Посмотрите документы, на основании которых продавец получил квартиру: договор приватизации, ордер, справку о выплате пая
• Попросите справку о зарегистрированных в квартире людях
• Если квартиру приватизировали, выясните, кто был в ней зарегистрирован на тот момент: люди, отказавшиеся от участия в приватизации, сохраняют право жить в квартире и после её продажи

Отсутствие записи в ЕГРН не гарантирует, что таких людей нет: сведения вносят только по заявлению, и по многим старым приватизациям их в реестре нет.

Отчёт о переходе прав покажет, как давно у квартиры нынешний собственник и сколько раз она меняла владельцев, а полная проверка добавит проверку самих собственников.