Зачем проверять квартиру
Сделку с квартирой можно оспорить и через несколько лет после покупки. Чаще всего это происходит, когда продавец обанкротился, когда объявились другие наследники, когда квартиру продали без согласия супруга или когда были нарушены права детей. Проверка до сделки показывает такие риски, пока ещё можно отказаться от покупки или потребовать от продавца документы.
Что проверить по ЕГРН
- Совпадает ли продавец с собственником в реестре
- Есть ли ипотека, арест или запрет регистрационных действий
- Нет ли отметок о судебном споре или возражении
- Кому ещё принадлежат доли, если собственность общая
- Как часто квартира меняла владельцев и на каком основании
Если ФИО собственника в выписке скрыто, попросите продавца заказать выписку на себя: собственник получает её со своими данными. Сверьте ФИО с паспортом и документом, по которому он получил квартиру.
Что проверить у продавца
- Документ-основание: договор купли-продажи, приватизации, дарения или свидетельство о наследстве
- Нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке
- Нет ли дела о банкротстве: сделку за три года до банкротства финансовый управляющий может оспорить
- Исполнительные производства и суды
- Если продаёт представитель: действует ли доверенность, по реестру доверенностей нотариата
Что не видно в ЕГРН
Реестр не показывает, кто зарегистрирован в квартире, и не знает о долгах за коммунальные услуги. Попросите у продавца выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах и справку об отсутствии долгов. Долг по взносам на капремонт переходит к новому собственнику вместе с квартирой.
Если квартира приватизирована, уточните, кто отказался от участия в приватизации: такие люди сохраняют право пользоваться жильём. Если квартиру покупали с материнским капиталом, у детей должны быть выделены доли, а для их продажи нужно согласие опеки.
Тревожные признаки
- Квартиру несколько раз перепродали за последние год-два
- Продавец владеет квартирой недавно и торопит со сделкой
- Цена заметно ниже рыночной
- Квартира получена по наследству недавно
- Продавец просит указать в договоре цену ниже реальной
Сами по себе эти признаки не значат, что сделка опасна. Но в таких случаях стоит проверить квартиру и собственника особенно внимательно.
