Как оспорить кадастровую стоимость и снизить налог

Кадастровую стоимость определяет региональное бюджетное учреждение кадастровой оценки (ГБУ), причём массово, сразу для всех объектов региона. Поэтому для отдельного объекта она может оказаться выше рыночной. Признаки:

• кадастровая стоимость выше цен похожих квартир, домов или участков рядом
• после новой оценки стоимость резко выросла, хотя с объектом ничего не происходило
• в ЕГРН записаны неверные характеристики: площадь, этажность, год постройки, материал стен, категория земли или вид её использования

Узнать текущую кадастровую стоимость можно бесплатно по кадастровому номеру. Что это за стоимость и на что она влияет, рассказано в статье о кадастровой стоимости.

Если стоимость завышена из-за ошибки, например при оценке взяли неверную площадь или отнесли участок не к тому виду использования, подайте в ГБУ заявление об исправлении ошибок при определении кадастровой стоимости. Отчёт оценщика для этого не нужен, рассмотрение бесплатное. Заявление подают в ГБУ напрямую или через МФЦ.

Если ошибка в самих сведениях ЕГРН, сначала исправьте её в реестре. Как это сделать, рассказано в статье о том, как исправить ошибку в ЕГРН. После изменения характеристик ГБУ пересчитает стоимость.

Если ошибки нет, но стоимость всё равно выше рынка, кадастровую стоимость можно установить равной рыночной. Порядок задан статьёй 22.1 закона о государственной кадастровой оценке (237-ФЗ):

1. Закажите у независимого оценщика отчёт о рыночной стоимости объекта. Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков
2. Подайте в ГБУ своего региона заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и приложите отчёт. Подать заявление можно в само учреждение или через МФЦ
3. Уложитесь в срок: заявление подают в течение шести месяцев с даты, на которую оценщик определил рыночную стоимость
4. ГБУ рассматривает заявление 30 календарных дней и либо устанавливает кадастровую стоимость равной рыночной, либо отказывает

До подачи заявления можно обратиться в ГБУ за разъяснениями. Формы заявлений и порядок работы обычно опубликованы на сайте учреждения.

Решение ГБУ можно обжаловать в суде в порядке административного судопроизводства. В таких делах суд обычно назначает экспертизу рыночной стоимости, поэтому заранее учтите расходы на неё.

Частая причина отказа — замечания к отчёту оценщика. Прежде чем идти в суд, посмотрите, какие недостатки нашло ГБУ: иногда быстрее исправить отчёт и подать заявление заново.

Посчитайте экономию до того, как заказывать отчёт. Ставка налога на квартиру или дом по общему правилу — 0,1% кадастровой стоимости в год, местные власти могут её изменить. Значит, снижение стоимости на миллион рублей сэкономит около тысячи рублей налога в год. Для дорогих объектов, коммерческой недвижимости и больших участков выгода заметнее, а для обычной квартиры расходы на оценщика могут не окупиться.

Кадастровая стоимость влияет и на налог при продаже: если продаёте недвижимость раньше минимального срока владения, доходом считают не меньше 70% кадастровой стоимости. Подробнее — в статье о налоге с продажи квартиры.

Новую стоимость внесут в ЕГРН, а налоговая учтёт её при расчёте налога. Проверьте, что стоимость в реестре изменилась: посмотреть её можно бесплатно по кадастровому номеру. Если налог в уведомлении всё равно посчитан по старой стоимости, обратитесь в налоговую через личный кабинет.