Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

У жилого комплекса может быть известный бренд, а застройщиком по документам будет отдельное юридическое лицо, созданное под один проект. Отвечает перед дольщиками именно оно. Его название, ИНН и ОГРН указаны в проектной декларации и договоре долевого участия (ДДУ).

По ИНН проверьте в ЕГРЮЛ на сайте ФНС, давно ли компания зарегистрирована, кто её учредители и не ликвидируется ли она. Посмотрите, какие дома этот застройщик или его группа уже сдали и переносили ли сроки.

Застройщик обязан публиковать документы по каждому дому в единой информационной системе жилищного строительства — на портале наш.дом.рф. Там можно найти:

• проектную декларацию с описанием дома, сроков и способа привлечения денег
• разрешение на строительство
• сведения о переносах сроков сдачи
• фотографии стройки и отчётность застройщика

Сравните сведения из декларации с тем, что говорят в офисе продаж: срок сдачи, этажность, отделку и количество квартир.

По закону о долевом строительстве (214-ФЗ) деньги покупателя по ДДУ вносят на эскроу-счёт в уполномоченном банке. Застройщик получит их только после ввода дома в эксплуатацию, а до этого строит на деньги банка. Если стройка остановится, деньги вернут покупателю.

Эскроу защищает деньги, но не время: если сроки сдвинут, получить компенсацию за ожидание бывает непросто. Поэтому одного эскроу мало, остальные пункты тоже стоит проверить. Если предлагают платить напрямую застройщику, по договору займа или через векселя, это повод отказаться от сделки.

• Картотека арбитражных дел на kad.arbitr.ru: иски подрядчиков, банков и дольщиков, заявления о банкротстве
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс): сообщения кредиторов о намерении подать на банкротство и сведения о процедурах
• Банк данных исполнительных производств ФССП: долги, которые уже взыскивают приставы

Единичные иски для крупного застройщика — норма. Настораживать должны массовые иски дольщиков, споры с подрядчиками на большие суммы и заявления о банкротстве. Как искать сведения о банкротстве, рассказано в статье о проверке продавца на банкротство.

Дом строят на конкретном земельном участке, и сведения о нём есть в ЕГРН. По кадастровому номеру участка из проектной декларации проверьте:

• принадлежит ли участок застройщику на праве собственности или аренды и не истёк ли срок аренды
• нет ли на участке арестов и запретов на регистрационные действия
• разрешает ли вид разрешённого использования строить многоквартирный дом

Найти участок и посмотреть обременения можно на странице проверки на обременения. ДДУ считается заключённым только после регистрации в Росреестре. Если покупаете квартиру по переуступке, закажите выписку о зарегистрированных ДДУ: она покажет, зарегистрирован ли договор продавца.

• Юрлицо-застройщик и его история по ЕГРЮЛ
• Проектная декларация, разрешение на строительство и переносы сроков на наш.дом.рф
• Оплата только через эскроу-счёт по ДДУ
• Арбитражные дела, банкротство и исполнительные производства
• Участок под домом в ЕГРН
• Регистрация ДДУ в Росреестре

После сдачи дома подпишите акт приёма-передачи и зарегистрируйте право собственности. О выписке на квартиру в новом доме рассказано в статье о выписке из ЕГРН на новостройку.