Категории земель: какие бывают и на какой земле можно строить дом

Все земли в России делятся на категории по их целевому назначению. Категория показывает, для чего в принципе предназначена земля, а вид разрешённого использования уточняет, что именно можно делать на конкретном участке.

Категория указана в ЕГРН и в документах на участок. Использовать землю не по категории нельзя: за это штрафуют, а участок в крайних случаях могут изъять.

Статья 7 Земельного кодекса выделяет такие категории:

• Земли сельскохозяйственного назначения
• Земли населённых пунктов
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны, безопасности и иного специального назначения
• Земли особо охраняемых территорий и объектов
• Земли лесного фонда
• Земли водного фонда
• Земли запаса

• Земли населённых пунктов с видом разрешённого использования для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства. Это самый надёжный вариант для дома, в котором планируют жить и регистрироваться
• Садовые участки, в том числе на землях сельскохозяйственного назначения. Жилой дом на них можно построить, если это допускают правила землепользования и застройки для территориальной зоны, где находится участок
• На землях для сельхозпроизводства, на полевых участках для личного подсобного хозяйства вне населённого пункта и на огородных участках жилой дом строить нельзя

• Сведения ЕГРН: категория указана в выписке и в отчёте об участке
• Карта НСПД: категория есть в карточке участка. Как найти участок на карте, мы рассказали на странице о публичной кадастровой карте
• Документы на участок: договор, свидетельство о праве собственности, постановление о предоставлении земли

Перевод земель из одной категории в другую регулирует закон № 172-ФЗ. Решение принимает орган власти, который отвечает за эти земли: в зависимости от категории это может быть Правительство, регион или местная администрация. Нужны основания, предусмотренные законом, и процедура занимает немало времени.

Перевод возможен не всегда. Например, особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья переводят в другие категории только в исключительных случаях. Поэтому покупать сельхозземлю в расчёте на то, что её потом удастся перевести под жильё, рискованно.

Посмотрите вид разрешённого использования, установлены ли границы, нет ли обременений и зон с ограничениями. Все эти сведения есть в ЕГРН.